中投资本“涉足”上海首例个人合作建房

　　历经近十年的摸索后，钱生辉在他合作建房的起点城市，如愿牵手了一家央企资本管理公司。
　　日前，上海合筑房地产有限公司（下称“合筑房产”）总经理钱生辉对《第一财经日报》记者表示，公司开发的滴水湖项目将与中投财富资本管理有限公司（下称“中投资本”）进行合作。
　　中投资本相关负责人告诉本报记者，公司此次只是为该项目提供财务顾问服务，暂时不会参与基金的管理，也不会成为项目股东。“我们会给合筑房产提供一些专业意见，帮他们制订方案、完善制度。”
　　值得一提的是，中投资本方面还称，公司将充分运用股权私募基金的管理模式整合律师事务所、会计师事务所等服务机构参与合作建房的融资和管理方案，将来有可能根据项目具体情况进行直接投资。
　　有业内人士质疑合筑模式存在潜在的政策风险。“例如，温州的一个合作建房项目，就被地方政府在最后关头要求向社会公众公开销售，这意味着当初的出资人不一定都能获得住房。所以，滴水湖项目未来也可能会面临这个问题。”而滴水湖所处的位置相对偏远，应该不是自住需求的首选，不乏有投资性行为的存在。
　　公开资料显示，中投资本是中国建银投资有限责任公司（下称“建银投资”）旗下的股权投资基金平台。
　　今年1月17日，合筑房产以5750万元竞得上海临港新城主城区WNW-A1-3-1地块，自此，上海首例合作建房项目正式启动。
　　此前，钱生辉对记者称，在拿到预售许可证之前，公司将与基金管理机构合作，以股权基金的模式募集资金，房屋预售的时候，这部分资金可转成购房款，如果放弃购房，则可获取投资回报。
　　5月4日，合筑房产宣布，公司将引入中投资本，为滴水湖项目的发展提供专业的财务顾问服务。
　　公开资料显示，中投资本是建银投资旗下的股权投资基金平台。目前主要从事私募股权投资、投资银行、财务顾问、管理咨询等业务。建银投资是不折不扣的“国家队”，它是中央汇金100%持股公司，中央汇金则是中投公司的全资子公司。
　　知情人士告诉本报记者，个人合作建房一直备受“非法集资”等方面的质疑，该项目与央企资本管理公司合作，主要是为了完善制度体系、规范资金使用，防范法律风险。
　　中投资本相关负责人坦言，基金主要包括募集、投资、管理、退出四个环节，整个过程是需要规范的，因为合作建房涉及比较敏感的个人和民间的资金。过去的房地产基金主要机构投资者比较多，民间的比较少，把民间的资金吸收到合作建房模式当中，整个过程的规范性很重要。
　　“基金还是我们自己在管理，中投资本只提供专业建议，帮我们制订方案、完善制度，但将来中投资本可能会根据项目具体情况进行直接投资。”钱生辉称。
　　业内人士则认为，姑且不论政策和法律层面，关于“个人合作建房与非法集资有何区别”的拷问，以及资金安全、建筑质量、网上销售、分配等一系列环节的异动，都可能对“个人合作建房”这一“美好愿景”造成很大的影响。
　　钱生辉将合筑房产的建房模式描述为“没有创新的创新”。他称：“我们的基金和一般的房地产基金运作模式相似，但最大的区别在于，我们的股东多是购房者，并且可以全程参与项目的管理与监督。”
　　“房价中很多成本是无法降低的，但投资回报是可以降低的，按照房地产行业潜规则，年投资回报要达到20%，不算复利，三年也要60%。”钱生辉对记者表示，希望通过缩短投资周期，用“短平快”的开发模式降低房价。
　　据合筑房产方面预测，滴水湖项目的楼板价为3555元/平方米、开发成本在6500元~8500元/平方米，而相邻区域的商品房销售单价已在1.5万元/平方米以上。