星浩资本“跨界”隐忧

    以个人名义拿地，这在土地市场上并不多见。
　　近日，上海闸北区319街坊87丘商办地块出让，星浩资本CEO赵汉忠以个人名义竞拍，联合竞拍的还有绿地。最终，该联合体以13.788亿元底价拿下该地块，折合楼面地价仅8600元/平方米，明显低于周边区域价格。
　　星浩资本官方给出的解释为：由于时间问题，赵汉忠虽以个人名义报名竞拍，但仍代表星浩资本。
　　“星浩资本第三期基金募资尚未完成，只好先用个人名义拿下，待手续完成后才转至基金名下。”盛世太平投资管理有限公司董事、总经理陈立民说。
　　成立于2010年9月的星浩资本，目前已在哈尔滨、大连、南通、上海等地拥有实体项目。“5年建20～25个星光耀广场，到2015年前募集资金总额要超过200亿元。”这是星浩资本成立之初的既定目标。但据知情人士透露，从目前的发展情况来看，要实现这个目标，可能性并不大。
　　一位熟悉星浩资本的业内人士向记者表示，星浩资本的核心是高杠杆快周转模式，在房地产市场处于快速发展的周期时，该模式或许可以成功，但现阶段房地产市场处于调控和转型时期，这种高杠杆快周转的模式将面临预期收益率缩水、基金退出渠道不畅等风险。“一旦一个项目出现问题，将会引发连锁反应。”

    高杠杆基金风险陡增

    公开资料显示，星浩资本于2010年9月成立后，于2011年3月完成一期募集37亿元；2011年6月启动二期资金募集，最终募得19亿元资金；三期基金募集于2013年5月启动，计划募集45亿元。
　　但据记者了解，目前为止，星浩资本募得的资金仅有56亿元，第三期募资尚未完成。
　　再来看星浩资本的拿地总价。2011年6月，星浩资本在大连出手第一单，拿下大连东港共5幅块地，总价为36亿元；2011年7月，星浩资本联合美元基金保德信(星浩资本出资92%、保德信出资8%)以底价购得哈尔滨群力新区CBD地块，成交总价为29.6亿元；2011年，星浩资本以底价竞得南通中央商务区地块，成交总价为12.8亿元；2012年2月，在上海真如城市副中心以17亿元底价竞得一幅综合性地块。
　　抛开人力成本和建安成本，实际募集资金与土地款的总额相差39.4亿元。赵汉忠曾表示，星浩资本将根据开发商节奏保持资金的稳健，但巨大的资金差额只能通过销售回款和再融资获得。
　　熟悉星浩资本的业内人士表示，在销售方面，除了哈尔滨项目销售达到预期之外，大连和南通项目目前销售并不理想。特别是大连项目，2012年计划销售目标为40亿元，但到目前为止，销售额离该目标差距较大，之前承诺的内部收益率根本无法实现。
　　再融资方面，星浩资本曾通过诺亚财富等一些中间机构进行融资，但彼时的资本市场普遍对收益率要求比较高。据内部人士透露，类似于星浩资本这样的房地产私募基金的IRR（投资年化回报率）在12%～18%之间，平均年回报率在15%～30%之间。而曾参与中小型房地产投资基金项目的中国房产信息集团研究总监薛建雄表示，房地产基金一般要求3年期2倍、5年期3倍的回报，才会有人投。
　　“而且以星浩资本目前的项目销售情况，基金的退出将面临很大的问题。”薛建雄说。
　　背靠复星、阿里巴巴、易居、苏宁、巨人集团等民企LP（有限合伙人），定向投资开发大型城市综合体项目，这些条件令星浩资本在与地方政府的谈判中占据了先天的优势，几乎全部以底价拿地，并且掌握了付款节奏。“但实际上，其星光耀广场的商业项目处于两难境地，如果自持比例过高，对星浩资本的资金链会形成巨大考验；但如果自持比例过少，其所谓的名企联合中心则会名存实亡。”上述知情人士说。
　　星浩资本副总裁黄海滨此前曾表示，星浩资本可按照成本价上浮10%测算持有类商业地产的退出价格，在退出渠道方面，可以选择整体卖给美元基金、保险资金以及对固定资产情有独钟的投资者。但该知情人士认为，如果再募集新基金接盘自己的商业项目，就好比一场庞氏游戏，“这个局终将会破的”。

  　全产业链模式之忧

    早在2011年星浩资本募集第一期基金之初，赵汉忠就阐释其商业模式的独特性：与通常的地产基金运作模式不同的是，星浩资本涵盖地产基金、开发管理、商业与现代服务业三板块，并将整个地产产业链囊括进去。
　　对于星浩更像是一个开发商的诟病，赵汉忠一再强调，星浩资本是拥有自主开发能力和商业运营能力的基金，其他的基金只是单纯的公司，有募集能力，没有开发能力。它需要开发的时候还得再找一家地产经营能力比较强的公司，这样从效率和产品的把控方面不如星浩资本。
　　赵汉忠认为星浩资本的优势在于，可以避免类似房企发起的地产基金中存在的利益输送等问题，在整个价值链过程中，没有利益冲突，完全做到为LP服务。
　　但薛建雄认为，星浩资本的性质并不能称其为真正意义的地产基金，更像是一个开发商的过桥基金。无论哪种类型的基金模式的成功，都离不开清晰的盈利模式和差异化的核心竞争力。“星浩资本目前的商业模式实质上还是住宅开发和少量商业运营，其团队也不具备大型商业运营的能力。”此外，上述知情人士认为，由于“融、投、管、退”都是由一个团队完成，反而会使LP和投资者的利益无法受到保障。“例如，赵汉忠以个人名义拍得上海闸北区319街坊87丘商办地块，如何转入基金名下，以多少价格转入什么样的基金名下，都是未解之题。”“这个项目在合作过程中，也不会十分顺利。绿地是永续经营式的大企业，而星浩资本旗下的基金则先天注定寿命有限。如果项目能在基金的生命周期内销售完成，当然是皆大欢喜。否则当基金到期兑付时项目仍在开发，绿地则将面对独自承接的重压。”陈立民说。