备战香港IPO 毅德商贸物流城陷模式争议

    继华夏幸福基业、卓尔发展之后，越来越多的产业地产商将登陆资本市场提上日程。据市场消息，深圳毅德将于今年二季度启动香港上市融资计划，融资规模达2亿美元。
　　外界知之甚少的深圳毅德拥有深厚的背景。2012年3月联想旗下基金弘毅投资战略性入股香港豪德集团，并共同出资成立了深圳毅德投资管理有限公司。然而作为毅德集团两大股东的弘毅投资与香港豪德的股权关系，记者并没有查找到。
　　尽管拥有联想弘毅投资的雄厚背景和全国大量的土地储备，但毅德地产商贸物流城的模式仍在业内存在不少争议。关于其借联想与弘毅的品牌攻城略地和“商贸物流拿地、住宅盈利”的指责不绝于耳，也给其香港IPO的前景增添了一丝不确定性。

　　毅德模式考

    仅从毅德地产公开披露的资料显示，其商业模式与已经在香港实现IPO的华南城（1668.HK）和卓尔发展（2098.HK）有类似之处，但布局比两者更为下沉，多在三四线城市。而其独特之处在于，在商贸物流领域，率先将商品交易、电子商务、商业综合体、金融服务、智能化仓储物流、酒店、国际会展、休闲娱乐等功能集于一体，形成了商贸物流“城市综合体”。
　　其官方网站显示，毅德目前已在陕西西安、湖南长沙、山东济宁、广西玉林等全国20多个城市开发运营了二十多个个现代商贸物流园区，创造了从经营理念、建设规模、辐射半径到商业规划、建筑设计、开发建设和商业运营的“毅德模式”。
　　但这种具有很多创新元素而且深受三四线城市政府欢迎的模式，却在业内受到了一定的质疑。
　　4月24日，由毅德控股集团投资200亿元，用地6000亩的西北最大综合商贸物流基地正式签约。该基地位于甘肃榆中县和平镇，距离兰州市约5公里。
　　记者从兰州市规划局了解到，《兰州市城市总体规划(2011- 2020)》将兰州市区行政辖区内的城关、七里河、安宁、西固四区的部分地区，以及榆中县的和平镇、定远镇和皋兰县的九合镇的部分地区规划为中心城区。
　　之前有业内分析指出，由于毅德目前的项目都是以大型商贸物流园获取的低价土地，而随着所在城市更改相关城市规划，这些项目将会修建大量住宅进行销售，其开发理念或许已“醉翁之意不在酒”——不在意商贸的繁荣，而是更多关注住宅的销售。
　　2011年7月开工建设的广西玉林·毅德国际商贸城总规划大约1600亩，一期占地500多亩。该物业中心销售人员告诉记者，“商铺只售不租，目前所有独立商铺已经销售一空，只剩一些大卖场”。
　　一位玉林地产行业人士透露，毅德想通过卖商铺回笼资金，对于业主的经营不太用心，届时商铺有相当一部分会在不做生意的投资者手中，毅德很难对整个物流城的商业进行统一管理，市场经营可能很难达到它预期的“统一管理、统一规划”的效果。
　　“充其量只是一个工业品和建材市场经营场所的简单转移，而不是所谓的升级。”该人士表示。
　　而物流专业人士也指出，从大环境来讲，大型的商贸物流中心作为生产销售的中间环节，需要有一定的规模经济要求。相对于高速公路、铁路、航空运输较为发达、服务也更加到位的大城市，商贸物流城布局在中小城市会面对较大压力。由于深圳毅德的项目几乎均位于三四线城市，因而仅从其主打的物流区定位而言，项目前景也值得考量。

　　“杀手锏”——强强联手

    意在香港上市的毅德集团，其两大股东香港豪德和弘毅投资拥有深厚的背景。
　　香港豪德集团虽然在香港注册成立，但却是地道的国内家族企业。现为集团董事长的王长利，祖籍广东省揭阳市揭西县棉湖镇贡山村，曾定居江西赣州，其与包括王再兴在内的多个兄弟联手将豪德集团打造成为具有不俗实力的全国化企业。
　　对于本已经以商贸物流城概念在各地迅猛拿地的豪德集团，弘毅投资的战略性入股毫无疑问堪称“如虎添翼”，也让豪德集团增加了更为锐利的杀手锏。
　　弘毅投资是联想控股成员企业中专事股权投资及管理业务的公司，资产规模超过450亿元人民币，其董事长由柳传志亲自担纲。2012年1～8月，弘毅投资公开披露的投资新项目仅有香港豪德集团与海昌中国，这两家公司均与地产相关。
　　“弘毅也开始涉足房地产了，这是大型股权投资基金一个新的方向标。”多位业内人士得知弘毅投资商贸物流地产后如此表示。
　　同在联想旗下，融科投资管理有限公司执行总裁胡兵对这个观点给予佐证。胡兵指出，弘毅对豪德的投资，有大型综合基金的多元产业配置的考虑。“一只近500亿规模的超大基金，如果在地产方面没有配置，那肯定是说不过去的。鼎晖早就配置了地产基金，且业绩不俗。”实际上，这本就是一场郎情妾意的联姻。发展势头正盛并有IPO意愿的豪德集团本身就是弘毅PE的一个良好标的，而弘毅和联想的金字招牌则是豪德集团说服地方政府的利器。
　　不过，联想旗下本就有一家专门运作产业地产业务的联科智慧城，其最重要的资源就在于弘毅等PE、创投资本的引入，毅德地产在这方面是否会面临资源争夺的压力？
　　“弘毅投资豪德，更多是一个Pre-IPO的纯财务投资行为，并无可能将联想的产业资源向毅德进行倾斜。”一位联想内部人士对记者表示。
　　一位香港投行人士表示，目前香港资本市场的整体环境相比去年底并不算好，再加上内地对房地产行业的持续严厉调控，致使香港的内房股集体表现疲软，投资者对内房股的兴趣大不如前，毅德地产的IPO能否卖个好价钱也存在一定疑问。
　　上述人士表示，毅德的优势在于布局三四线城市，中小城市土地价格较低，容易获得大量土地储备，而土地储备量一直是海外投资者看中的因素。但问题在于，毅德模式还是走的简单“土地加工销售”的道路，加上三四线城市投资需求有限，可能会影响项目的毛利水平和公司后续的盈利能力，海外投资者是否对此买账也不确定。
　　“同时，此轮欲上市的内房企众多，投资者可选择余地更大，因而会在融资规模、发行价等方面要求更苛刻，以毅德地产的条件来看，如果坚持上市，可能难以避免削价之虞。”上述人士称。