与虎谋皮

“国五条”的按时出台验证了流传许久的调控预期,但调控力度比传言的版本软弱太多,杀伤力较强的“二套停贷”、“个税按20%征收”等手段不见踪影。“国五条”基本上是在重申过去三年在用政策，只是强调“必须严格执行”，而且把执行的重任完全交给地方政府。这无异于与虎谋皮，最大的既得利益群体是不会严格执行打压房价的。

第一条“制定并公布年度新建商品住房价格控制目标”，已经在两三年前被证明是个数字游戏。当时这个新招数的确让购房者兴奋、开发商胆寒，但各省会城市磨蹭多时赶在最后期限出台的目标，“不约而同”向当年GDP增幅或居民收入增幅看齐，也就是定在10%左右。初看似乎很公平，但19109元(2010年全国城镇居民人均收入)增长10%只有1910.9元；452880元(2010年全国平均房价5032元×90平方米)增长10%却高达45288元，是居民收入增长额的23.7倍！

更可笑的是实际执行过程中，地方政府千方百计玩数字游戏。有些地方把保障房也纳入统计，大大拉低了均价；郊区供应量占大头，中心区房价哪怕增长了20%、30%也被“平均”了；如果还不行，还有一招杀手锏——豪宅延迟开盘，或少量多批开盘。房价最高的某一线城市，在外环外有一大体量豪宅，均价超过4万，最高价超过7万，迟迟领不到预售证，被迫延迟了近一年。

第二条“坚决抑制投机投资性购房”，包括统一限购政策和扩大房产税试点范围。限购政策实施数年来，市场已将其作为正常约束条件。此次楼市升温主要缘于刚需，重申限购对市场基本没有影响。房产税目前只有沪渝两地试行，虽然征收范围与税率不一，但对楼市的影响也很小，这从重庆征收到的税额就能看出来：2011年共1亿元，相当于当年财政收入的1/2900。此次只是提出扩大试点范围，也只会扩大到数个省市，对全国市场影响很小。

第三条“增加普通商品住房及用地供应”，更是完全依赖地方政府的主动性。土地是当地政府独家垄断的，中央政府无法直接干预，虽然政策也提出“2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量”，但“原则上”的提法，可见政策制定者的有心无力。地方政府全盘掌控着土地供应的数量和节奏，如果年底没有达到“过去五年平均实际供应量”，完全可以将责任推给市场和开发商——“他们不买我们也没办法”。

第四条“加快保障性安居工程规划建设”，提出的新开工量为630万套，这个数字低于2011年的1000万套和2012年的700万套。事实证明，远郊配套缺失的保障房基本不会对商品房市场产生实质性影响，重庆的案例最为典型。不过此次“把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围”的提法是一大善政，如果真能落实，是“土地的城镇化”向“人的城镇化”前进了一大步。这项新政客观上会对中小城市楼市产生小范围影响，因为在一些县城，外来务工人员购房的比例不低；但对一二线城市来说基本没有影响。

第五条“加强市场监管”，与房价基本无关。搞乱房价的从来不是开发商，恰恰是一些没有市场观念的地方政府。

综合来看，此次甚至不能称其为“调控”，只是对上届政府房地产工作的一个总结；从另一个角度看，也许是为下届政府在楼市方面留下施政的空间。