中粮地产“整而不合”牺牲品

    对于中粮地产股份有限公司（中粮地产，000031.SZ）来说，2012年仍然是奋力挣扎、谋求新生的阶段。在本报选取的50家A股上市房企“金扫帚”榜单中，中粮地产位列第15名，远远落后于第一梯队的品牌房企。无论是业界同行、资本市场还是券商报告，都对这家“含着金钥匙”出生却始终难成大器的老牌房企逐渐失去耐心。
　　中粮地产依然没有摆脱市场对其连续多年依靠出售金融资产强撑业绩的诟病，在扣除非经常性损益后，中粮地产2012年净利润同比下降31.5%，毛利率更是直降13.65%至26.69%，成为“增收不增利”的典型。
　　对于中粮地产而言，何时明确其摇摆不定的整合计划才是关键。随着中粮集团收购香港侨福企业（0207.HK），中粮地产“失宠”一说又甚嚣尘上，这个失去融资能力的A股平台已显“鸡肋”之态。

　　大步子、慢拍子

    中粮地产近几年的发展态势，被业内人士形容为“大步子、慢拍子”。
　　2010～2011年，通过收购中粮集团的住宅资产以及在土地市场的大肆拿地，急于摆脱不温不火局面的中粮地产积累了充足的“弹药”。2012年初待售权益建筑面积达到366万平方米，待结算权益建筑面积达到398万平方米，而且土地储备全部位于10个经济发达的一二线城市，奋力追赶的步子迈得不可谓不大。
　　然而尴尬的是，中粮地产2012年交出的成绩单依然难以服众。在刨除近几年频频唱主角的投资收益之后，中粮地产的净利润只剩下1.24亿元，同比2011年的1.81亿元下降31.5%。
　　同样下降的还有毛利率。继去年下降7.63%之后，今年更是下降了13.65%。
　　对于这种“增收不增利”的局面，中粮地产证券事务代表范步登在给本报的回复中解释称，主营业务毛利率下降是整个房地产行业发展的趋势。一是中粮地产近两年开发的项目均通过招拍挂获取土地，土地获取成本相对较高；二是公司调整了开发项目产品类型，增加了以首置、首改为主的“刚需型”住宅开发，周转速度加快，但影响了利润率。
　　“相比于万科、中海、龙湖等龙头房企2～3年前就开始大量增加‘刚需’住宅、下沉式区域发展以及加快周转速度的转身，中粮地产的节拍显然慢了不止一步，在其他企业通过规模效应弥补盈利下降的形势下，中粮地产的利润窘境无可避免。”业内人士表示。
　　中粮地产另一个“慢拍子”在于其经营效率和成本控制。在品牌企业自2008年行业危机就开始狠抓内部管理相比，中粮地产“迟来的变革”显然滞后不少。
　　瑞银证券分析师孙旭就在其研报中直陈不讳，“中粮地产销售及管理费用一直居高不下，自2010年起，销售及管理费用占营业收入的比重均超过10%，预计到2014年该比重仍会在8%~9%的水平上，且公司的成本控制也并不出色。”中粮地产高层显然希望能够改变这种“满拍子”，加快变革的步伐。“近年来公司管理中心下沉，做实城市，坚持完善城市运营管理平台，建立健全城市公司组织架构，为未来深耕城市、推动城市公司快速发展奠定了基础。”范步登对记者表示。

　　不确定的未来

    中粮地产奋力摆脱现有窘境的努力显而易见，然而，在中粮集团“整而不合”中尴尬的处境让中粮地产的未来一片模糊。
　　从中粮地产的年报来看，公司在2012年未拿一块地，住宅项目新开工面积仅65.47万平方米，业内人士称“尚不及一家民企一个较大项目的开工面积”，也与其他品牌房企疯狂略地、动辄新开工数百万平方米的情况判若云泥。作为“中粮系”唯一一家地产上市平台和集团承诺的优质资产注入平台，中粮地产的状况本不该如此窘迫。
　　“从某种意义上说，中粮地产是整个中粮集团整合计划摇摆不定的牺牲品。”分析人士指出。
　　2004年，宁高宁掌舵中粮集团，中粮系地产整合计划拉开帷幕。翌年，中粮集团收购深宝恒，更名中粮地产，并作为集团地产整合的唯一平台被各界寄予厚望。
　　然而在2006年，宁高宁决定划分投资性物业和住宅发展业务，但整个中粮集团的地产资产状况始终扑朔迷离，这一状况至今仍未明朗。分而治之一年后，中粮集团专门成立了运作商业地产的中粮置业，并表示将中粮集团旗下的商业地产打包，适时在香港上市。
　　2011年3月，宁高宁明确提出，中粮集团在中粮地产、中粮置业两大地产业务平台合并完成后，将会以A+H的方式整体上市。2012年3月，宁高宁再度公开表示，将计划拆分旗下商业地产业务，在香港上市。
　　这番表态的4个月后，中粮香港完成了对侨福企业的收购。这意味着，未来中粮集团有可能将商业地产业务注入所购的香港壳中，而中粮地产曾被视为整合地产业务唯一平台的位置受到动摇，业内人士直言，中粮地产已经“失宠”。
　　还有一种说法认为，近几年，随着中粮集团旗下地产业务的调整，中粮集团更多集中力量发展商业地产，对住宅地产方面的支持并不大，而主要发展住宅业务的中粮地产的地位也逐渐被淡化。