张茉楠让房价回归理性 供给管理更有效

◎张茉楠 (国家信息中心预测部副研究员)

房价已经成为中国经济不可承受之重。中指院最新数据显示，2013年1月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为9812元/平方米，环比上涨1%，涨幅较去年12月扩大0.77个百分点，这也是百城平均房价环比连续第8个月上涨。

面对投机性购房卷土重来，以及刚需恐慌性入市等乱象，房地产市场再次陷入各种非理性行为与升值预期，房价上涨相互强化、相互推动的恶性循环，市场调节和政府管制双重失灵，房地产市场失稳失控的风险不断加大。供给管理还是需求管理这是方向性问题。

从国际公认的衡量房地产市场泡沫化指标，如房地产价格与城市居民家庭年收入之比、房屋租售比、租金回报率等指标来看我国房地产市场的泡沫化程度也极高。以房价与收入为例，国际公认的合理区间是3~6倍，但目前我国的绝大多数城市尤其是大城市，这一比值普遍在10倍以上，一些特大城市甚至超过20倍、30倍。高房价不仅使普通百姓不堪重负，也透支了中国经济持续成长的未来。

以地产经营为内核的投资拉动经济增长模式在加速我国城镇化、工业化进程，推动我国经济高速增长的同时，也衍生出地产承受之重、房价高位运行、房地产市场自律机制缺失、房地产市场支撑空心化等系列问题。房价高企不仅有土地财政、城市化进程加快、供求失衡、充沛的流动性等原因，更有房地产市场错误定位，房地产保障体系滞后以及单一供给模式造成的公共资源配置失衡的问题。

当前房地产市场上投资型房地产购买行为与消费型房地产购买行为之间的分界越来越模糊。与其他商品不同，房地产是兼具消费和投资双重属性的一种商品。当房地产成为投资品时，作为财富持有形式的房地产投资需求主要取决于个人的财富数量、房地产投资相对于其他资产的报酬和投资房地产的实际报酬。房地产的投资需求对于货币、资本、土地等市场的变化非常敏感，一旦房地产成为投资品，那么投资品的价格就不遵循一般商品的供求规律，投资品市场没有均衡点，不存在均衡价格，只要有现实的货币流和潜在的收益预期，投资需求就会不断增加，价格也就越涨越高。

事实上，在中国房地产被视为仅仅是经济政策的一部分，而非社会政策的一部分，因为把房地产视为经济政策，其GDP功能，对经济增长的贡献被凸显出来，而其社会功能，也就是社会成员对房地产的需求和人们的空间权就会忽视。当房地产成为支柱产业，投资性需求成为房地产市场主引擎时，房地产市场的定位就被扭曲了。

我国房地产市场泡沫化的深层次矛盾在于供给模式的单一和公共资源配置的失衡。住房需求是多层次的，高收入阶层的奢侈性房地产、中等收入阶层的改善性房地产以及低收入者的保障性房地产都有各自的房地产需求定位，房地产供给体系更应该是多元化多层次的。当前中国房地产制度和供给体系应进行彻底改革，将投资性需求和奢侈性房地产交由市场，而对真正出于消费性和自主性房地产需求的交由政府，并根据不同层次的房地产需求对土地供应和金融支持做出合理安排。

政府提供的住房供给体系包括保障性房地产体系和公共住房供给体系。当前国家的着力点还在为解决低收入家庭的房地产需求的限价房、经济适用房和廉租房方面，还属于产权基础上的房地产保障体系。事实上当今许多发达国家和地区都在探索构建多样化的租赁房供应体系，以租赁为主的公共住房制度早就在其房地产保障体系中居于核心地位，新加坡的“组屋”、日本的“公营住宅”、中国香港地区的“公屋”、英国的“社会房”等都是如此。公共住房完全由政府主导，由政府投资建设，由政府部门运营管理，并以低廉的价格进行租赁或销售。同时货币化补贴也是这些国家的成功经验。比如德国政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴，保证每个家庭都能够有足够的房地产支付能力，有86%的德国人都可以享有不同额度的购房补贴和租金补贴。

高房价是悬在中国经济头上的达摩克利斯之剑。如果不改变房地产市场的发展思路和供给模式，不对房地产制度进行彻底改革，中国房地产市场泡沫化仍难以根本解决，在这方面供给管理远比需求管理更有效。