租金上扬预热高校毕业季

　　文前提要：原本属于租赁季节性淡季的4月，居然一反常态租金出现上涨态势。分析人士指出，这是因为3月份二手房突发性集中成交，导致租赁房源短时期内下降所致。不过，这种现象在5月份会有所缓解，因此建议房东不必盲目乐观。

　　文/本刊记者 甄爱军

　　各地租金上扬

　　因为换工作而重新租房的小董发现，最近一段时间房租还在上涨。

　　此前住宅上海市宝山区的小董在徐家汇找到了工作，虽然仍可乘坐地铁1号线来往于两地之间，但总归不如在附近租住方便，于是她在离徐家汇不远的田林社区租住了一套一室户，月租金为3200元。这样的租金水平，相比一个月之前涨了50元左右。

　　统计数据显示，在过去的4月份，上海住宅租赁市场出现普遍上涨迹象。根据上海房屋租赁指数办公室提供的市场监测数据显示，在4月份，上海房屋租赁指数为1398点，比3月上升6点，环比上涨0.41%。其中，高端市场租金环比涨幅为0.35%，中端市场环比涨幅为0.42%，低端市场环比涨幅为0.52%。

　　尤为值得注意的现象是，小户型住宅更为紧俏，成为“抢手货”。 据德佑地产华山店经理韩舒佳介绍：目前门店周边老工房月租金在3000元左右，面积普遍只有30～50平方米，虽然面积较小，但是相比月租金普遍在8000元以上的周边次新房，价格优势十分明显，颇受毕业生欢迎。不过由于挂牌量十分稀少，因此一般，老工房挂牌一两天内即可租出。上海房屋租赁指数办公室监测数据也从另一面反映了这种现状，包括浦东塘桥、上南、宝山大华板块的小户型租金月涨幅达到了0.8%左右，领先于市场平均水平。

　　记者同时了解到，在过去的一个月里，不仅仅只是上海出现租金上涨情形。根据中原地产对全国其他主要城市的监测发现，4月份包括北京、广州等其他城市二手住宅租金继续上扬(见表)。

　　表 国内主要城市住宅租赁价格变化情况(2013年4月)

　　数据来源：中原地产

　　缘何淡季不淡

　　按照市场基本走势来看，4月份原本属于淡季，租金水平变化会保持平稳态势，或者出现些许回调迹象，但今年却不同于以往，这主要是因为发生在3月份的二手房成交高峰所致。

　　德佑地产市场研究总监陆骑麟分析指出，3月初，国务院颁布“国五条”细则之后，沪上二手房市场曾一度出现“转租为售”热潮，甚至一些原本打算长期出租的业主，在听闻二手房交易将面临的沉重税负后，也被迫将房产挂牌求售。“这在一定程度上使得租赁市场上的住宅供应量有所减少，导致租赁房源出现紧缺现象，因而造成租金价格继续上扬。”他说。

　　除此之外，造成住宅租赁市场淡季不淡的另外一个原因在于，是房东在通胀压力下的一种选择。根据国家统计局公布的数据显示，今年一季度CPI同比增长2.4%，比去年四季度回升0.3个百分点，从某种程度上来说，这种现象被视作为2013年CPI已经开始酝酿新的上升周期。

　　另外，部分被限购群体，转向租房市场，也是抬升租金的重要原因。根据各地公布的新“国五条”执行细则来看，选择加大限购力度，已经成为一种共同选择。比如此前通过补办社保证明即可获得购房资格的操作办法，已被严格管制。此举使得不少原本打算购房的人士只得重新选择租房，等到具备相应资格之后再图购房之事。

　　五月回归平淡

　　5月住宅租赁市场，极有可能呈现平淡态势。但考虑到5月份租赁需求不会出现较大幅度的回落，所以租金水平回调的可能性极小。

　　目前市场进入观望态势，不管是新房还是二手房，成交量环比均出现大幅下滑。汉宇地产市场研究部新房监测数据显示，4月上海全市商品住宅的成交面积约85万平方米，与3月份150万平方米的市场高位相比，环比下降约4成。二手房共成交20015套，环比下滑71.6%。

　　目前有部分原本考虑购房的消费者，仍然继续选择租房，以度过观望期，等到市场恢复常态之后再做决定。有市场分析人士指出，市场重新陷入观望态势，对租赁市场而言，将是间接利好。

　　但从另外一个方面来看，由于“转售为租”现象的增多，使得租金水平难以出现大幅上涨情形。最显著的变化莫过于不少未能成功搭上集中成交末班车的房源，重新投入租赁市场，“转售为租”现象接连出现。据德佑地产百店反映的情况来看，自3月下旬起，每日租赁量就有所回升，特别是上海新政出台后，日均租赁量相比前期上涨30%左右。不少眼见新政降临，追赶末班车无望的业主，被迫重新投入租赁市场。据德佑地产古北店介绍，目前古北板块“转售为租”的房东可能达到总量的20%～30%。近期一位御翠豪庭业主就在新政出台后放弃出售，该房源最初购入价与现挂牌价相差600万元左右，如按照新政规定，出售将增加近百万元的税费，因此改为出租。

　　提价不宜过大

　　对于目前市场行情，房东请勿大幅提价，以免减少收益。

　　从某种程度上来说，在5月前后换租客，其实算不上明智的选择。因为在此阶段，市场需求较弱，难以涨租。而如果定价过高，可能又会面临空关的尴尬情形。

　　而反观今年5月份，租赁市场可能难以延续4月行情，所以房东切莫盲目乐观。业内人士建议，以市场价挂牌，以争取尽快出租来提高收益。尤其是对于位于市中心区域的大面积住宅，经过春节后的高峰之后，租客已相对减少，更是应该避免提价出租。比如位于联洋社区内的大三房，月租金一般已经超过1.5万元，如在此基础上再加价，肯定难以对租客产生更大的吸引力。

　　当然，有一类物业可例外，即小户型住宅。据了解，经过此前一轮集中消化，租赁市场上小户型住宅供应量有所减少，因此导致原本相对比较紧张的小户型会变得更为抢手。记者了解到，为了弥补小户型的不足，目前有部分“二房东”专门改造大户型，以满足市场需求。