网络购物兴起商业地产面临转型阵痛

　　眼下商业地产炙手可热，相比住宅开发商，商业地产开发商更受地方政府青睐，但是在商业地产热潮背后，却隐藏着很多风险与隐忧。

　　5月24日，由全国工商联商业不动产专委会主办的 “销售型商业物业利弊分析管理与后期运营管理创新研讨会”在京举行，地产界人士就热点问题进行了探讨。与会者一致认为，商业地产正面临转型阵痛。

　　热潮背后存在隐忧

　　当前商业地产到底有多热?

　　21世纪不动产商业地产总经理蔡宇翔说，现在商业地产开发商去很多二三四线城市，地方政府夸张一点说是夹道欢迎。坊间传言，像万达这样的实力商业地产开发商，地方政府更是求之若渴。

　　“如果万达只是建住宅的话，可能没有这么大的吸引力，现在商业地产对当地政府来说是政绩工程，政府的支持力度是非常大的，可能拆迁的工作都帮你去做。商业地产拿地也比较容易一些，特别是到二三线城市拿地，原因是能给当地带来税收、就业。 ”蔡宇翔说，商业地产的建筑成本相对住宅来说低一些，回报率相对较高，如果做得好，投入和产出比是一个很大的空间。

　　近年来，住宅市场调控的频频加码，却为商业地产的快速发展创造了有利条件。国内一线房地产开发企业均公布了商业地产发展战略，与潘石屹的SOHO中国转型商业地产一样，未来几年，商业地产比例提升将成为国内房地产企业发展的重要举措。

　　龙德置地有限公司董事总经理王杰说，房企纷纷转投商业地产，还有一个重要因素是社会投资者对此有巨大的需求。 “现在国家调控，基本是对住宅进行调控，但是对商业没有做任何调控，比如商业无限贷。很多老百姓、投资者手里的钱往哪里投?股票、黄金容易套牢，期货投资不会做，金融理财，回报率低的百分之三四，高的百分之十几，但是高的也有风险，本都回不来的也有。 ”在王杰看来，催生商铺投资热与投资渠道缺乏，房价连年上涨不无关系。

　　与会者的共识是，我国的商业地产虽然势头很猛，问题却也不少。由于我国当前的商业地产仍旧是以产权销售为主，虽然便于开发商快速回笼资金，但往往造成产权分散化，继而使得商业地产的经营管理存在很大困难。商业地产的参与者，包括业主、物业以及公司均存在诸多隐忧。

　　网络购物造成冲击

　　与国内商业地产迅速发展形成鲜明对比的是，国内商业物业需求量逐步萎缩。由于网络购物的兴起和逐步完善，消费者光临实体店的次数逐步减少，使得企业对实体商铺的需求减少。

　　北京凯德翠微总经理胡泊透露，2011年和2012年，时尚界的几大“天王”，包括GAP、优衣库、ZARA在内的五大时尚品牌，整体业绩都在下滑。电子商务虽无法完全取代实体经济，但其旺盛的生命力对零售商业带来致命冲击。

　　蔡宇翔说，做商业的人一般都是抱着做住宅的心态在做商业，很少像万达那样懂得运作商业。某种程度上，住宅被限购了，成本上升，稍微运作不当就有风险，一想商业好卖，就改做商业，一旦销售困难就会出现很多烂尾的现象。对商业不了解，最后失败是很多的。

　　王杰也表示：“现在有不少开发商以营销为目的，不管商业地产后期运营，不管后期业态规划，拿出最拿手的营销手段，能卖8万就卖8万，能卖10万就卖10万，不跟后期经营挂钩，不跟投资者盈利挂钩，把投资者都套住了，有不少这样的例子。 ”

　　“现在大家都知道中关村现有的商业业态面临很大的困难，是海淀区政府的一个心病，必须要转型，但这种转型对于科贸或者e世界来说，太难了，因为干这个还能赚钱。 ”在与会专家看来，虽然开发商一开始转让出去实现了局部的商业利益，但是很多项目后期不是出现经营困难就是转型困难，不得不承受转型阵痛。

　　均豪物业管理服务企业总经理于庆新对物业管理在商场运营中的重要性发表了独到见解。他认为：“物业公司和开发商探讨的话题都是 ‘如何打造一个好的资产’，因此开发商对物业管理的关注也越来越强，但是仅从物业管理的角度讲，单一业权的商业更好管理，而物业公司对分割业权实施管理却非常艰难，也正因此，他认为商业地产能不分割就不分割，如果要分割就一定做到科学分割，并且提前做好法律文本以便约束物业的所有人。 ”