存量房纳入公租房体系很有必要

　　房租高涨挑战租客底线

　　“4000块钱，不能再高了，这个价格是我的底线。”在北京市朝阳区安贞西里小区租住了一套70平方米小两居的高先生亮出了他能承受的租房价格。“我在这个小区住了三年，同样的户型，2010年的价格是每月3500元，2011年是每月3800元。现在，小区里的房子还在涨，如果超过每月4000元，我就换房。”

　　“我对每年房租增长的心理底线是10%左右，能在10%以下最好。”在北京一家策划公司工作的张超对中国经济时报记者表示。但实际上，房租的涨幅却一直超出他的底线。“我认为房租支出不能超过收入的15%，如果房租就占到30%，交通、餐饮、日常消费还要不要有了?还攒钱不攒钱了?不能在北京呼吸着汽车尾气，消耗着自己的青春，就为了供养房东?”张超说。

　　“这几年，一线城市房租上涨幅度有点偏大。”面对北京单套房每月的平均租金价格五年上涨82%的数据，上海易居房地产研究院副院长杨红旭对本报记者表示。链家地产市场研究员张旭在此前接受采访时表示，个人房租支出占其收入比较合理的范围是20%—30%，如果超过30%，承租者压力就会很大。实际上，租金与收入比近几年一直在上涨，从长期来看，房租将依然呈现上涨趋势。

　　张超应对房租上涨的方法就是搬家。“因为中介费用提高了租房成本，后来，我租房我就不用中介，自己在网上找房源;市中心的房租高，我就牺牲点时间住郊区。”如果房租还涨怎么办?张超表示，他最后的希望就是能申请上两限房。“虽然希望渺茫，但也是一条路，两限房不行，公租房也可以，北京这个城市集中了太多资源，在这儿工作上升渠道相对更多，我不会轻易离开。”

　　适当调控增加房源供应

　　为降低居住成本，租客们想尽了办法。接受中国经济时报记者采访的专家认为，在当前情况下，政府部门也需要适当调控。

　　“北京、上海等一线城市房租上涨快是有原因的。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成在接受本报记者采访时指出，房价持续上涨，买不起房子的人越来越多，导致租房需求持续上涨，房租根本不可能降下去，房价跟租价也是挂钩的。

　　尹伯成认为，当前需要政府部门积极加强房产税征收体系建设。只有这样才能真正打击投机性购房行为，从而达到降低房价，降低租金的目的。“因为征收房产税牵扯的利益更多，程序更繁琐，所以短期不容易实现。相对来说，征收空房税更易实现，毕竟空房税涉及的人群少，工作会更好开展。”尹伯成说。

　　针对租房市场长期缺少政策关注和扶持的问题，杨红旭认为，政府应从三方面做出调整。

　　第一，主管部门还应加强对中介组织的监管和治理。2011年2月1日正式施行的《商品房屋租赁管理办法》规定，在房屋租赁合同期内，出租人不得单方随意提高租金，以保障承租人的居住权利，并要求主管部门加强房屋租赁管理规定和房屋使用安全知识的宣传，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等，但当前已有的条例和规定并不能为租房者提供充足的法律保护，租客仍然缺乏“安全感”。杨红旭认为，出台一系列详尽法律及规章制度，以维护承租人利益、制约出租人不规范出租行为非常必要。

　　第二，政府部门鼓励单位和个人的出租行为。这包括激励城乡接合部的个人出租房屋。另外还要鼓励有条件的单位开发单位租赁房，并酌情对外部人员开放。杨红旭建议，政府对多套房空置的行为予以适当惩罚，以达到刺激大批空置房入市的目的。

　　第三，政府加快完善住房保障体系，加强公租房建设，特别是要将外地人口纳入公租房保障体系。

　　公租房应从“增量”变“存量”

　　对于公租房建设，伟业我爱我家副总裁胡景晖有新的看法。“增加公租房数量不能只依赖于盖房子。”胡景晖在接受本报记者采访时称，“如果可以说服出租人将手中的房源提供给政府做公租房，使公租房不再只依赖‘增量’而依赖‘存量’，我觉得更好。”

　　“目前，我们正与海淀区进行合作试点，从出租人手中收集房源提供给政府部门，政府部门再统一作为公租房出售，对于政府来说，一方面可以减少盖房子的资金压力和土地压力;另一方面，这些房源交通位置都不错，周边基础设施也相对完备，可以减少后续基础设施的投入。”胡景晖说。

　　在当前试点过程中，胡景晖也总结了一些经验，他认为，要想吸引更多出租人将房屋转为公租房出租，还需要政府完善退出机制。“因为签约时间较长，如果出租人在合约没有到期的情况下需要收回房屋，政府方面应有相应机制能解决这个问题。”胡景晖建议。