投资写字楼“四不碰”

　　对于不太熟悉写字楼的投资者，最需要的就是避开容易出现问题、继而影响收益甚至让资金套牢的那几类写字楼，先走稳、再走好。

　　投资写字楼“四不碰”

　　文/本刊记者 徐卓航

　　当住宅不再成为投资热点的时候，不少投资者纷纷瞄准写字楼市场，期待其成为个人投资新的“金矿”。但由于写字楼的投资周期往往较长，资金投入和相关打理都需要花费较大精力，因而对于不太熟悉写字楼的投资者，最需要的就是避开最容易出现问题、继而影响收益甚至让资金套牢的那几类写字楼。

　　易出纠纷的不碰

　　与任何价值投资相类似的，投资写字楼也要在第一时间关注其安全性，弄清最基本的东西。不明不白、容易出现纠纷和问题的写字楼当然不能碰。

　　着重核查房产证的原件是非常紧要的。一些关键内容，如原产权人、土地性质、写字楼位置等等，都需要仔细检查，看看产权是否清晰、有没有处于产权纠纷之中，又或者是否为临时、违章建筑。还有些写字楼建筑按规定只能租不能买，如在部队、学校、机关等国家土地上开发建设的，都应事先了解清楚，免得日后面临被取缔的窘境。

　　此前就曾有多个工业用地上建造的写字楼纠纷频出：物业争抢管理权、准业主们一同上诉，闹得不可开交。最后，就由于产权不明确、合同不具备足够的法律效应等原因，让业主的权益没有得到任何保障或赔偿。

　　因而，对于开发商和中介、物业公司类似的各种“打擦边球”的行为，投资者一定要留好心眼，不能因为眼前的让利、抢购就犯迷糊。对于任何自己无法弄清、心中存疑的写字楼项目，都要设法考察明白。不然的话，还是少碰为妙。

　　区位不佳的不碰

　　“第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”由于房产的增值主要来源于土地的增值，而城市的主中心区土地的稀缺性更强，增值的空间更大，特别是主中心区范围有限，且根据现行的城市规划政策规定，已不可能再有新的高层写字楼供应。城市主中心区位资源优势得天独厚，人流、物流、信息流、资金流汇聚，商机勃发。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。

　　因而，投资者首先需要考虑项目是否处于商圈之内。如果投资目的以销售为主，建议投资者应尽量选择发展中商圈，如果投资目的以租赁为主，建议投资者应以选择已成熟商圈为主。

　　其次，投资者也要进一步分析具体的区位影响。如供需方面，若一个区域的写字楼已经处于存量过多的地段，那就会大大影响新写字楼日后的租赁或出售;还有目标客户群也会根据不同区位产生变化，过于高端或低端的写字楼定位都可能因为处于不合适的区位而找不到适合的客户群体。

　　最后，掌握区域未来几年的发展趋势也是投资者要做的功课。城市规划年年都在变化，而这样那样的改变都很可能会影响区位的好坏，继而打乱投资者中长期的投资计划。因此，投资者要根据自身的经济实力和区域的宏观经济环境、未来发展来选择合适的区位，避免在长期投入进行到一半时出现问题，届时就难有对策了。

　　配套不佳的不碰

　　交通及周边配套方面也是投资者需要认真考察分析的要素，对于不符合要求的写字楼也是应该敬而远之。首先，写字楼所处的交通位置及便利程度非常重要。如果写字楼地理位置偏远，交通不便或交通拥挤，那肯定不适合投资。

　　同时，选择投资某个写字楼时，一定要周密考察周边配套设施，像银行、商店、餐饮、公寓等是否齐，这些都是商家进驻写字楼时需要考虑的问题。再进一步来说，写字楼周边的自然景观也非常重要。如果某个写字楼周边全是高层建筑物，其视线必然被挡，就谈不上什么自然景观了。而如果楼层里设置的公共小花园及小花园里的植被绿化布置合理，则可以起到很好的加分作用。

　　这又牵涉到写字楼的品质问题，包括停车场的设计是否合理、物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等，都需要逐一比较、现场观察、实地感受。

　　再从不同目标客户群的角度来考虑。作为企业，选择写字楼办公的首要目的，往往是为了提升企业形象，不少企业将写字楼的档次形象放在仅次于区位的重要因素之一。那么，投资者自然也要多关注和选择那些物业档次高、整体环境好的项目，方便日后找到更为稳定的客户群提供丰厚的收益回报。比如大楼内最小租客也需要500至1000平方米，就表明入驻这幢办公楼的客户水平相差不大，一般都会具备较高的首付能力和强有力的还款能力;而一些可以分割成很小面积进行出售的办公楼时，要特别当心。虽然总价上可能会便宜些，但由于进驻物业的公司档次较低、流动性大，再加上小业主太多，会影响到该办公楼的整体水平。当市场不好的时候，小业主会竞相压价，对客户进行的争夺战同样会影响到投资者日后的收益。

　　忽视用户的不碰

　　作为投资型物业，写字楼增值、保值是通过物业管理服务来实现的，物业管理公司往往直接决定某个写字楼的用水、用电、垃圾清运、空调供应、车位管理等方方面面的问题。没有公司喜欢在垃圾满地的写字楼里办公，因此选择投资某个写字楼时，调查物管公司情况亦不容小觑。如果是那些会忽视今后实际用户利益、影响整体软件实力的写字楼项目，投资者也要三思而后行。

　　简单来说，如果在楼道卫生、垃圾清运、公共区域维护方面就做得不好的，往往是缺乏管理和责任心的物业，一定要注意避开;若是每天都存在停车难、电梯拥挤运营吃力、楼内人员混杂广告推销繁多的，那也很可能是管理上缺乏合理性，也需要避免。通过对这些日常维护和管理等方方面面的考察，投资者才能准备把握整个写字楼项目的软件实力，进一步放心投资、寻找合适的客户群。如果无法做到让投资者满意的，那通常也就更加无法让今后的租户满意，这样的写字楼项目也就不值得投资者去碰了。