美国楼市复苏是真的

　　2013年美国新房开工量和销售量的增幅将达20%至25%，房屋库存将触底，房价将进一步上涨，但涨幅将低于2012年。美国著名房地产业分析师比尔•麦克布赖德近期在其财经博客Calculated Risk上对2013年美国房市进行了上述预测。

　　早在2012年2月，麦克布赖德就在博客上断言：“房地产市场见底了。”11个月过去了，越来越多的人认为经历6年的调整之后，美国房市真正复苏的春天即将来临。

　　2010年初，得益于奥巴马政府首次购房税收优惠政策，美国房市也曾出现过短暂的“小阳春”，但终因房价重回下跌通道而被证明是假象。

　　但这次复苏是真的。敏锐的国际投资者早在2012年初就已瞄准美国房市，提前布局。高盛公司从2012年3月开始就看好美国房市复苏前景，购买房贷相关的债券，并从11月底开始向客户推销ABX抵押贷款衍生品指数。投资大师巴菲特旗下伯克希尔•哈撒韦公司增加了房地产经纪业务，挪威主权财富基金也高调表示将加大对美国房地产市场的投资。从2012年下半年开始，在纽约、洛杉矶乃至迈阿密的知名地产，也活跃着不少来自中国、韩国和新加坡等亚洲投资者的身影。

　　随着经济复苏和就业改善，美国民众自主型购房需求也在上升。不久前在弗吉尼亚州威廉王子县购入一套三层住宅的特蕾西•拉姆说：“我们这辈子不会再碰上这样的机会。”

　　的确，美联储自金融危机以来出台的多轮超宽松货币政策让许多美国民众享受到千年难遇的超低利率。自美联储2012年9月推出第三轮量化宽松、每月购买400亿美元抵押贷款支持证券以来，美国抵押贷款利率持续下行。30年期定息抵押贷款利率于2012年11月创下3.31%的历史最低纪录。

　　这不仅吸引潜在购房者，也使现有购房者可通过再融资降低房贷负担。按20万美元的抵押贷款和3.5%的优惠利率计算，金融危机前以6.5%利率购房的人可通过再融资减少月供500美元。

　　不过，因为疯狂放贷曾在次贷危机期间吃尽苦头的银行机构却大幅收紧了信贷标准，一些信用记录较好的人也难以申请到抵押贷款，某种程度上制约了房市的复苏力度，就连美联储主席伯南克也认为金融机构有些矫枉过正。

　　此外，超过1000万房主的房产价值低于抵押贷款数额，成为十足的“负资产”，无法享受再融资的优惠，这些都意味着房市复苏将是一个较为漫长的过程。不过，这种情况会随着房价回升而有所改观，2012年前三季度的房价涨幅就让约130万美国房主“由负转正”。

　　虽然美国各地区房市复苏差异较大，但联邦住房金融署的最新统计显示，2012年11月9个统计区域的房价同比均呈现上涨势头。另据美国地产数据分析机构CoreLogic的研究显示，曾遭受房市泡沫破灭重创的一些地区2012年房价上涨得更快，说明美国此次房市复苏是全面的，且根基较为稳固。

　　房地产业回暖对美国整体经济的扩散效应已开始慢慢显现。电动工具、空调、地毯、家具和水泥搅拌车的制造商近期公布的2012年第四季度业绩报告均显示当季销售强劲。

　　自2005年1月麦克布赖德开始撰写财经博客以来，已成为许多财经记者、华尔街投资者和学术研究人员的必读信息来源之一。他也是美国《华尔街日报》评选的对2012年美国房市走向判断正确的6位分析人士之一。

　　加利福尼亚大学圣迭戈分校经济学教授詹姆斯•汉密尔顿说：“如果你跟比尔对经济方向的判断不一致，我的建议是再三思考。”看来，这次美国房市复苏确实是真的。