1.20私募内幕传闻泄密

　　岁末冲刺，加速推盘叠加降价策略确保目标完成。公司12 月实现单月销售金额110.8 亿，创下单月销售额历史新高，环比及同比分别大幅增长129%和166.7%，在前11 个月仅录得400 亿销售额的情况下年尾加速冲刺，顺利完成年度500 亿元的销售目标。全年累计实现销售额510.5 亿元，同比增长18.2%。据公司管理层介绍，公司11-12 月份新推货值共达到150 亿，加速推盘叠加降价跑量的销售策略助推年末翘尾行情，实现完美收官。

　　可售货源充足，一线城市高端楼盘受追捧。2015 年公司预计可售货值为1100 亿，其中新推货值达800 亿，根据公司2014 年平均去化率60%测算，2015 年销售额预计为650 亿左右，同比增长27%。同时央行贷款新政有助于改善性需求的释放，对于以大中户型住宅开发为主的招商地产而言无疑是利好消息。从全年销售情况来看，一线城市的高端项目去化理想，2014 年业绩贡献占比达到了40%，其中位于北京的高端住宅项目臻园以52.2 亿元的成交金额领跑单盘销售榜。

　　融资渠道拓展大幅降低企业资金成本，龙头优势尽显。公司10 月公告发行可转债预案，发行总额不超过人民币80 亿元，用于公司位于深圳、珠海、武汉的项目建设。另外公司50 亿中票已获准注册发行，近日内有望完成发行，预计利率低于5%。目前公司综合资金成本在5%左右，中票及可转债的发行将进一步降低企业融资成本，有效补充资本金，为未来的扩张蓄势。

　　蛇口纳入自贸区，集团优势资源价值提升。公司大股东招商局集团在蛇口拥有大量土地资源，公司未来有望凭借平台优势低成本获取优质资产，同时公司位于蛇口的多个“城中村”旧改合作开发项目在自贸区概念刺激下加速推进，资源价值彰显。另外公司携手集团旗下招商局资本将有助于产业园区运营模式的探索，推动公司产业地产业务的扩张，目前珠三角区域的科技新城项目合作平台已初步建立，集团平台间合作也将深度挖掘公司内部核心价值。

　　盈利预测与估值：我们预测公司2014-2016 年EPS 分别为1.78 元、2.06 元、2.50 元，对应估值分别为14.9 倍、12.6 倍、10.3 倍，公司可转债及中票的顺利发行将有效降低融资成本，同时增强了公司股价提升动力，此前推出的股权激励制度也将提高经营积极性，政策刺激下市场情绪的转变有助于公司项目的快速去化，给予“买入”评级。

　　风险提示：房地产销售大幅低于预期风险，货币政策大幅收紧等。