望京“地王”每平米直降6000元 SOHO甩卖缓解转型压力

　　“城市中心商业空间稀缺”，“写字楼租金暴涨”，“持续看好商业地产项目”，这基本上是业界认为SOHO中国董事长潘石屹能够把“土豆卖成黄金价”的眼光，而北京商业项目租金上涨也支撑了其散售项目价格一路飙高。不过，SOHO中国近期却开始急于大力促销北京项目的尾盘。

　　“现在SOHO中国北京的几个项目尾盘都已经重新定价，比如三里屯SOHO和原名望京SOHO后更名为银峰SOHO的两个项目，而且促销力度也比较大。”近一个多月时间，记者多次接到SOHO中国商铺和写字楼的促销电话。

　　对此，美联物业全国研究中心向《证券日报》记者表示，今年4月25日，SOHO中国以31.9亿元的价格成功拍得位于上海虹桥黄金地段的古北5-2地块，再加上公司全面转型自持之后，项目资金回收期相对于散售较长，因此公司预见短期内会存在一定的资金压力，需要通过销售北京项目尾盘回笼资金以支持新项目的发展和公司的整体营运周转。

　　地王项目售价为楼面地价6倍

　　6月18日，记者来到位于北京望京CBD中心的银峰SOHO。沿着项目工地围挡绕行后发现，银峰SOHO一共3栋建筑，均已封顶。目前正在做楼栋的外立面，其中一栋楼的玻璃外立面已经做好了10层左右。此外，现场有施工声音，甚至空气中还飘着涂料的味道。

　　随后，记者沿着围挡前往项目销售中心，途经奔驰大厦和银峰SOHO中间的一条路，整条路上停满了轿车，俨然是一个大停车场。绕过“停车场”后，记者已经步行了10多分钟，最终来到了银峰SOHO的销售中心。

　　“我们项目已经卖了两年左右了，现在只剩下30套左右商铺和一套写字楼了”。银峰SOHO销售中心的一位销售人员向记者介绍道。

　　事实上，据记者了解，该项目所占用地为2009年土地市场出让的商业项目。2009年9月，SOHO中国以40亿元的价格竞得位于望京东部的B29商业项目用地，规划总建筑面积为521265平方米，当年楼面地价冲高至10197元/平方米，一举成为当年的商业用地地王，同时也是SOHO中国的“重头戏”项目。

　　而此前记者根据北京市住房和城乡建设委员会网站获悉，银峰SOHO1号楼商业部分最高拟售价为91254.00元/平方米，办公部分最高拟售价为58450.00元/平方米；2号楼商业部分最高拟售价为80661.00元/平方米，办公部分最高拟售价为58223.00元/平方米；3号楼则无任何签约纪录。

　　除此之外，银峰SOHO办公写字楼实际成交均价为49534元/平方米；商业实际成交均价为77942元/平方米，地下商业实际成交均价为71676元/平方米。

　　“整个项目的实际成交均价应该超过了6万元/平方米。”上述销售人员向记者如是透露，而且仅1号楼和2号楼两栋楼销售金额就已经超过100亿元。

　　如此看来，银峰SOHO项目实际成交均价即约占项目楼面地价的6倍，其利润之高可见一斑。

　　记者翻阅SOHO中国2012年年报后证实，截至2012年12月31日，银峰SOHO的1号楼和2号楼累计合同销售金额达127.66亿元，报告期内合同销售均价为52196元/平方米。同时，SOHO中国当年实现毛利率约达59%。

　　“相比一般地王的苦苦挣扎甚至至今尚未入市，严重拖累企业资金链的项目来看，SOHO中国拿下的望京地王可谓赚的钵满盆满”，一位业内人士向《证券日报》记者直言。

　　值得一提的是，尽管银峰SOHO被SOHO中国认定为升值空间和利润贡献率双高的项目，但潘石屹依然选择了降价让利销售尾盘，以求快速回笼资金。

　　每平方米直降6000元

　　“公司近一个月前重新定制了项目售价表，降价促销整个项目的尾盘”。银峰SOHO销售中心的上述销售人员向记者介绍道。同时，该销售人员还向记者出示了整个剩余的30套左右商铺和部分写字楼销售表，上面标注了每个商铺、写字楼位置，销售单价以及面积等具体信息。

　　记者在这份表格上发现，商铺最高售价达到了85000元/平方米，而多数商铺售价则在70000元/平方米以上。

　　“这是以前的定价表，现在销售价格有所下降，下降幅度大概在5000元-6000元/平方米。”该销售人员向记者透露，目前整个项目除了3号楼为SOHO中国持有外，剩下的商铺和写字楼货值大约为10多亿元。

　　记者根据北京市住房和城乡建设委员会网站数据统计后发现，银峰SOHO备案案名为“望京搜候中心”，3栋楼均为2011年7月15日获得预售证。目前1号楼和2号楼未签约部分为8000平方米左右，以此计算，此次SOHO中国促销后，可能要至少损失近5000万元的销售金额。当然，这是在市场接受，银峰SOHO尾盘能够全部顺利出售的情况下。

　　除此之外，记者还获悉，SOHO中国旗下另一个项目三里屯SOHO的尾盘也开始降价促销。

　　对此，有知情人士向记者透露，SOHO中国2012年8月份宣布告别散售，全面转型持有。这一决策将导致SOHO中国由散售带来的快速回笼资金渠道紧闭，令其转型面临重大资金压力。而此次SOHO中国甩卖北京项目尾盘，可能也是出于快速回笼资金，支援上海项目开发，缓解转型资金困局的考虑。

　　不过，该人士同时向记者表示，即使甩卖项目，市场能否全盘接受仍不好说。