楼市调控应推“长期市场优化政策”

　　昨日召开的国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作，确定将扩大个人住房房产税改革试点范围。而最近两天，一条有关楼市的传闻引发了资本市场的震动。该消息称，二套房首付将提至7成，并施行1.3倍的利率。但是多家银行负责人对此并不认可，表示他们并未接到相关的调整通知。

　　单纯从银行业界的反馈而言，其实并不能证明该传闻的真伪。因为如果房贷政策果真会实施调整，需要经由住建部门和银监部门的行政决策，而相关操作细节只有经过行政部门认可后，才会下发到金融机构执行。所以，我们很难因为银行尚未收到调整通知，就认为该传闻子虚乌有。恰恰相反，有鉴于自去年下半年以来，楼市就出现明显回暖迹象，所以市场普遍认为，如果房价上涨过快，楼市调控就将会进一步加码。此次国务院会议明确房产税改革试点范围扩大就是一个明确印证，该政策充分表明，任何企盼房价出现报复性上涨的想法都是不现实的，必然会受到调控政策的严厉打压。

　　楼市回暖是不争的事实，不仅房价开始企稳回升，市场成交量也不断放大。从2012年下半年开始，全国多个城市土地市场高单价、高总价的地块时常出现，房地产回暖的势头显现。而开发商抗调控的经济实力已显著改善，主动降价减少，房价又重归坚挺。今年1月份，一线房企的销售额同比大幅增长，一些房企同比增长幅度甚至超过200%。而20家发布1月销售业绩的标杆房企中，一半以上房企销售额出现环比上涨。二手房市场也十分火爆，不论是成交面积还是价格都有大幅提升。据此，不少业内人士都认为，春节成交火爆表明目前楼市处于回暖通道中。

　　显而易见，房地产市场快速、甚至是报复性的复苏上涨绝非监管部门所乐见。毕竟经历了长达十几年的牛市行情之后，中国的绝对房价水平并不算低，如果以国际通行的房价收入比来测算，中国一线城市的房价水平明显偏高。更为重要的是，一旦房价报复性上涨，极有可能意味着始于2010年底的本轮房地产调控再次失败，调控变成了“空调”会给相关行政部门的信誉度造成更大伤害。有鉴于此，行政部门很难坐视房价大涨而不管不顾，而相关调控政策必须在价格趋势出现不良苗头之初，就应该积极介入干预。

　　问题的关键在于，市场对于未来房地产调控政策出招的具体措施不乏争议。除了有关二套房贷款收紧的传闻，业界人士讨论的潜在政策还包括如下措施：在试点范围扩大的基础上，尽快全面开征房产税；针对房地产买卖差价征收超额增值税，等等。

　　但值得一提的是，市场所预估的新增调控政策多是以短期措施为主。无论是之前的“限购令”，还是行政性的贷款政策收紧，其政策持续性都存在诸多猜测。因为调控政策既要避免房价暴涨，但同时也要避免让房地产市场崩盘，否则对于中国经济增长会造成伤害。而昨日的国务院常务会议明确，我国正处于城镇化快速发展时期，支持自住需求、抑制投机投资性购房，是房地产调控必须坚持的一项基本政策，要保证政策的连续性和稳定性。

　　笔者认为，除了目前诸多调控举措外，针对长期市场优化的政策措施应尽快推出。其中的核心其实不仅是惩罚市场逆势行为，更要强化政府责任。换言之，惩罚只能遏制逆势而动的行为，但是强化政府责任却能够对房价暴涨的基础釜底抽薪。长期调控政策优化包括：提供更多的保障房建设；改革土地供给以改变地方政府的出让垄断；优化中央和地方政府财政分配制度，避免土地财政左右行政决策，等等。对比于短期的惩罚性措施，这些政策措施更能切中楼市问题的要害，真正优化市场供求关系，最终避免一个大起大落的楼市波动循环。

　　我们认为，盲目乐观预期楼市上涨其实并不理性。而对于调控政策当局而言，当下需要思考的则是如何进一步优化政府行为本身，让楼市调控成果形成长效机制。

　　（作者系知名财经评论员、经济学博士）