越秀地产销售增长率低于同业平均水平

人民网广州3月26日电 （李斌）21日，越秀地产（00123.HK）公布2013全年业绩，从财报总体来看，公司实现营业收入和净利润分别为142.09亿元和28.8亿元，同比增长75%、16.1%；公司业绩增长稳健，董事长张招兴同时对外宣布越秀地产2014年合同销售目标将达220亿元。

然而，穆迪投资者服务公司25日对越秀地产股份有限公司发布评级报告却称，越秀地产去年销售业绩虽符合穆迪预期，但增长率低於受评同业的平均水准。

毛利率下降28.9% 利息覆盖率疲弱

据2013全年业绩报告显示，去年全年集团实现营业收入约为人民币142.09亿元，同比上升75.0%。权益持有人应占盈利约为人民币28.80亿元，同比上升16.1%。每股基本盈利约为人民币0.3094元，同比上升15.8%。如将投资物业评估升值和相关税项影响及负商誉剔除，核心净利润约为人民15.40亿元，同比上升28.8%。相比2012年的负增长，公司业绩明显好转。

不过，值得注意的是，越秀地产的毛利率却有所下降，由2012年的47.5％下降28.9％. 穆迪报告对此认为，2013年利润率大幅下跌已削弱其财务状况，进而削弱其Baa3公司家族评级和高级无抵押债务评级的缓冲空间。穆迪分析师称，越秀地产虽然收入同比大幅增长75%，但利息覆盖率依然疲弱，只有2倍。他指出，利润率的下降虽符合整体行业趋势，但降幅对越秀地产具有负面的信用影响。2013年和2012年调整后EBITDA/利息比率分别为2倍左右和1.7倍，相对于其评级水平而言属于疲弱。

越秀地产管理层对此解释称，毛利率下降是由于产品结构以及区域结构变化，2012年较多高毛利的商业产品入账，而2013年入账的产品大部分是2011年下半年和2012年上半年销售的受市场调控而影响到售价的产品及新开收项目的初期产品。

净借贷比波动明显

人民财经发现，公司从2011年起大规模提升融资以加大投入后净借贷比波动明显。业绩报告显示，至2013年底，公司净借贷比率达到61.6%，相较于2012年底时提高了14.6个百分点。

财报还提到，2013年公司完成融资130.5亿元，包括首次发行3.5亿美元5年期和5亿美元10年期定息债券，及银行借贷约77.5亿元。截至2013年底，境内外借贷比例调整至43：47，平均融资成本从2012年的7.03%下降至2013年的5.59%。这一突破不仅是降低融资成本，更重要的是优化了融资期限结构。两笔5年期与10年期的低息大额债券，减轻了最近数年的偿付压力，可见越秀地产在激进的同时又不乏稳健。

一位业内人士分析，2013年越秀地产土地储备多为一二线城市的黄金地段，通过与投资基金合作的模式，减少了拿地时实际支付的现金。但是，上述人士指出，与投资基金合作，越秀地产以提供11%的高额回报率给投资基金为前提，考虑到今年境外融资后越秀地产平均融资成本仅为5.59%，一定程度上可以认为，公司付出了高达5%以上的代价。

债务比率升幅较大 评级有下调压力

人民财经了解到，整个2013年，越秀地产从广州、杭州和佛山三处分别购入7块土地，共计275万平方米建筑面积，总金额约201.24亿元。公司称，在去年首次尝试与投资基金合作购地的创新模式，因此，其中4块使用创新的合作模式，实际付款金额仅为58.17亿元。截至2013年底，公司拥有1526万平方米的土地储备，分布在全国12个城市；2014年新增土地储备预算40亿元。

穆迪的分析报告对此认为，越秀地产已举债为土地收购和建设支出提供资金，其总债务从2012年底的人民币201亿元升至2013年底的人民币239亿元。因此其调整后债务/资本值从46.1%升至48.3%左右。调整后净债务/资本比率升幅更大，从37.5%升至43.3%左右，原因现金结余从人民币93亿元降至人民币84亿元。

穆迪报告称，如果2014年未能如期达到220亿的销售目标，将导致其增加债务水平来为持续的建设支出和土地收购款项提供资金，未来6-12个月其评级就可能会进一步受压。穆迪还进一步指出，假如发生以下情况，包括年未能实现销售增长或满足销售目标、或经常性EBITDA/利息比率降至历史水平以下；由于销售疲弱，进行激进的土地收购，或无法通过越秀房地产投资信托基金将资产变现，导致流动性状况转弱；另外，有证据显示母公司广州（楼盘）越秀集团有限公司的支持度下降。一旦上述情况发生，越秀地产就可能会产生评级下调压力。