地产信托产品定价回归理性

刚性兑付光环褪色 潜在风险被正视

    流动性持续宽松，信托兑付高峰即将来临……种种环境因素正影响着房地产信托的发行。一方面，地产信托发行规模出现了下滑趋势，且继续下行的压力较大；一方面，从3、4月发行情况来看，地产信托产品的收益率虽出现抬升，但与往年相比，信托整体收益率是下降的。
　　接受本报记者采访的市场和研究人士普遍认为，这是因为信托业刚性兑付的光环开始褪色，地产信托产品的潜在风险逐步被正确定价，直接反映在收益率这一核心指标上，是收益率的趋于合理。市场变化中，资质好的信托收益率降低，资质差的信托收益率升高，同时，影响收益率的潜在风险也获得了投资人的正确看待。

　　收益率分化

    据用益信托近日发布的统计数据，4月，市场共计成立41只房地产信托产品，共计募资额度64亿元，平均预期收益率达9.97%。而3月共计成立66只房地产信托产品，合计融资137亿元。可以看到，尽管4月融资量回落逾五成，但平均预计收益率较3月的9.89%略增0.08%。
　　如果从一季度来看，今年1月，108个地产信托产品融资额达到261亿元，平均预期收益率9.6%；2月有49个产品，融资100亿元，收益率为9.56%。“剔除春节因素影响，4月以来，地产信托的产品数量及融资额度没有呈现持续增加势头，但单月的产品平均预期收益率却出现明显的增长势头。”用益信托工作室分析师岳婷接受本报记者采访时表示。
　　不过，“大趋势上看，从去年开始，信托产品收益率就在逐步下滑之中，去年同期固定收益类信托收益率在9.5%至11%间。”岳婷分析道，而地产信托一向以收益率偏高著称。
　　4月份的地产信托产品中，预期收益率居前的包括中原信托宏业76期、国民信托乐居1号以及中铁信托西安高科尚都信托，上述三款产品的预计年化收益率分别为10.5%、10%和9.8%，存续期均为24个月。也有预期年化收益较低的，即华融国际云南奥宸信托的7%。
　　“收益率的分化在持续，且有加大迹象。”莫尼塔投资地产分析师罗雨接受本报记者采访时认为。3～4月，恒大等一线地产商所发行的信托产品，收益率仅在9%左右；而中小地产商所发行的信托产品，收益率大都超过10%，相差1个百分点。
　　对于信托公司和地产公司，上述趋势的直接表现是房地产信托产品整体规模下行压力持续加大。“相比2010年和2011年的鼎盛期，去年开始房地产信托成立规模就处于下行态势。”岳婷表示。用益信托的数据显示，2012年房地产信托成立规模为1806亿元，相较2011年2749亿元的规模同比减少五成，同时也是自2007年以来连续五年上行之后的首度下滑。
　　不过，地产界人士对此持乐观态度。佳兆业地产投资中心一位要求匿名的融资经理接受本报记者采访时分析道，“尽管房地产调控依然持续，且随着新国五条细则出台有加剧之势，但房地产作为固定资产投资的支柱性质没有根本改变。”“在保增长的大原则下，2013年房地产销售与投资有望复苏，房地产信托作为资金供给渠道之一，其规模与占比下降的趋势已经结束，未来可能有升高。”

    潜在风险被认知

    对地产信托收益率走势形成影响的还有行业调控政策。“此前，专业机构的收益率分析较少提到这一点，或者将其产生影响的权重放得较低。”罗雨表示，随着基金子公司及券商加入类信托业务以及相关政策收紧，潜在风险被挤压到了台面上，有助于风险定价的回归。
　　近期，银监会8号文件的出台对信托计划募资形成了利好。“（8号文件）虽然限制了商业银行理财资金直接或通过非银行金融机构、资产交易平台等间接投资于“非标准化债权资产”业务，但对向商业银行的高端理财客户募资是利好。因为目前环境下，信托仍相对于其他融资工具较宽松。”罗雨表示，4月地产信托产品的收益率较3月上涨，受此影响较大。
　　不过，自去年以来“房地产信托收益率整体下降，主要源于融资成本的降低。”前述佳兆业地产融资经理分析认为，预期收益率的普降，一是因为货币政策放松，资金成本下降，开发商的资金链有所好转；二是楼市回暖，房价止跌回升，投资者对楼市的风险预期有所好转，开发商融资的风险溢价有所降低，房地产与其他领域的信托融资成本差距缩小。
　　信托计划的另一端——信托公司在资金兑付压力面前，其经营思路也出现了一定转变。“由于信托公司面临着较大的兑付压力，需要提高风险备付金来增强风险抵御能力，这需要提高利润。而提高利润的直接办法就是降低对投资者的收益支付，扩大“利差”。岳婷表示，“随着监管层对信托产品加强监管，高收益信托产品发行受到限制，以及信托产品流动性的改善预期，导致以往信托流动性不足带来的溢价消失，信托预期收益率可能进一步下降。”投资者对信托计划的选择也变得更加“智慧”。罗雨发现，一些购买过四五批次地产信托产品的投资者，往往对此类产品越来越有想法，能针对期限、投向作出客观的判断，而就在2012年初，投资者对信托产品还是盲目追捧，大都只通过收益率高低来选择。
　　“在投资者谨慎的背景下，信托公司没有发现明显的新业务增长点之前，更多的还是会重点耕耘传统项目，开拓优势资源项目，但优势资源是有限的，基于这些业务较为优质的项目可能会出现收益率下滑，而资质不好的项目收益率有上升的趋势。”岳婷分析认为。
　　“信托整体收益率是下降的，这和利率水平的下降有关，也和好的产品比较稀缺有关。这种趋势目前还存在。”前述佳兆业融资经理认为，中长期看，撇开基础利率水平变动的影响，好的产品会更稀缺，因为有更多的发行平台争抢好项目，所以好的产品收益率可能还是降的。“但利率的市场化会更明显，我们会看到信托和类信托产品收益率的拉开，风险会相对而言被更为正确地定价。”