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楼市热度为何难降

发布时间:2013-5-14 9:35:00 来源:理财周刊 【字体:
  文/蔡为民
  虽然新“国五条”地方细则出台已满月,但市场并未感受其威力,既有“买气暴冲后的余热效应”在发酵,也有地方执行力度的因素,乃至整体经济、金融环境的影响,不能掉以轻心、简单地视之为“调空”。
  号称“史上房产调控最狠招”的新“国五条”地方细则甫满月,惟检视各地楼市近期状态,却颇有“船过水无痕”的感受。
  四月市场大好于预期
  且让数据说话。根据中国房地产指数研究院5月2日所发布的4月份百城房价指数显示,全国100座城市新建商品住宅4月份平均价格为10098元/平方米,环比上涨1%。不但首度突破万元大关,且是自2012年6月以来,连续11个月环比上涨!
  在成交量方面,4月份全国54个主要城市新建住宅合计签约套数计25.3万套,虽然环比3月份的30.7万套减少17.6%,但一如我先前之预期,市场并未出现“断崖式滑坡”——此一房产专家所曾经作出的悲观判断。
  在这些既亮眼又碍眼的数字面前,就难怪有些业内人士调侃新“国五条”再成“空调”。
  20%个税只是“起步价”
  但我认为这样的判断要慎重。因为如果20%个税不足以遏止旺盛的买气,那么提高到30%,甚至40%呢?必须要知道,韩国是在出售房屋课征50%个税的情况下,才成功拴住楼市荣景的。换言之,我国“计征20%个税”在某种程度上,只是抑制买气的“起步价”,一旦房价仍不断向上挺进,不仅仅是房产税扩大实施,提高个税比例同样也是调控措施的必然选择,这是房地产供需双方都应清醒认识的。
  至于调控效果不彰的原因,我将之归纳为三个“胜过”。
  中国大妈震憾华尔街
  其一是,地方博弈“胜过”中央决策。诚如前述,轻言“国五条”是“调空”并不妥当,因为国五条的精髓、杀手锏是“20%个税”,而当前真正落实课征20%个税的城市,大约也只有北京了,显示绝大多数地方政府唯恐一旦落实计征,收不到什么税款事小,严重打击楼市活络量则事大,无异“为了芝麻掉了大饼”!因此虽然多数城市“国五条”地方细则如期出台,却都对征税问题保留解释弹性与模糊地带。
  其二是,通胀压力胜过避险意识。中国大妈抢购黄金的故事,震惊了美国华尔街,也使得知名国际投行——高盛改变了对黄金价格短期内持续走低的预测。然而“大妈抢黄金”的背后真相,是消费者对通货膨胀的深深忧虑,导致忽略、忽视了黄金可能贬值的巨大风险。众所周知,就一般消费者来说,避免财富缩水的管道,舍房产与黄金再无其他,于是,相对于通货膨胀的强大压力,即使黄金下跌是“大概率事件”,“中国大妈”们仍勇于出手抢进。同理,新“国五条”确实使房价走势面临变数,但更多的人相信资产价值在可预见的未来,仍将是“硬通货”。
  买气暴冲后的余热效应
  其三是,需求增量胜过供应节奏。基于“土地财政”的需要,地方政府在批租土地时往往采取“饥渴式”供应,即市场需要1000万平方米,政府便提供800万平方米,保持“永远不足20%”的状态。更可怕的是,由于供应不足已成常态,对房企而言,利润最大化的做法是囤积而非开发土地,尽管“闲置土地管理办法”早就长期存在,取缔囤地却始终是执法的盲区与禁区,强化了供需关系的扭曲。据悉,多数城市过去几年土地供应计划的完成率不足七成,足以说明问题的严重与普遍性。尤其自2008年开始,土地供应着重在保障房建设及商业用房的释出,使引领行情的商品住宅奇货可居、水涨船高,刺激与提升供需双方“先抢先赢”心理。
  总而言之,虽然新“国五条”地方细则出台已满月,但市场并未感受其威力,既有“买气暴冲后的余热效应”在发酵,也有地方执行力度的因素,乃至整体经济、金融环境的影响,不能掉以轻心、简单地视之为“调空”。

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