仰光千亿美元之城？

　　彦生活在缅甸最大的城市仰光。他曾经在香港读书，现在为一个国际性的非政府组织工作，没有结婚。两年前，他在仰光城区西北部买了一套大约有63平方米的房子。“上班乘坐公车，下班就走回来。”他说。工作地点在仰光的市中心。彦走回家大约需要45分钟。他没有向我透露这套房子总共花了多少钱，只是告诉我他没有用银行贷款。房款大部分是从家人亲戚处借的。“换做现在，我也不知道能不能买得起这套房子了。”彦坐在他那宽敞凉爽的办公室对我微笑着说。

　　房价上涨

　　因为政策的不透明，仰光的房地产价格至今为止很难说有确切的统计。人们通过房屋的价格和租金来判断这个缅甸最有活力的城市是否出现了经济泡沫。2013年中国的一些房地产网站上称仰光的商用房屋年租金超过100美元一平方英尺，折合每平方米大约1100美元一年。这些网站上使用了夸张的标题称这笔租金已经超过美国的曼哈顿，实在是有些言过其实。

　　根据美国中文网的报道，即便在曼哈顿最繁华的第五大道上的商铺，在2011年的时候其月租金已经达到400美元一平方英尺。显然仰光还远没有达到曼哈顿的房价水平。但是这个价格对于按照购买力平价计算每年人均收入只有1535美元(2011年联合国开发计划署数据)的缅甸人来说，已经差不多是一个天文数字。我在仰光时住的酒店大约相当于国内一个快捷酒店，每个晚上的收费是40美元，和国内基本持平。然而从基础设施和城市发展上来看，仰光与北京实在是相去甚远。

　　仰光房地产价格的快速上升，最主要的原因在于它的政治在走向开放。

　　直到2008年的时候，仰光还是一个只有极其有限的互联网以及移动通讯设备的城市。2010年，执政多年的军政府宣布了政治开放，互联网几乎在瞬间普及。仰光人现在差不多人手一部手机，依靠移动互联网上网，酒店里已经普及无线网络。

　　想要在缅甸一展身手的各个大公司蜂拥而入。它现在已经是一个遍地都是广告，到处都可以看到著名品牌广告栏的城市。仰光的道路上跑满了各种日韩系列的小汽车，其中也不乏中国的奇瑞等品牌。

　　2011年，时任美国国务卿的希拉里访问缅甸。仰光房价在她走后竟然迅速飙升，表明投资者认为美国即将解除对缅甸制裁。世界上最封闭的一座大城市即将打开它的市场。2012年，美国总统奥巴马访问仰光。我在几个月之后去仰光时，预订酒店仍旧不容易。

　　仰光的外表有些破旧，但是却掩盖不住这座城市所应有的勃勃生机。它位于仰光河入海的三角洲上，地理位置非常重要，是印度洋沟通东南亚国家的重要通道。仰光周边土地肥沃，安达曼海中有巨大的天然气储量，使之特别适宜交通物流、资源出口和农业开发。在开放的前提下，各种各样的需求带动了仰光的房地产市场。长期受到消费不足压制的房价发生飙升是必然的。

　　“基础”落后

　　大量外企和投资者、旅游者的访问需要仰光有更多的写字楼、高档酒店和娱乐消费场所。但是就我在仰光采访时所见，这座城市的基础设施建设仍旧远远满足不了需求。

　　在供电供水等基础设施上，仰光尚可以应对。然而道路交通、酒店数量上难以应对。2012年，平均每天大约有1500名外国人入境缅甸。但是作为一个600万人口的大城市，仰光只有5家五星级酒店和6家四星级酒店。

　　在交通方面，因为路上奔跑的各种汽车日益增多，仰光已经像别的国家大都市那样，出现了堵车现象。而我在仰光三天采访的过程当中，只看见有一条高架桥，另外一条高架桥正在修建当中。这座城市的公交系统也不算发达，虽然比起完全没有公交系统的柬埔寨首都金边强很多，但是塞得满满的破旧公共汽车仍旧让人看得触目惊心。鉴于技术条件和投资，仰光目前没有建设地铁的计划。这座城市的布局和规划仍然需要提升。

　　仰光地势平坦，市区内河流纵横，湖泊密布，自然风景相当优美。有意思的是，仰光的高层建筑并不多，而且不算集中。大量的民宅已经很破旧，亟待更新改造。而空置的著名建筑其实并不少。英国殖民地时期的殖民地政府大楼就是一座外观上非常漂亮的维多利亚式建筑，从缅甸独立的时候就开始空置，直到2012年才有消息说将会被改造成为高级酒店。这对于许多投资者来说应该是一块富矿。

　　事实上，在仰光街头，我已经看到了一部分中资公司在投资房屋改造和建设。中国是缅甸的第一大投资国。很多投资都用于资源开发和交通建设，如矿山、林木和高速公路等。实际上房地产建设也大有可为。至少在经济发展最有潜力的仰光确实有其发挥的余地。

　　不过，在仰光投资需要至少注意两个问题。第一，当局的政策。缅甸实现政治开放之后，当局的政策变得开明而且自由，但是仍旧存在着多变的情况；第二，缅甸的公民社会处于一个正在兴起的过程当中。公民社会的兴起意味着关注各个方面领域的非政府组织大量出现。投资者应该处理好与非政府组织的关系，在环保、劳工权利和可持续发展等议题当中进行足够充分的沟通和对话。

　　在仰光的三天里，曾经有一次大型的游行示威，对中国在缅甸的一些投资项目出现了反对的声音。缅甸国会甚至组织了以昂山素季为首的调查组对中国的项目进行环保调查。我到访的缅甸土瓦经济特区，虽然供电量只能满足需求的三分之一，非政府组织依旧要求发电厂实现煤改气，以保护环境。这些问题，需要投资者在前往淘金时一定要做足功课。

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