5月8日午间小道消息传闻个股利好版

　　传，大连友谊有望获注集团物业

　　大连友谊（集团）股份有限公司（大连友谊，000679）成立于1993年，是一家以零售、酒店、房地产开发为主业，以其他策略性投资为补充的大型综合性商贸企业集团。

　　2012年11月，公司管理层顺利完成了管理层收购（MBO），以间接的方式，即通过控股大连友谊的大股东——友谊集团（持有51%的股权），间接控股了上市公司。

　　MBO已于2012年11月获得公司股东大会通过，公司的管理团队正式成为上市公司的实际控制人，未来管理层与上市公司在利益上将结合得更加紧密，能够进一步激励其降低代理成本，为上市公司创造效益，确保公司未来的健康、可持续发展。

　　近年来，公司确立了以商业、酒店业为中心，协同房地产业复合发展的战略。2012年，零售业贡献了公司49%的收入，但贡献的利润只有20.6%；房地产贡献了公司41%的收入，但贡献了公司76.98%的利润，现阶段房地产业务是公司主要的利润贡献来源。

　　未来大连友谊的看点主要是MBO后的业绩释放、友谊集团可能的资产注入以及较高的资产重估值，我们给予公司商业15倍PE，酒店30倍PE，地产12倍PE，则公司目标价7.23元，公司目前股价对应2013年PE约11.7倍，维持“推荐”评级。

　　现有11个商业项目

　　大连友谊商业定位中高端，以百货零售为主，确定了“百货店购物中心化”的发展模式，共有11个项目（已开业项目7个），其中自有物业7个，分布在大连、沈阳、辽阳等地。

　　公司的商业一直发展较为稳健，自2006年以来，虽然宏观经济有波动，但公司商业的营收依然保持了年均8.5%的复合增速，且毛利率也一直稳定在16%～19%区间。

　　公司现有（含在建）的11个商业项目，利润贡献主体是友谊商城1期，2012年友谊商城1期的税后利润在5000万元左右，其他的6个已开业商业项目，总体盈亏平衡。

　　其中沈阳友谊购物中心、友谊商城开发区店、友嘉超市、友谊商城新天地店2012年均已盈利，只有友谊美邻购物广场，因为周边居民拆迁等原因，而继续亏损（约亏损585万元）。友谊商城2期由于是2012年9月新开业项目，目前还在培育期。

　　2012年以前，公司商业板块平均保持每年10%～15%的营收增速，但2012年，受国内外宏观经济不景气，以及公司主力门店友谊商城1期装修改造等因素影响，公司商业部分的营业收入、利润均出现下降（营收下降7.6%，利润下降26.21%）。

　　随着友谊商城1期和2期之间连廊天桥的无缝对接完成，原来限制友谊商城1期发展的面积瓶颈将得到极大解决，协同效应的发挥，将使得友谊商城2期的培育期较短，公司2013、2014年的利润有望实现快速增长。

　　大连友谊共有2个酒店，分别为富丽华大酒店、友谊宾馆，虽然大连地区酒店行业竞争日趋激烈，但公司的酒店业务营业收入依然凭借良好的口碑和管理水平实现了稳健增长，利润则受费用、折旧等因素影响，波动较大。

　　2012年，公司酒店业务受经济下滑、竞争加剧，以及富丽华酒店三期在建摊薄利润等因素影响，营业收入与2011年基本持平，营业利润仅有688万元，同比下降80%。

　　预计2013年公司酒店业务的利润将会有所恢复，2014年、2015年达到正常的盈利水平，约2000万元净利润每年。

　　预收房款27.64亿元

　　大连友谊的地产业务在近几年取得了长足发展，对公司业绩形成了有力支撑，目前公司的地产业务已形成三大战略区域：以大连为重心的辽宁区域、以苏州为中心的长三角区域、以河北邯郸为切入点的环渤海区域。

　　公司目前拥有的房地产项目，待售面积约115.98万平方米，2013年预计可能会有苏州唯亭、河北邯郸、沈阳金廊3个新楼盘开盘，2014年将依次进入结算期。

　　现阶段公司在售项目主要是大连“壹品天城”，苏州的“海尚壹品”，另外公司在大连、苏州、邯郸、沈阳等地还储备有商业及住宅用地6块，土地面积约22.48万平方米，足够支撑公司未来3-5年的开发需求，将对公司未来的业绩持续、稳健增长奠定良好基础。

　　未来公司有意向小型城市综合体发展，以地产带动零售和酒店发展，同时也会倾向于开发刚需住宅项目，以减轻大项目的资金压力。

　　截至2012年末，公司共有预收房款27.64亿元，主要是大连壹品天城与苏州海尚壹品项目的房屋预售款。

　　我们预计这27.64亿元预收房款的毛利率在40%左右，折算EPS为1.10元，公司将按照房屋交付+竣工备案两个条件都满足来作为预收房款的结算条件，预计2013、2014年逐步结算完。

　　在公司27.64亿元预收房款，以及新项目依次开盘的背景下，2013、2014年公司地产业绩的持续稳健成长是大概率事件。

　　预计2013、2014年公司地产业务将分别结算15.79亿元、21.38亿元，贡献净利润分别为1.04亿元、1.43亿元，折合EPS分别为0.29元、0.40元。

　　资产重估值突出

　　大连友谊于2012年11月6日公布《董事会关于本公司管理层收购事宜致全体股东报告书》，并在随后的临时股东大会上表决通过了《关于大连嘉威德投资有限公司受让大连一方地产有限公司所持大连友谊集团有限公司全部34.4%股权的议案》。至此，管理层持股的大连嘉威德投资有限公司对大连友谊集团的持股比例从16.6%上升至51%，曲线MBO顺利完成。

　　此次MBO的集团股权作价1.88亿元，除了管理层的3800万自有资金外，其余1.5亿元基本来自于银行贷款，据我们测算，本次管理层MBO友谊集团的价格折算大连友谊的股价约为5.13元/股。

　　我们认为本次MBO完成后，大连友谊的经营管理团队将通过友谊集团间接控制大连友谊，使得上市公司的核心管理层与上市公司在利益上结合得更加紧密，能够进一步激励管理团队降低代理成本，为上市公司创造效益，从而确保上市公司未来健康、可持续发展。

　　由于历史等原因，友谊集团与上市公司之间存在着同业竞争，未来需要解决。

　　目前友谊集团持有的物业主要是奥林匹克购物广场、春柳购物中心、星海商业广场以及南山花园酒店。

　　其中，奥林匹克购物广场隶属于大连友谊集团，是大连建市百年献礼工程，项目东西长280米，南北宽80米，包含地下两层，总建筑面积约3.67万平方米，是大连首个集购物、休闲、餐饮、娱乐等多种功能于一体的大型现代化、街景式购物中心，年利润约700万元左右。

　　值得一提的是，奥林匹克购物广场是友谊集团根据政府的要求而投资设立的企业，成立时考虑到不确定性多、经营风险大，故未由上市公司投资设立。

　　我们认为，集团（友谊集团）与上市公司（大连友谊）之间的同业竞争问题未来需要解决，其中一种可能的途径是集团将这些资产注入到上市公司，这将有利于同业竞争问题的解决并做大做强上市公司的商业板块。

　　大连友谊目前自有物业（已开业项目+待开业项目的土地成本）的重估净资产（RNAV）值约为34.32亿元，折算成每股价格为9.63元。

　　截至2013年5月5日，大连友谊的股价为5.99元，资产重估值相对当前股价的溢价率约为60.77%，较高的溢价率为公司未来的市值成长提供了空间。