降房价须平衡供需关系

　　日前，北京市首个二手房缴纳卖房获利差额部分20%个税案例出现，如事前市场预期，20%个税最终的确转嫁给买房者。值此新“国五条”推行近两个月，地方版细则先后落地之际，备受关注的20%个税征收也终以“不出各方所料”的轨迹这般不温不火地正式迈入房地产交易市场。

　　另据国家统计局4月18日公布今年3月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，与2月相比，在70个大中城市中，二手住宅价格下降的城市有3个，持平的城市有1个，上涨的城市有66个;新建商品住宅价格下降的城市有1个，持平的城市有1个，上涨的城市有68个。

　　市场分析人士认为，受新“国五条”出台及地方细则落地存在空窗期影响，各地普遍出现集中式买卖，并最终推高了新建及二手住宅价格;后续伴随细则实施，尤其是二手房价格受成交量下降影响势必出现下行走势。

　　然而，接受中国经济时报记者采访的专家则表示，由于20%个税征收受市场供需关系影响，极易发生转嫁税负的情况，或将带来二手房价格推高以及需求向新建商品住房挤出效应，继而推高新房价格的情况。专家建议，当前来看，为降低房价，政府须转变调控思路，从平衡供需关系着手发力，其中，加大土地供应量尤其是加大低成本土地供应量至关重要。

　　20%个税初衷、效果相悖

　　房价恐因此被继续推高

　　尽管国家期待新“国五条”按照20%征收个税能够对二手房交易发挥打击短期投资、投机行为的作用，但从其实际执行效果不难看出，政策初衷并未实现，且在一定范围内呈现了政策效果与初衷相悖的结果。

　　以北京在二手房交易中实际征收20%个税的实例看，税负不出意料地转嫁给购房者。对此，有住建部负责人表示，将交易所得税负转嫁给购房者的行为严重违规，国家将出台保护购房者利益的措施，但至今并未有相关措施出台。

　　“可见，这是决策层没有预料到的情况。”4月24日，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在接受中国经济时报记者采访时表示，正是因为对征收20%个税有推高房价的担忧，加之地方政府担心政策影响房地产成交量，因此，多地政府在出台新“国五条”细则时有意淡化了20%个税内容。

　　在顾云昌看来，当前政策初衷和效果相悖无疑提供了两方面的经验和教训：一是政府在出台政策前应该更多征询专家、业界和公众意见，毕竟只有充分吸取意见才能让政策得以及时纠正和顺利推行;二是出台政策以后细则必须马上跟上，但本次国家政策和地方细则存在一个多月的空窗期，从而导致了多地出现排队集中买卖和假离婚等多种不利于房地产市场健康发展的情况。

　　针对各方普遍对当前出现的20%个税税负转嫁买房者，继而推高二手房房价，同时将需求向新建商品住房挤出效应，继而推高新房价格的担忧，顾云昌表示，担忧源自当前政府部门出台政策难以顺应市场自身规律所致。实际上，除北京、上海等一线城市因20%个税客观推高房价外，二三线城市二手房交易因政策效应所致，房价确有下降。“受供需关系不同影响，政策实施效果也呈现两极分化，造成大中小城市房价差距持续拉大，形成冰火两重天的态势。”

　　对此，中国人民大学经济学院副院长王晋斌4月24日接受本报记者采访时，在对前述当前“冰火两重天”的政策效果表示认可的同时也直言，20%个税政策设计并未充分考虑到供给方和需求方在买卖关系中所处地位的差异。

　　王晋斌认为，有着刚性需求的购房者，本身需求弹性较小，税负就极易转嫁到买方;反而，一旦需求弹性很大，税负自然会由卖方承担。“房地产市场差距扩大、两极分化严重，就容易造成政策执行出现相悖效果。被二手房交易挤出的刚性需求投向新房市场，同样会因需求弹性低，而推高新房价格，最终，购房人负担会持续加重。”

　　地方土地财政陷恶性循环

　　加大土地供应量刻不容缓

　　对于大中小城市出现供需关系各异的原因，顾云昌将源头指向了地方迫于经济发展和举债较重的双重压力。他认为，首先，地方政府税收、财政收入有一半以上来自房地产行业和土地出让金;其次，中央并不希望地方政府因房地产调控而减少税收和财政收入，继而带来加剧地方债务风险的可能。

　　据了解，一直以来，国家层面屡次重申，地方政府要降低对土地财政的依赖。然而，在地方经济发展目标考核以及地方政府举债过重的双重压力下，地方政府依靠高额卖地获取税收，扩充财政的经济发展模式始终难改，坊间认为，这才是推高房价的始作俑者。

　　“地方政府之所以高举债，就是因为地方政府长期依赖高价卖地，已经形成了恶性循环，由此衍生的负面效应就是持续推高房价。”王晋斌表示，政府调控思路要有所转变，结合财税体制改革、中央地方财权或增加财政赤字政策等内容，综合调控房地产市场。

　　而如何综合调控房地产市场以达成降低房价的意愿，顾云昌强调，必须加大土地供应量。他介绍，从2011年至今，土地计划供应量持续降低，且各地方实际供地均未达成目标，这是造成供给不足的根本原因。

　　据顾云昌介绍，过去三年，国家始终没能完成土地供应计划，尤其是北京、上海、广州等大城市更是连续很多年未完成土地供应计划。他建议，有关部门有必要在供给方面大做文章，且刻不容缓。“如此才能改变在土地供应方面投入远不及抑制需求方面投入的现状，确保楼市调控‘两手都要硬’。”

　　“降低房价的最好办法就是从源头供给开始做起。政府不能在推高房价的过程中扮演推手角色。”王晋斌也认为，一是要增加低成本的土地供应量，以增加住房的供给。不能单纯依靠保障房供给来达到平抑商品房价格的目的;二是要在持有环节和交易环节对投机需求进行限制。

　　此外，在顾云昌看来，国家对房地产交易征收个税，显然需要坚持，但必须循序渐进，比如从按全额1%征收上浮至按2%、3%征收。“这是个方向，不能期望一下达到目标，否则容易酝酿很多社会问题。”他认为，本次政策实施难免显得有些仓促。