万科净资产收益率创20年新高

■ 达19.66%，ROE未来几年将维持高位

■ 去年净利125.5亿元，同比增30.4%

万科企业股份有限公司（万科A，000002，以下简称“万科”）昨晚披露了2012年年度报告，2012年实现营业收入1031.2亿元，同比增长43.7%，实现净利润125.5亿元，同比增长30.4%；全面摊薄净资产收益率（ROE）达到19.66%，为1993年以来最高水平。

ROE是净利润与平均股东权益的百分比。该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。指标值越高，说明投资带来的收益越高。

值得关注的是，去年万科的整体税金支出达211亿元，再次超出年度净利润接近一倍。

截至2012年年底，万科所持有的货币资金量达522.9亿元，高于短期借款和一年内到期的长期借款总和；净负债率仅23.5%。

装修房业务推高万科ROE

2012年，全国商品住宅销售面积增幅仅为2.0%，增速自2010年以来连续第三年回落。

万科董事会秘书谭华杰表示，过去一年，各地走势出现分化，主要城市成交回升，中西部地级以下城市的成交状况则不乐观。他指出，即使是主要城市，回升很大程度也是建立在2010、2011年市场持续萎缩的基础上。深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、无锡、杭州、南京、北京、天津、沈阳、成都、武汉这14个城市2012年的成交面积虽然比2011年上升了34.3%，但和2009年相比仍下降23.6%。

2012年，万科的销售金额再度刷新行业纪录，全年共实现销售面积1295.6万平方米，销售金额1412.3亿元，同比分别增长20.5%和16.2%。

2012年，万科实现营业收入 1031.2亿元，净利润125.5亿元，同比分别增长43.7%和30.4%。

截至年底，万科合并报表范围内还有1354.9万平方米、对应合同金额为1436.5亿元的已售未结算资源，这为其未来业绩成长奠定基础。

在规模增长的同时，万科去年的结算净利率较2011年有所下降，但全面摊薄的净资产收益率却较2011年提高1.49个百分点，达到19.66%，为1993年以来新高。

谭华杰表示，这一方面说明公司经营效率的提升在一定程度上克服了2011年市场低谷时售价、利润率下滑的影响。另一方面也和公司近年来积极推进装修房有关，因为装修业务的特点是利润率低于毛坯房，但收益率高于毛坯房。他预计，未来几年万科净资产收益率仍可能维持在高位。

重点将转向工厂化

作为行业内资金最充裕的企业之一，万科于去年下半年补充了一批项目。

2012年，万科新增加开发项目78个，按万科权益计算的占地面积约624万平方米，对应规划建筑面积约1589万平方米，平均楼面地价约2790元/平方米。此外，还参与了一个城市更新改造类项目。

截至2012年底，按万科权益计算的规划中项目的建筑面积合计3947万平方米，继续保持在满足未来两到三年开发需要的水平。

买地背后，万科手握大量资金。截至2012年底，万科所持有的货币资金量增至522.9亿元，高于短期借款和一年内到期的长期借款总额355.6亿元。与此同时，万科净负债率23.5%，处在行业中较低水平。

目前，万科的住宅产业化战略主要包括三部分内容：装修房，工厂化，绿色建筑。2012年，万科装修交付的比例已经超过80%，绿色三星住宅占全国的比例也达到44%。万科总裁郁亮表示，从2013年开始，万科住宅产业化的重点将转向工厂化。

据了解，近年来万科已经开始大规模推广钢模、铝模技术，此外，机械喷浆、机械腻子打磨等一系列机械化工艺也开始在万科的项目中获得推广。

自1999年成立建筑研究中心以来，万科在住宅产业化的道路上已经前行13年。郁亮相信，在产业化领域的专业优势将成为公司未来竞争力的重要来源，从2013年开始，万科住宅产业化的重点将转向工厂化。

郁亮表示，工厂化带来的先发优势，将比装修房更加显著。

对国际化业务保持谨慎

万科的国际化最受市场关注。

2012年，万科收购香港上市公司南联地产控股有限公司75%的股权，目前已将其更名为万科置业（海外）有限公司。2013年1月，万科公布了B转H股，这一方案被形容为万科历史上第二次股改，在股东大会上以超过99%的高票通过。郁亮表示，B转H后没有融资计划

在积极对接国际资本市场的同时，万科对国际化业务的探索也进入实际操作层面。

2012年9月，郁亮透露，公司已经成立了海外业务推进小组，正在全球范围内展开考察和调研。今年1月，万科联合香港新世界，竞得香港荃湾西站项目；2月，万科再度出手，联合美国铁狮门，投资开发旧金山富升街201地块。

对于国际化业务，郁亮的态度依然谨慎。他表示，万科在国际化业务拓展方面还刚刚起步，目前主要是抱着学习的态度，在进入新市场时，会通过和当地知名开发商合作的方式减少风险。未来一段时期，相关业务的规模仍然会控制在合理范围内。