二三线城市综合体陷发展困境

　　如同地价的一夜飙升，城市综合体的概念似乎也是一夜之间急剧蹿热。在巨大光环的吸引下，不少人认为当今商业地产已步入城市综合体“唱主角”的时代，甚至有不少地方政府固执的相信，城市经济发展之间的竞争也要靠城市综合体来决胜负。

　　于是乎，大规模、大体量、全业态，一座又一座“城中之城”在二三线城市平地而起。然而，当这些“宠然大物”在改变城市面貌的同时，也在严重挑战着城市的消化能力。

　　新城区博弈

　　二三线城市对综合体的热情，已成为当前中国的“特异现象”。“虽然经济还没有发展到一线城市的水平，但其开发的积极程度甚至超过了一线城市。”北京嘉亿引领国际商业管理机构董事长鄂丽华如是担忧。

　　城市综合体的大体量、全功能的设计，主流开发商的实力打造，大批品牌商家的引入，综合体因此往往能成为一个城市的地标性建筑。“城市综合体对提升区域土地价值、拉动就业和提高税收是有好处的，是有利于政绩形象的。”一位业内人士说，城市综合体从各方面利益上都“迎合”和“满足”了地方政府的心愿。于是，各地政府在推波助澜，开发商的积极性高涨，城市综合体开始蜂拥而起。

　　“在高涨的热情下，如今许多城市的新城区开发，政府都规定必须要有综合体的配备。”汉博投资集团董事长朱友军认为，政府之所以要规定这一点，“一是能出业绩，二是综合体里面的酒店等商业部分，可以为当地带来稳定的就业和税收。现在70%的二三线城市的政府都已经意识到这一点。”

　　RET睿意德执行董事张家鹏对此现象颇为无奈。“地理位置稍偏、特别新的新城区，并不太适宜综合体的开发，但政府一般是不会答应的。”他认为，“新区开发往往是开发商和政府在进行博弈。新城区的开发建设应该是先有人住，再有产业，再有写字楼，再有商业这样一个顺序。然而，政府往往会反过来想，即先出综合体、先出商业，因为这些看上去，马上就会业绩斐然。”

　　“政府引导”存误区

　　与政府合作新城区开发，土地价格自然低廉。但一些开发商对未来明显估量不足：地虽然可以很便宜地拿下，但项目以后能否做得起来，还存在很大的不确定性。朱友军告诉《中国经营报》记者，由于商业开发经验不足，一些开发商的这种无意识状态，在一些三线城市如台州、南通等偏远新城区开发中表现最为可怕。“他们认为以低价拿到新区最好的土地，政府又给予许多优惠，开发综合体问题不大。但殊不知，综合体里住宅卖完的利润，往往很难填满留下来的物业在未来的运营成本。”

　　于是，不难想象，在这样双重甚至多重因素的影响下，有多少表面华丽的城市综合体正行走在“幸与不幸之间”。

　　中国城市商业网点建设管理联合会副秘书长董利给记者举了个湖南益阳“福中福国际城”的案例。“这是一个离市中心不远20万平方米的大型综合体。整个项目气势恢宏，很漂亮，但却闲置了好几年，目前仅有零星商家进驻，经营惨淡，租户怨声载道。”董利说，影响不止于此，该综合体虽然对城市形象起到了一定的提升作用，但致命的是，它的闲置也给城市的可持续发展带来了不利影响。“由于长期经营不善，导致其他开发商望而却步，扰乱了城市发展过程中商业发展的进程和秩序，使城市文化命脉的延续也受到很大影响。”

　　探究益阳福中福陷入困局的深层次原因，业内人士认为，开发商所犯的错误在于对当地消费力判断不足、盲目立项，并且简单复制大城市的成功经验，对当地市场预期过于乐观；此外，开发企业缺乏专业操盘能力，后期运营管理不规范、后劲不足等，也是目前城市综合体开发中普遍存在的问题。

　　散售带来先天不良

　　“如果你钱不多、经验又不足，重要的是还没有个专业的团队支持，那就干脆别玩综合体。”鄂丽华说的很直接。

　　像万达集团、中粮集团以及宝龙集团等商业地产龙头企业，在当前环境下的战略是“只做城市综合体开发”。虽然城市综合体能为开发商带来多方面的经济效益，但也应该看到，城市综合体具有较大的操作难度，需要更高的技术含量和雄厚的资本金，一般中小型开发商往往难以胜任。

　　然而，一些开发商为了缓解资金压力，在运营综合体的过程中已经开始“走形”。据了解，山东淄博作为一个三线城市，早在2003年就开始了“商业地产热”。 王府井、新天地、国贸等，俨然再建一个北京城。不过，这些所谓的“综合体”大都采用散售模式。几年间，在淄博的美食街新天地烟消云散，王府井购物广场在风光了不久之后也陷入招租困境，而国贸SOHO则一直是“不死不活”。

　　“综合体应以商业为主打，但目前很多项目都把酒店部分变成40或50年产权的酒店式公寓卖掉，这样就变成单纯的卖住宅获取回款了。”朱友军对记者表示，甚至有的开发商还将写字楼打散出售。然而，他们并不知道，“写字楼只有统一出租整体销售，才能做出档次来。如果分散出售，小业主再进行各自出租，这个城市综合体的商务感觉就会大打折扣。”

　　专业能力是最大考验

　　事实上，做商业地产需要很强的专业能力，其中之一就是应对于各种资源的有效运用。成都知名地产机构、世家机构董事总经理郭漫舸认为，在城市发展的初期，一般而言城市综合体项目往往位于寸土寸金的城市黄金地段。从综合体物业价值的合理实现来看，城市地铁资源是其应当充分利用的发展机会。

　　“从成都市目前项目发展模式来看，地铁资源远未被充分利用。”郭漫舸表示，目前成都已设计好的地铁1、2号线沿线，不少物业功能还比较单一。而已经规划设计好的城市综合体项目，不少都忽略了“地铁”这个交通因素。“比如成都万达广场，就远离了地铁1、2号线。”

　　另一个不被商业地产开发商重视但又十分重要的环节，就是“设计方案的市场化”。朱友军认为，大部分城市综合体现在都是单纯的设计先行，认为外观做得漂亮是主要的，因而忽略了最重要的市场分析研究，无法让城市综合体的物业价值、经济价值得以充分实现，也就更谈不上实现对城市的贡献作用了。

　　而让鄂丽华更加担忧的是商业地产人才的缺乏。她认为，城市综合体的不同业态属于不同的专业领域。在管理上，购物广场、写字楼、公寓等等都属于不同的领域，管理购物商场的团队不可能去管理办公楼。这其实是需要企业在人力资源上进行投资的，是需要培养不同的团队去管理、运营城市综合体的不同业态的。然而，在商业地产持续发热的现实状态下，不少开发商明显缺乏这方面的人才储备，因此专业能力将是他们面临的最大考验。