房价五年内螺旋向上

　　后续房价仍将维持“稳中有升”的态势。在通胀、刺激内需、城镇化、土地财政等各种条件成就下，房价上涨趋势五年之内难以逆转。
　　一方面是国家统计局召开新闻发布会指出“房地产调控措施效果凸显”，及一线城市全面进入“限价”时代，一方面却又是3月份全国70个中大城市除温州外，全线成交飘红。加之楼市传统销售旺季的“五一”小长假即将到来，消费者不免困惑，楼市究竟将持续向好还是面临逆转噩运?调控到底“意欲为何”?乃至心怀现在该不该出手的忐忑。
　　8个月后市场将“零库存”?
　　在我看来，正由于目前处于市场与政策的博弈关键期，使得传统的统计数据有时很难清楚反映后续可能的市场变化。譬如：截至3月底，20个典型城市新建商品住宅库存量为7,224万平方米，其中的一、二、三线城市分别为2640万、2576万、2008万平方米，同比分别-12.2%、-9%及6.9%，环比分别是-3.3%、-1.6%及1.1%，总体同比减少6.4%，环比减少1.5%，创下17个月来的新低，且为连续3个月同比与环比两项指标均呈下滑之状态。按此销售进度，20个典型城市之新建商品住宅在8个月后将出现“零库存”的奇迹。事实上，放大到 100个主要城市来看，成交量几乎也在3月份创造了2011年以来之新高!
　　既要“马儿”跑，又要“马儿”不吃草
　　在供给开始萎缩，而需求却明显升温，看似“形势一片大好”的敏感时刻，国家统计局跳出来表达“调控效果凸显”的意见，招来一片骂声，显然是在情理之中的。
　　统计局的判断也并非无的放矢，因为即使第一季度全国商品房销售面积同比增长37.1%，销售额增长61.3%，但与1～2月份相较已有明显回调，说明“调控成果喜人”。
　　倘若以如此低的标准来检验、界定调控绩效，则已从另一个侧面显示中央政策打压之目的在“价”而不在“量”。事实上，自始至终中央发出的文件当中，的确并未提及销售量的问题，而一直围绕“抑制房价过快上涨”这个主轴。问题是一旦交易量持续走高，势必对房价形成推升的动力，那么如何能够达成中央所希望看到的成交活跃而价位“基本稳定”的悖论状态呢?
　　不许价位“长高”，只许成交“长胖”
　　这就如同让一个发育中的年轻人大量进食，但只许长胖不许长高，这显然是违反自然与市场规律的，哪怕是养猪也做不到!于是地方政府想到的“绝招”，就是限制高端房的进场节奏，及控制房价上涨幅度与速度，亦即现在我们所看到的“限价”举措。具体的做法包括：规定房屋的最高销售价格、新开盘项目的定价不超过区域均价、已开盘项目定价不超过前期销售平均价格、每月销售价格不超过上月销售均价等等，如果开发商不“照表操课”、“照单全收”，面临的“惩戒”是无法获得预售许可!
　　如此一来，房价上涨速度看似受到扼制，但却只是“治标不治本”的表象，其可持续性面临严峻考验。好有一比：学校(中央)举办减肥比赛(控制房价)，某个40人的班级(众楼盘)为了胜出，把超过140斤的5个学生(高端房)赶出教室，从而赢得竞赛(认可)。问题是这5个人仍是这个班级的学生，终究会“王者归来”，老师(地方政府)玩弄的只是掩盖事实、欺骗中央的障眼法而非真相!
　　欲降房价谈何容易
　　从楼市角度来看依然如此，当高端楼盘受到控制，需求转向中高端以下楼盘，进而形成高、中、低端各屋种之间彼此相互拉抬的效果，并刺激、生成消费者对市场持续看好的预期心理。
　　因此，我判断后续房价仍将维持“稳中有升”的态势，甚至完全不排除，一旦经济发生明显衰退时，房价出现较大幅度的涨升。执是之故，我建议目前属刚性需求者，应可择机进场。因为在通胀、刺激内需、城镇化、土地财政等各种条件成就下，房价上涨趋势五年之内难以逆转，反倒是手头上房屋超过三套以上的人，可采“以小换大”、“以远换近”的方式优化资产，乃至可考虑“资产全球化布局”。毕竟，房产税出台的时机，亦已逐步成熟中。