有一块鸡肋叫“养老”

　　文／李启超 
　　中国的养老市场面临两大矛盾：一方面，尽管老龄化问题日益突出，但真正的养老时代尚未全面开启；另一方面，企业虽然面对巨大的市场，却很难找到合适的投资窗口。难道这又是一块鸡肋？ 
　　早在几年前，电视剧《中国家庭421》就以第一代独生子女为主角，描写夫妻二人一面在激烈的社会竞争中追求事业，一边竭尽全力面对“上有老（双方两对父母）、下有小”的问题。 
　　时至今日，老龄化问题愈发凸显，2012年末，我国60周岁及以上人口达到1.94亿，占总人口的14.3%，比2011年末提高了0.59个百分点。预计到2025年，老年人口总数将超过3亿，2035年将达到40亿。 
　　同时据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场的商机大约有4万亿元人民币，到2030年，有望增加至13万亿元。这是否预示着中国养老项目开发进入了最佳时机？ 
　　中原地产研究咨询总监宋会雍向记者表示，养老项目必将成为未来地产行业最大的发展趋势之一，各类养老项目的发展更能进一步激活社会盘整。 
　　回购使用权 
　　《十二五社会养老服务体系建设规划（2011-2015）》中提出“90/7/3”模式，即90%居家养老、7%社会养老、3%机构养老，这意味着更多的社会资本将投身于养老服务。 
　　伴随着日趋严重的中国老龄化现象，传统的“房地产开发+商业配套服务”的养老地产模式已经不再新鲜，并日益显得捉襟见肘。对于投资养老地产的开发商来说，模式创新势在必行。 
　　当前新开发的养老地产项目用地从节约成本角度考虑，大多选择在郊区一带收购工业用地，这类土地通常使用年限为40年，每平方米售价从十几元到几百元不等。项目只有大产权证，每套房源并无小产权，能进行分割的只有使用权。 
　　郊区的工业用地，土地成本比普通商品住宅低了很多，这也是当前养老地产有效节约成本并得以顺利运转的根本所在。而中国人普遍存有的房产情结，造成大多数人对使用权并不“感冒”。如何突破这一瓶颈？ 
　　华山老年公寓项目提供了一个参考样本。该项目投资人--上海丰孝实业有限公司总经理徐海涛告诉记者：“我们的模式除延续了传统的租售业务及附加商业配套服务外，最大的突破在于对使用权进行回购。” 
　　徐海涛介绍，业主在拥有该公寓房的40年时间里，可以任意将房屋的使用权进行转让、租赁以及返售给开发商，但整体项目的运营依旧掌握在开发商手中。在产品的细分市场上更适合中端消费水平的老年人群体。 
　　该项目市场负责人进一步解释，项目一期采用期房预售制，每套房源根据面积大小一次性缴纳购房款（等同于保证金）16万元至50万元不等，入住后统一缴纳物业管理费300元/每月。购房满五年即可享有退出回购权益，运营方会将90%的购房款还给业主，并享受一定年息的利息回报。（利率正在换算中） 
　　华山公寓这种模式，将大笔回笼资金投入到其他项目或后续项目的开发中来获取利润，以此补贴公寓运营。除此之外，项目依然要依赖充足的商业配套服务，因为只有做好商业配套才有可能实现较高的入住率。 
　　以均价30万元/套计算，项目共设1000套居室，1000套房的收益为3亿元，这笔款项仅获取银行定期利息就可以达到1千万元/年。若这笔资金投入到项目运营中，软硬件水平都将获得较为明显的提升，进而连带产生更大的利润。 
　　根据中等收入老人消费水平调研数据显示，每人单月可支配资金为4～5千元，1000位老人为养老项目带来的直接收入最高可达到500万元/月。可见在项目运营过程中，收益空间相当可观。 
　　养老项目离不开医疗保健体系。据了解，华山老年公寓由上海华山医院前院长张元芳担任项目董事长，公寓10分钟车程内囊括了第六人民医院朱泾分院、枫泾医院等三家甲级医院。部分受访老人表示，阵容庞大的医疗团队和医保刷卡系统的引入颇具吸引力。 
　　重点在养老而非地产 
　　不过，部分业内人士对近期养老地产的开发并不乐观。宋会雍表示，养老地产首先要面对的第一个问题是，中国老人大多集中在60～70岁，真正的养老时代尚未全面开启，在缺少客观压力的情况下，未来十年内还不是企业大规模投入养老地产的最佳时机；第二个问题在于，由于政府机构不恰当的干预，使得企业虽然面对巨大的市场，却很难找到合适的投资窗口。 
　　他认为，社会资本进入养老产业应该被鼓励，但实践中无论是水电暖的居民同价、土地的供应还是税收的减免，由于政出多门，机构要花大量的时间成本去沟通。这反映的是行业发展规划指导的缺位。尤其在供地中应当明确养老的公益性设施和商业性设施的边界，以堵住变相房地产开发的通路。 
　　上海侨园养老投资股份有限公司总顾问王国强对此表示认同，要等国内的养老政策和市场环境逐渐成熟，消费群体达到一定的消费水平，起码需要5～10年。 
　　同时他还认为，“所谓养老地产重点在于养老而非地产，养老服务和地产应该结合来做，地产并非是养老产业中的盈利载体。”上海有90%的空巢老人，他们不缺少住处，但是孤独，所以他们最迫切需要的是感受到快乐，精神层面的满足才是当下最急缺的。至于提供传统服务的“地段养老院”应该由政府来做，开发商是不会涉足的。 
　　投资养老地产项目是一个大投资和大孵化期的工程，成败的关键最终又回归到了服务，高品质的服务无疑成为评判一个项目是否“真心”做养老的标准。