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北京欲禁止中介房屋托管业务 涉及5亿元市场

发布时间:2013-5-17 4:36:00 来源:第一财经日报 【字体:

  对于北京的广大中介经纪公司来说,一个价值超过5亿元的市场蛋糕或将消失。
  5月14日,北京市住宅与城乡建设委员会、工商分局、发展改革委等多个部门联合发布“关于印发《北京市房地产经纪管理办法》的通知”(下称《办法》),并就该《办法》公开征求社会意见。
  其中明确提出,原接受当事人委托代收代付房屋租金等费用的房地产经纪机构,应当于规定之日起停止接受新的代收代付委托,对存续期的业务应当主动与委托人签订补充协议,并于规定时间将租金支付方式全部调整为租赁双方自行划转。
  这意味着,在以往二手房租赁市场中较为普遍的房屋托管业务将被明令禁止。

  5亿“蛋糕”

  在北京,不少房主为了图省事,会选择将房屋托管给中介。
  普遍的操作方法是,房主委托中介代为出租房屋,按月坐收租金,但一般一年会有1~2个月的房屋空置期,空置期不支付房租;而中介则需要自己找租客将房屋出租、收租以及负责房屋在合约期内的维修等事宜,有的还会根据租客需求对房屋内的家具家电进行添置。
  目前不少中介都提供这种“房租托管”的服务,大部分都是一些小中介或“黑”中介,但其中也不乏一些规模较大的中介公司。
  以北京中介行业规模最大的链家地产为例,目前该公司已将房屋托管业务改良并壮大成为一个独立的品牌。从2011年6月开始,链家自如从房东或开发商手中收集房源进行统一装修、统一管理、统一出租,并成立“链家自如”品牌。据链家自如提供给《第一财经日报》的数据,目前北京市场上已约有1万套自如友家的房源。
  一位不愿透露姓名的业内人士则对本报记者透露,北京的另一家大型地产经纪公司我爱我家,其房屋托管业务占全部营业收入的比例也在15%~20%。
  据这位人士保守估算,链家、我爱我家等再加上小型的中介公司,“整个北京中介行业房屋托管业务的营业收入一年不低于5个亿”。

  风险隐现

  然而,在目前的市场中,一些操作并不规范的中介在取得出租房屋的代理权之后,为取得盈利会想尽办法提高租金,推高整体市场租金均价。很多隔断出租、恶意扣款等现象也多缘于此,导致租赁市场秩序较为混乱。
  一位房地产中介人士就对媒体表示,中介机构肯定不会做亏本或吃力不讨好的事。通常情况下,中介提供“托管”的方式是低价从房主手中收房屋,再高价出租给租客,赚取中间的差价。而且中介支付给房主的房租,是按月支付的,中介收取租客的房租,则是一季度或半年或一年一次支付的,这样中介手中就会有流动资金,个别中介甚至会将这些流动资金去做其他投资。
  在此影响之下,北京市场中由房屋托管造成的纠纷屡见不鲜。为加大对此的监管力度,北京市相关部门此前规定,中介如果申请此项业务,需在北京房地产中介行业协会提交60万元的风险金。
  对于目前市场中存在的房屋托管业务,北京市住建委相关负责人就表示,这种方式其实是双边代理,中介的目的是“吃差价”,并非经纪行为,而且存在风险。

  规范胜于禁止?

  但对于此次北京市相关主管部门出台《办法》对房屋托管进行行政性禁止,有业内人士却持不同看法。
  深圳世联地产顾问股份有限公司董事长陈劲松就在微博上表示,“托管业务是全球最成熟服务,居然叫停了。再说一遍:中介只会令房价和房租更便宜、更有效率!”
  国务院发展研究中心金融所研究员巴曙松对此也转发并称,“市场预期因此而紊乱”。
  从需求角度来看,一些长期在外地,或者是同时有多套空闲房屋出租的业主,的确需要有人为其管理资产、处理房屋出租后的维修等工作。
  “北京市的这一规定如果实施,大的中介公司肯定会严格执行不再做这部分业务,但小中介、“黑”中介仍然会暗中继续,最终导致的结果是主管部门对此的管理更加困难,实际情况会更差。”前述不愿透露姓名的业内人士认为,既然市场中存在这一部分需求,与其用行政命令“一棒子打死”,不如出台相关规定加以规范,同样能够起到令市场健康发展的作用。


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