新国五条细则悬空 中国房价上涨真的永无止境

　  本周六国家统计局将公布4月70大中城市房价数据之际，正是国务院出台新“国五条”楼市调控政策行将满三个月之时。彼时，“调控再度升级”的消息一出，恐慌情绪占领市场，各地房产交易中心人满为患，竞相争搭免征资本利得税“末班车”；此时，绝大多数城市“说好的”强力细则“悬空”，买卖双方回归理性陷入僵持，而“两个月里赚了一年钱”的各地税务部门、房产中介和地产商们则笑开了花儿。

　　当“十年九调，越调越涨”几乎成了业内外共识之时，华远地产董事长、“房价预言帝”任志强又发话了：“什么时候买房，房价都会比原来高”，资深人士老顾“现在只要有购房资格，闭眼随便买都会赚”的言论也红遍网络。这么说来，中国房价上涨真的永无止境了吗？

　　政策“落地”细则“悬空”

　　新“国五条”出台之初，之所以引起激烈反响，在于其明文规定：“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”

　　此后一段时间，许多地方曾短暂出现“假离婚潮”，争议矛头直指计征个税政策。上海市闵行区民政中心甚至专门打出展板，提醒卖房者“楼市有风险，离婚需谨慎”。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对此表示，这些年房价早已翻番，资本利得税一旦全面开征，杀伤力很大，对其影响要有充分的估计。

　　然而，自3月底至今，包括北京、上海、广州、深圳等35个城市发布了各自的实施细则，其中针对20%个税政策，除北京明确规定自4月1日起实施外，绝大多数城市仅重申了国务院文件的要求，并未说明何时开始实施；合肥、南京、郑州等地则干脆连提也没有提及。

　　即使是在“调控风暴中心”北京，首例需缴纳资本利得税的交易非但借助“阴阳合同”避税20多万元，纳税部分费用更是全部由买方承担。交易成本的转嫁，让打击投资需求的“大棒”落了空。更何况，目前当地征收20%个税尚属个案，多数中介均表示未曾出现过此类情况。“我们办理的二手房交易，没有征收过20%的个税，个税还是按照房屋总价的1%或2%征收。”北京某二手房中介负责人称。

　　据了解，包括北京在内，几乎所有城市房屋登记系统上线时间均不长，不少诸如老公房、房改房等“大龄房源”的核价难度很大；而由于“阴阳合同”不同程度存在，公平核价也并不容易。此外，住房购买、装修和使用过程中，涉及多项支出，若要准确界定“转让所得”，也有难度。

　　中原地产研究咨询部总监宋会雍分析称，单按目前市场的情况看，4月以来价格暂时较为平稳，买卖双方陷入博弈阶段，“一旦市场价格冲破这道束缚，呈明显上涨态势，引起民众反响并突破政府利益阻力，20%个税就能真正上场了。”

　　而鉴于宽严有别的地方细则，一二三线城市的新政效果也出现差异。

　　上海易居房地产研究院近日发布的《4月份典型城市新建商品住宅成交报告》指出，4月，20个典型城市新建商品住宅成交面积为852万平方米，同比增长24.7%，环比下降33.0%。4月份的成交数据，印证了细则出台首月楼市降温的市场判断。

　　当月，这20个被机构关注的典型城市中，北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅成交面积为257万平方米，同比增长8.3%，环比下降49.7%。其中，北京的跌幅最大，达61.9%；广州、上海和深圳的跌幅分别为54.8%、41.3%以及0.8%。

　　而二线城市天津、石家庄、青岛、南京、杭州、南昌、福州的新建商品住宅成交面积为390万平方米，同比增长39.4%，环比下降23.1%。

　　相比一二线城市，三线城市的环比跌幅最小。4月份，唐山、淮安、扬州、常州、九江、莆田、惠州、茂名、北海9个三线城市新建商品住宅成交面积为204万平方米，同比增长23.5%，环比下降19.1%。

　　对此，上海易居房地产研究院研究员严跃进指出，新政效力的继续释放及各地差异化政策的进一步深入，将促使未来楼市继续调整。“从需求方来看，市场已滋生出观望情绪，过去几个月保持的良好成交势头受到了阻碍；从供给方来看，各地楼市查处捂盘惜售的力度依然不减，同时对当前楼市需求亦应区别对待。”严跃进认为，只有强化“疏堵排漏”的需求引导模式，新政下的楼市才可能出现健康的成交环境。

　　土地市场躁动不安

　　那边厢，过于宽泛、缺乏针对性的细则饱受质疑，这边厢，耐不住寂寞的土地市场已经开始躁动起来。近日，上海世博板块土地6连拍屡创新高，不停被刷新的“地王”纪录和大批央企、国际企业争相竞拍的激烈场面，让人们感受到了上海土地市场的热度。

　　5月8日上午，华泰保险、深圳立业集团和益海嘉里投资以27075元/平方米的楼板价拿下世博

　　A02A-03、A09B-01和A02A-04地块，尽管是以底价成交，但仍已远高于之前该地块成交水平。5月8日下午，中电投力压三峡集团，以33192元/平方米抢下A09-01地块；5月9日，台湾Maxbase公司以39932元/平方米的价格抢下A09A-02地块；台湾远东新世纪更以40079元/平方米的价格抢下了A09B-02地块，创下2010年3月以来的近3年地价纪录。

　　据悉，上海世博板块两天共出让6宗地块，原始出让金额总计45.57亿元，实际成交共计54.5亿元，溢价率达15.2%。自2011年10月出让首幅原世博园区地块至今，该区域已合计出让了多达18幅商办类用地，累计出让面积为15.6万平方米，出让总金额达137.6亿元。

　　在世博地区被广为看好的背景下，周边的住宅成交价也出现了上涨。以世博板块内的别墅项目尚东鼎为例，3月份成交的一栋联排别墅曾创下每平方米6.4万元的单价。据该项目销售负责人介绍，尚东鼎近期看房来客量大增，3月份成交了11套，4月成交量继续攀升到16套，占中环内别墅成交总量的八成以上。另外，万科五阶坊、合生前滩一号、凯德嘉博名邸等公寓楼盘价格也都上涨5000元/平方米左右，从年初3.2万元至3.8万元/平方米的水平迅速上升到如今的3.7万元至4.4万元/平方米。

　　“单价地王”频现，“总价地王”也不甘寂寞。上周五，今年1月4日宣布终止出让的徐泾镇会展中心3地块重新亮相上海土地交易市场。相同的出让面积，相同的容积率，挂牌起始价却已从2012年的13亿元直接飙升到逾44亿元，引起业内一片哗然。

　　根据上海土地交易市场5月10日发布的公告，该地块重新推出后只是在出让条件上进行一些变动，如土地用途从商业用地修改成了商办，出让年限从40年修改成商业40年、办公50年。大幅溢价后，该地块折合楼面地价约8000元/平方米。一位开发商代表认为，出让方有魄力涨价31亿元重推地块，必然已经找好了下家，或是意向买家较多，不愁“嫁”不出去。

　　业内人士指出，目前开发商似已达成共识，认为现在土地市场正处于相对低点，是拿地的好时机。数据显示，5月上海预计将有21幅经营性用地出让，合计出让面积为41万平方米，累计起始出让金额高达117亿元。

　　除了上海土地市场分外火热外，本月北京、广州等地也出现集中推地潮。

　　据北京土地整理储备中心网站数据，当地正在供应的经营性用地达到12宗，土地用途包括商业金融、混合公建、住宅等，总建筑面积达到90.54万平方米，集中在大兴、通州、丰台、门头沟等区域。其中，门头沟新城地块经过现场82轮竞标后，最终被北京当地企业夺取，溢价率高达104%。

　　而来自广州市国土局的信息则显示，5月广州挂牌的土地项目达15宗。5月6日，广州举行新“国五条”细则出台以来首次土地拍卖会，同宝路8号和10号地块在经过近200轮竞价后，由佳兆业以18.6774亿元、配建6.68万平方米保障房的条件拿下，折合楼板价25597元/平米，一举刷新该区域“地王”价。

　　商办用地的无限风光，也间接折射出住房用地供应的尴尬。根据国土资源部发布的2013年全国住房土地供应计划，今年我国住房用地计划供应15.08万公顷，为近三年最低值。业内人士指出，该计划明显释放我国土地紧张的信号，在总量减少的情况下，商品房用地将被进一步压缩，部分用地成本可能会转嫁到商品房上。

　　易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱也表示，土地市场过热或招致国家层面的重视，随时加码的调控政策会对企业控制成本、提升利润产生影响。

原标题：新“国五条”时代房价难抑