“国五条”的原则框架与想像空间

不妨将“国五条”视作给当前的房地产宏观调控一个原则性框架，至于其中还会放入什么内容，要看“两会”的政府工作报告。无论如何，房地产市场回归民生原点已是必然，这应该毫无疑义。当前出台“国五条”的意义，正在于稳定住房市场预期。

看最新公布的1月70个大中城市房价数据，全国70个大中城市中，价格下降的城市10个，持平的7个，上涨的53个。其中，一线城市房价呈现大幅增长之势，环比上涨都突破1%，深圳最高达2.2%。同时，由于1月房价上涨城市达70%以上，这也意味着一线房价上涨趋势已开始向二、三线城市蔓延。笔者以为，这就是为何在“两会”召开前夕，国务院推出房地产宏观调控“国五条”重要原因所在。

上周三，温家宝总理主持召开的国务院常务会议再次把房地产调控作为中心议题，明确了房地产调控的五项具体措施，并特别提出各大城市要制定房价控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度，并强调加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制。这被市场概括为“国五条”。

部分市场分析人士对此信心不足，他们认为，“国五条”基本上是早几年提出的老调，政策上并没有多少新内容，更没有具体新政策的规定，因此，对当前的高房价根本上恐怕没有多少“杀伤力”。不过，我们应该看到，在“国五条”出台之后第二天，沪深股市立马有了强烈反应，大盘深幅调整，与房地产业相关的股票大幅下行。也就是说，看上去“国五条”对实体房地产市场不会产生即时影响，但是股市的表现表明，“国五条”对实体房地产市场的影响会比预期要大得多。因此可以说，不管“国五条”有没有新内容及新政策，它至少向国内房地产市场发出一个十分明确的信号：新一届政府不会容忍房地产的价格继续上涨，更不会容忍房地产泡沫继续吹大。“国五条”推出的核心，就是稳定或逆转当前国内房价上涨预期。并向市场宣示，国内房地产宏观调控方式将由以往供求关系管理转向为预期管理。

更应该看到，国务院之所以在“两会”召开前而不是在新一届政府上任之后部署出台房地产宏观调控政策，实在是因为当前各地房地产价格上涨之势严峻，远比人们想像要大得多。看看公布的数据可知，国内各大中城市房价上涨已成一种趋势，如果政府仍然不表态，房地产市场将面临巨大的危险。想一想吧，要是已上涨了十倍的房价仍还在继续涨，已经吹了十年的这个巨大的房地产泡沫岂能不破灭？而中国经济怎么承受得了房地产泡沫破灭的代价？

那些以为“国五条”是老调重弹而对高房价难有政策杀伤力的论点，或许是基于两个方面的考虑，一是从基本内容来看，政府对高房价调控的行政性干预政策(如限购、限价等)不仅没有退出，反之在进一步强化。而只要住房市场是以投机投资为主导的市场并具有令人眼红的赚钱功能，这些房地产宏观调控的行政性干预政策就对遏制高房价就起不了大作用，对楼市投机者来说，这只是增加一点进入成本而已。从近期陆续揭露出来的事例来看，楼市投机投资者要突破政府的这种房地产宏观调控的行政性干预政策所能采取的办法多得很。比如，办理多个户口、缴交社会保险基金、出具假证明、结婚登记上各种动作等。这也是国内房地产投机投资性质非但不见扭转而且越来越严重的重要原因之一。所以，市场人士担忧，如果房地产宏观调控依然还是以行政性干预唱主角，那当然就会如前十年那样，房价在房地产的宏观调控中越调越高。

但是，市场人士是否看到以下几点，整个房地产宏观调控政策思路没有太多改变，反映了一种政策的延续性，而新一届政府上任之后是否会继续这种政策思路则相当不确定了。假如政策思路改变，那么房地产宏观调控的效果也会很大不同。

“国五条”主要目的是管理预期，核心内容是鼓励住房消费需求遏制住房投机投资，仅是就这一原则而言，也能为新一届政府具体转化新的住房政策留下无限想像的空间。尽管前十年每次房地产宏观调控政策都已打出这个旗号，但到目前为止还没有真正出台具体细则落实过。比如，2010年的“国十条”特别强调了这个原则，但当时政府选择性地出台了实施细则，而没有断然采取国际上遏制高房价通行的信贷及税收杠杆政策，而这个信贷及税收杠杆政策无疑是新一届政府上任后的一个可能选项，也是在鼓励住房消费需求遏制住房投机投资原则下有无限可发挥的政策空间，至于新一届政府如何出手，就得看如何来定义住房市场，如何选择房地产政策工具来保证新定义下的房地产市场的健康发展了。对此，下周的“两会”政府工作报告会给出新的答案。

如此看来，不妨将“国五条”视作给当前的房地产宏观调控一个原则性框架，至于这个框架中会放入什么内容，还要看“两会”的政府工作报告。无论如何，房地产市场回归民生原点已是必然，这应该毫无疑义。在当前出台“国五条”的意义，正在于稳定住房市场预期，尽力遏制住全国大中住房市场的价格升势。而在“国五条”的框架下，相信“两会”的政府工作报告会有不少新内容，所以，市场切不可用老思路来看新政策。

不能不说，过去十多年来，各级政府一直在把房地产调控当作短期的经济调控手段，而不是一项长期的经济和社会政策。而我国过去十多年的经济腾飞对房地产的过度依赖，地方财政对“土地财政”更是依赖成瘾，是调控政策一直得不到有效执行的背后深层原因。随着改变经济增长方式的持续深入，随着新经济增长点的逐渐形成，各级政府对房地产的依赖势必会逐渐减少，最终会促使中央政府下定决心让赚钱功能彻底退出住房市场。如果这样，那现在看似没有多少新内容的“国五条”就会对未来住房市场产生重大影响。

(作者系中国社会科学院金融研究所研究员)