通州运河地块二进宫

    从流标到再次入市，仅用了8天时间，这样的神奇发生在通州运河核心区的IV-06、IV-07多功能地块上。
　　5月15日，通州运河核心区的IV-06、IV-07多功能用地招标出让，包括保利、金辉集团在内的4家企业分别参与竞标，但企业报价均低于政府出让底价，两宗地双双流标。5月23日，这两宗地再次入市，并且出让方式已经从“招标”变成了“挂牌”。
　　对于“二进宫”地块命运，业内人士认为，此前流标属于“意外”事件，并不意味着北京土地市场低迷。“房企购地需求仍在，在摸清了政府对这两块地的地价预期之后，顺利出让不成问题。”亚豪机构总监郭毅在接受记者采访时表示。
　　“上述地块在挂牌后会更市场化一些，预计企业会积极参与。”首佳顾问研究中心高级经理赵瑞华对记者表示。

　　“诡异”的流标

    据了解，通州区运河核心区IV-06地块和IV-07地块，均为多功能用地，前者的面积为4.2万平方米，后者为4.37万平方米。在5月15日，包括金辉集团、金地兴业、厦门禹州集团地产投资有限公司和保利北京公司分别参与了这两宗地的竞标。投标现场公布的招标底价分别为4.75亿元和4.94亿元，楼面底价均为11300元/平方米。
　　而参与投标的4家企业的投标价格均十分接近，两地块投标价格区间分别为4.05亿～4.2亿元和4.2亿～4.37亿元，楼面价为9650～10005元/平方米。但由于4家企业投标价格均未超过底价，因此这两地块意外流标。
　　对于这次流标，市场人士看法不一，其中部分观点认为，北京土地市场存在降温的风险，也有观点认为“纯属意外”。
　　绿洲顺景房地产开发有限公司副总经理付卜新向记者表示：“运河核心地块流标很蹊跷，我感觉不可思议，市场不好吗？不是很火吗，怎么会流标呢？最近的通州地块都很火，比如台湖地块，泰禾地产都在疯狂拿地。”种种迹象表明，这次流标与市场火热与否关系不大，而是有其他因素。
　　一位不愿具名的业内知情人士向记者透露，流标原因在于，参与房企低估了政府的“底牌”，也就是底价，之所以出现这种情况也并不复杂，开发商会以周边地块评估价为准，而地块底价的构成则是由地块成本加上政府预期收益。“北京每块地的成本差异都比较大，有的地块拆迁成本特别高，比如地块价值是每平方米1万元，地块的各种成本加一起可能要1.5万元，政府最后要卖2.2万元以上，因此并不是房企预估的市场价，所以才会产生这种落差，最终参与的房企报价没能达到政府规定的底价。”前述人士还透露，由于是招标出让，在很大程度上限制了房企参与热情。由于门槛限制，并不是有资金的企业就可以参与。也就是说，参与招标的企业在某种程度上讲，可看做是非常有意向合作的。

　　跑步进场为哪般？
 
    流标后仅8天时间，通州运河这两块地就再次入市，可谓神速。至于原因，记者并未从北京市国土资源局方面得到答案。市场人士给出的说法是，“北京的房价在涨，国土局方面压力比较大，开发商会说你没有地供应，我怎么去开发项目。因此是有地就供应，要完成供地计划指标。”郭毅认为，IV-06、IV-07地块改为挂牌方式再次登场，在房企购地需求依然存在的前提下紧密推出，可以理解成为了避免再度流标而调整出让方式。而且，通州运河核心区有较高的实际价值，通州区政府也希望能够通过引进产业实现产业升级，成为“首都门户”。
　　此外，通州的区位环境具备先天优势，只不过之前以房地产开发拉动区域经济的模式可持续性不强，造成了区域配套不足、交通拥堵。随着通州运河核心区地块的推出，有望吸引高端企业和人群，成为北京核心区的功能拓展区，以产业拉动区域经济发展。
　　从今年通州的土地市场走势情况来看，台湖地块的热度明显高于运河核心区地块，其中福州泰禾房地产开发有限公司的几次疯狂拿地，溢价率均超过100%。郭毅认为，商业用地和住宅用地在开发经营模式上有本质的不同。对于房企来说，商业用地的开发前期需要大量资金支持，且对开发商在商业地产领域的产品规划、招商、运营等专业能力都提出了更高要求，虽然诸多大型房企都计划转型商业地产，但仍在试水过程中，因此核心区多功能地块出让价格低于台湖住宅地块，也在情理之中。
　　对于此次运河核心区两宗地的前景，付卜新认为，值得期待。郭毅则认为，顺利成交不存在问题。记者注意到，此次两宗地起始价基本上等同于此前招标时的底价，其中IV-06地块为4.75亿元，IV-07地块为4.94亿元。“挂牌出让势必引发多家房企争抢，之前参与竞标的房企这次的压力会更大，由于这次是价高者得，因此不排除出现意外结果。”前述业内人士这样表示。
　　随后，记者联系了之前曾参与竞标的某家房企，但对方并未就是否参与挂牌交易进行表态。据悉，上述两宗地块挂牌竞价起始时间为6月13日，截止时间为6月27日。