五矿地产整合质变

    注资，拿地，布局……五矿地产内部整合步入新阶段。
　　“集团首批对地产注资30亿元，目前12.5亿元资金已到位。”近日，五矿地产控股有限公司（下称“五矿地产”）总经理田景崎对本报记者独家透露，地产整合已取得实质性进展。
　　五矿地产近来在土地市场也表现相当活跃。3月中旬，五矿地产以38亿元在南京拿地，4月中旬，五矿地产再次以11亿元在沈阳夺地。
　　田景崎表示，上述拿地是由五矿地产在兼顾资产负债率、经济增加值、销售净利率、内部收益率和现金流量的基础上来决策的，股权及债权融资统一配置和运作。地产内部整合也将配合集团整体上市步伐进一步推进。

　　集团支持

    “五矿地产目前完成了从行政到股权的确定，现在进入实质性运营阶段。”田景崎说，现在集团也批复了五矿地产注资的请求，由五矿地产给旗下区域公司增资。首批计划注资30亿元，已有12.5亿元到账。
　　五矿地产旗下有五矿置业、五矿建设（0230.HK）、湖南二十三冶建设集团（下称“二十三冶”）和五矿（营口）产业园4个实体公司。项目遍布全国10余个省市，涉及住宅、商业、工业地产、城市综合体等多种业态。
　　据了解，目前五矿地产已率先完成了国内公司的股权整合。这次五矿地产的股权整合（增资注资）没有涉及到五矿建设，原因是要服从五矿集团整体上市及海外企业的整体运营安排。五矿建设先在股东层面进行拓展、运作好现有项目，有合适机会也会将优良项目继续注入上市平台。
　　“五矿地产主要管控8个方面，并对4家公司原则上进行区域划分。”田景崎说，这8个方面包括战略规划、投资决策、资金统筹、关键岗位人员安排、薪酬激励、计划预算、业绩考核、审计监察。其他由区域公司和项目公司来操作。
　　目前来看，五矿置业旗下拥有位于北京、天津、沈阳等直辖市和省会城市的多家项目公司，主要布局于环渤海区域，并将重点关注类似五矿广场这样升值潜力巨大的商业地产项目。
　　五矿建设主要业务集中于珠三角和长三角。除房地产开发以外，还可通过上市平台进行股权、债权融资、资本运作；二十三冶侧重西南、西北区域，主要是以长沙为基地，目前有昆明及长、株、潭地区8个房地产项目；五矿营口产业园则主要以产业地产为专业方向。
　　据了解，五矿地产目前还在山东、天津、河北、辽宁等参与保障房建设，目前建筑面积约有50万～60万平方米。

　　持续推进

    自上述4家地产实体公司整合到统一平台之后，五矿地产合力效应已开始显现。
　　“原来在集团是排不上号的，现在销售收入和利润已排到集团前三名。”田景崎说。
　　在地产央企中，五矿集团起步最晚。2007年6月，五矿集团才赶上央企获得房地产业“牌照”的末班车，随后即经历全球金融危机及地产调控。
　　在田景崎看来，虽然以前五矿集团也有一些地产业务，但真正意义上进军房地产还得从2007年算起。实际上，五矿地产旗下4家地产公司2007年利润总额不足2亿元，但到了2010年则超过10亿元，不过与保利地产、华润置地等大型地产央企有较大的差距。
　　行至2011年，五矿地产的业绩有了较大幅度的增长，据了解，2011年，五矿地产营业收入达到134亿元，超过了部分地产央企。
　　“2013年整体销售收入约为150亿元左右。”田景崎说，地产整合之后，逐步解决了以前4家公司都想拍地拿项目、争资源、各自为战的局面。现在由五矿地产对各公司的资金、业务和人员进行统一协调，资源会进行更合理的配置。
　　在他看来，五矿地产整合后，对内，可以向集团争取更大的支持及更多的协同业务。对外，可以集中采购，降低成本，也可充分发挥五矿地产的品牌优势，增强在拿地和贷款方面的话语权。
　　在整合过程中，五矿集团将房地产项目的审批权力下放。区域和城市公司扁平化管理，缩短管理半径。在成本管控方面，地价原则上不超过项目售价的三分之一，建安成本严格动态控制，营销策略依据市场制定。
　　当然，这种整合之路也并非一帆风顺。“历史原因及商业模式、发展理念的确定及观念的转变在一定程度上影响了整合的进度。”田景崎说，五矿地产的内部整合与其他央企一样，面临着诸多问题。整合主要的障碍是观念上的改变、对管理者选聘安排、组织机构的定位、管理界面的划分、筹融资的安排、业务统一布局等方面。
　　最终是希望4家实体公司成为区域公司及专业公司，资源统一调配。区域公司之间可以逐步进行统一采购，降低成本。
　　“现已完成境内3家企业的股权整合，下一步是搭建和完善职能部门，人员会从上述4家公司抽调或是招聘。”田景崎说，架构完成后，今年的重点工作集中在标准化、集中采购、重点项目督办、管理提升等方面，未来整合将持续推进。