北京二手房成交降八成

“刚需”正常释放 改善型转为观望

　　“20%个税”新政的落地使当下的二手住宅市场陷入深度观望，成交量下降七八成。记者近日走访多家中介门店了解到，在成交量大幅下滑的背景下，是刚需支撑起了这清冷的二手房市场。而卖方市场的现状，使得本以为能享受调控红利的“刚需”们又悲催地担负起转嫁来的交易税费。
　　2013年4月，北京“新国五条”细则落地首月，二手住宅成交量大幅回落近9成，全市成交均价出现环比回落。新增房、客源减少，成交以“刚需”为主。据链家地产市场研究部统计，4月全月二手住宅网签5212套，环比下降了88.1%。如果不用考虑春节月份成交非常态水平外，是近52个月以来最低值。而今年“五一”假期二手住宅的网签数量亦是近五年来的最低。
　　对此，链家地产分析认为，4月二手住宅成交量大幅下滑的主要原因有两个：一是3月份极度透支了4月的部分网签和需求；二是市场进入典型的观望期，整体需求释放规模迅速缩小。预计这种观望情绪会在具体执行政策落实或价格走势趋于明朗的阶段有所缓解。
　　同时，4月份的市场成交结构亦发生变化：改善性需求大部分处于观望状态，“刚需”则正常释放。因此，4月份二手住宅成交中，“刚需”比例大幅提高。从数据上的表现看，就是改善性需求集中的城四区、大户型、高价项目成交占比减少。因此全市网签平均面积降低，成交均价被结构性拉低。

　　无税房猛涨价

    是否要交20%个税，目前成为二手房交易的首要考量。多家中介机构向记者反映，4月二手住宅成交多为免税、低税房源，议价空间缩小。最近一个多月，无税房成为二手房市场的焦点，80%的客户都是冲着免税来的。如此情况下，受宠的无税房价格不降反升。
　　据21世纪不动产位于回龙观的矩阵店工作人员介绍，“新国五条”出台后，客源量缩减了近2/3，部分业主开始主动下调房价，而无税房却大幅度涨价。据一位经纪人介绍，无税房业主普遍将现有总价上调了10万元左右，甚至还有部分业主将自行核算后的正常税费一并叠加在房价上，让原本就不低的房价更上一层楼。
　　链家地产发布的4月北京二手房市场月度报告亦显示，新政后本地购房居民占比降至8成以下。当前选择观望的购房群体，一方面是会受到“20%个税”影响的改善型需求，这其中本地人居多，另一方面是对未来预期发生变化的购房者。而当前“刚需”为主的成交中，房源多为“满五年唯一住宅”，或是业主在2011年调控后所购，其因增值低而个税成本较低。
　　“现在满五年唯一住房交易无20%个税，业主心里都明白，知道这种房子有优势，因此把价格抬高，比未满五年的价格要高。”中原地产兰德华庭店经理朱成辉表示。
　　21世纪不动产北京区域总经理寇海龙表示，市场交易暂时僵持是调控政策出台后的正常表现，虽然4月下旬以来，观望情绪有所缓解，政策因素正在慢慢消化，但中央抑制投机的决心不会轻易改变。因此他建议近期有出房意向的无税房业主应理性定价，勿将原本的出售优势覆盖掉，贻误出房时机。
　　链家地产分析认为，排除结构性影响，二手住宅短期内还无法进入“降价”通道。4月业主涨价趋势回落，但仍是倾向于当前的观望和僵持状态。从议价空间中也可以看出，能够在短期成交的房源，业主都不会让利，特别是较为抢手的无税房，且不排除价格出现小幅上涨的可能。
　　而在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，“满五唯一”的房源由于经历了房价上涨的调整，其性价比相对之前已降低。以北京昌平区某小区二手房为例，2012年年底“满五唯一”房源价格在1.3万元/平方米左右，而到2013年4月份之后同样的房源价格飙涨到1.7万～1.8万元/平方米，价格的涨幅基本上超过了需要交纳20%增值税的金额，这样的房源即使免税也显得性价比不太高。因此购房人应该理性选择。

　　买房人无奈担税费

    记者从各个中介门店了解到，就成交情况看，已违政策的初衷，大多数的交易税费都由买房人承担，仅有少量由双方共担。
　　朱成辉告诉记者，现在买卖双方都觉得税费太高了，业主不愿意降价，客户则主要是观望。但一些“刚需”，必须要买，也没办法，业主不降价，而且税费业主也不愿意承担。“有些好说话的可以商量，税费可以承担一部分，但很少。”朱成辉表示，从已成交的情况看，基本上都是买方承担。现在每天买卖客户到店量仅有两三组，与之前的十几组相差甚远。
　　在朱成辉看来，其实无论出怎样的政策，成交总会有，只是量会有明显的下滑。因为“刚需”必须得买，换房的必须得买，即使是承担税费，这两种人群也不得不走入市场。
　　而这一市场变化的后果是，供需矛盾更加突出。链家地产数据显示，4月新增房源持续回落，新增客源平稳回升。新增房源环比下降49.2%，新增客源环比下降15.5%。截至4月30日，二手住宅存量房源比3月底减少了6.8%。
　　链家地产分析师张絮认为，新增房源持续减少，而3月的高成交更使可售存量出现明显下滑。供需矛盾有所加深，房价下降的动力不足，如果考虑“卖方市场”下税费转嫁买方的习惯，新政后购房者压力有可能不降反升。
　　“新政的落地使二手住宅市场在短期内陷入深度观望，目前成交的主要支撑都来自‘刚需’。未来市场走势的关键要看‘20%个税’政策的执行情况。”张絮认为，经过新一轮调控，一部分购房群体预期不稳，短期内观望情绪持续。
　　综合而言，目前影响二手住宅市场未来趋势的因素，一是新政的具体执行情况，其次是由此引发的市场预期。从新增客源量的趋势看，预计5月份二手住宅成交量将有所恢复，但依然会维持低量，可能低于今年1、2月份的平均水平。预计下半年房价走势会更加明朗。