亚太房地产市场为何“涨声连连”？

　　金融危机后，亚洲地区大部分国家由于财政表现较好，房地产市场也是“涨声连连”，一些升幅较大的市场甚至早已超越了2008年前的高峰，其投资收益率甚至超过了股市的水平。

　　根据亚太房地产协会(APREA)发表的一份由西悉尼大学的Graeme Newell教授所撰写的研究报告，大多数亚洲房地产信托基金与各自的股票市场比较，其回报较高风险较低，而且风险调整后的回报更为出色。

　　虽然，经过三年的增长，亚太地区房地产价格已经高企，但是有分析人士指出，许多亚洲国家的经济已恢复至金融危机前的水平，买方稳定的购买行为说明亚洲房地产市场走势仍然强劲。

　　世界领先的房地产投资管理公司领盛在最近发布的报告中指出，2013年，越来越多投资者会愿意接受更高的风险，以换取更大的回报。

　　政策打压下香港地产降温

　　金融危机之后，全球持续采取量化宽松政策催生出热钱效应，香港地区房地产市场迎来了一轮强势的上涨。由于港元利率与美元同步，维持于极低水平，租金回报率远超存款利率，甚至超过贷款利率，房产成投资首选。

　　数据显示，香港房地产2009年以来已经大约上涨了120%。此外，香港的房地产信托基金在金融危机过后的年均收益率达到30.2%，在所有亚洲国家(地区)中位列榜首。

　　2010年11月，香港私人住宅价格指数一度刷新1997年高点。经历过房地产泡沫痛苦的香港对此不敢怠慢。为了抑制投资炒房需求，监管部门当即推出了额外印花税，对买家在半年内转售房屋增收15%税，半年至一年之间转售则为10%，一年至三年之间转售则为5%。

　　不过，这一政策并未能阻挡房价总体仍呈上涨态势，直至2011年7月才开始高位盘整，并略趋下滑。

　　2012年2月，香港房地产价格重续升势，3月开始至10月，房价月月创新高，尤其是9月美联储推出QE3之后，海外资金集聚香港，热钱生猛，房价难抑。万般无奈之下，香港特区政府再度痛下“杀手”。

　　10月26日，香港特区政府宣布征收15%的买家印花税，即对外地人士、所有本地和外地注册的公司购买香港住宅，除缴付一般印花税外，还需缴付15%的买家印花税。另外，将特别印花税上调，最高为20%，同时将适用期由原来的两年延长至三年。

　　上述措施实行后，香港楼市平稳了一段时间，但低利率的环境仍然存在，楼市又再度亢奋。

　　4个月之后的2013年2月23日，香港特区政府全面提高住宅印花税率，其中，200万港元以下住宅的印花税从100港元上调至成交价的1.5%，其余价格的住宅印花税率翻倍，最高达到8.5%。购买首套房以及置换房屋的买家暂可以豁免新政，沿用原先的印花税率。

　　在一系列措施实施之后，部分银行主动加息。目前，香港市民对楼价升跌的预期似乎开始逆转。近期，香港中文大学进行的一项调查结果显示，95%的受访市民认为现时楼价水平过高。部分市民已开始改变香港楼价只升不跌的心态。

　　目前，香港最新调控政策已经“满月”，其杀伤力逐渐显现。

　　根据中原地产最新统计，二手楼市场买卖持续低迷，一手楼市价格也开始下滑。此外，截至3月13日，3月香港一手私人住宅买卖合约登记暂时为638宗，总值44.9亿港元。预期整月约有950宗及65.0亿港元，将较2月的1181宗及121.1亿港元，分别下跌19.6%及46.3%。

　　德意志银行分析师预计，在此政策打压之下，未来两年香港本地住房价格将下跌20%。

　　新加坡房产屡调不降

　　近几年新加坡楼价也是越来越高，引发不满的人越来越多。

　　从2009年开始到2013年1月11日，新加坡政府总共推出第七轮的打压楼价措施，多管齐下对政府组屋、私宅以及工业房地产市场进行全面降温。

　　然而，新措施推出后人们的购房热情依旧不减，甚至日均成交量不降反升，较之前显著提高。分析人士指出，新加坡房价屡调不降最大的支撑因素即目前的负利率。

　　由于新加坡金融管理局不直接调控本地银行的存贷利率，因此利率市场主要受国际资本的成本及其他大国(如美国)的利率政策影响。另一方面，新加坡也不会轻易调高利率，因为新加坡元利率一旦上升，大量美元就会涌入买新加坡元，新加坡元大幅升值，就会影响新加坡的出口竞争力。

　　据新加坡内部人士称，新加坡政府的第八轮调控政策或许很快就会出台。新加坡房产网推测，第八轮降温措施或将从购房贷款比例方面入手，大幅降低购房贷款比例，或将降至50%，再次抬高房产投资准入门槛。

　　印尼房地产持续升温

　　得益于有利的宏观经济条件、低收入人群增长的购买力以及投资的回升，印尼房地产行业在过去一年中表现突出。

　　普华永道与城市土地研究院日前发布的《2013年亚太房地产新趋势年度调查报告》指出，雅加达房地产投资在亚太所有城市中位居前位，其次为上海、新加坡、悉尼和吉隆坡。

　　印尼成为国际投资商的心仪之选有两个因素，其一是印尼经济良好并迅速增长，成为东盟国家最大的中小企业市场，其次是欧美金融危机尚未好转，促使全球投资企业将其投资业务转向东南亚国家，包括印度尼西亚。

　　当地房产中介公司IndoPremier的年终报告指出，印尼房地产将在2013年继续表现亮丽。国内经济与强劲的消费将仍是2013年印尼房地产的主要推动力。

　　近期，印尼31省的最低工资标准平均提升19.8%，将在一定程度上刺激消费行业。IndoPremier在报告中指出，超过1300万工人将受益于这一政策，工资提升会令相当一部分人考虑置业。

　　此外，印尼过去17个月的通货膨胀率均在5%以下，这有助于将借贷成本保持在较低水平。

　　澳大利亚高利率抑制房地产

　　由于经济在中长线有强劲的结构性支撑因素，澳大利亚楼市近年来一直保持在相对的价格高位。

　　然而，由于利率水平一直维持在高位，因此澳大利亚的房地产市场与新加坡和中国香港相比似乎更为健康。因此，与不断出台措施打压过热市场的新加坡政府不同，澳大利亚政府是采取措施令房地产市场呈现持续向好的态势。

　　2012年12 月，澳大利亚储备银行降息了1/4个百分点，把现金利率下调到3%。这一举措促进了市场的购买活动，从而推高了房价。

　　此外，澳大利亚政府为吸引海外投资，刺激房地产，还推出了新的“888重要投资者签证”等重要政策。

　　所谓“888签证”，就是只要在澳大利亚投资500万澳元，相关投资者就可以获得多次往返澳大利亚的许可，并可在四年后申请永久居住权。分析人士指出，签证和投资澳大利亚房地产的结合将吸引很多投资者。