透视全国供地计划

　　本报记者 徐景升 北京报道
　　2013年全国土地供应计划高调亮相——计划供地量1.5倍于过去5年平均年供应量，但光鲜的数字却难掩住房供地逐年减少的实情。
　　在“新国五条”要求增加普通商品住房及用地供应的大背景下，4月16日，国土资源部(以下简称“国土部”)公布了2013年全国住房用地供应计划，今年全国住房用地计划供应为15.08万公顷，是过去5年年均实际供应量(9.77万公顷)的1.5倍。
　　这看似增加的数据背后，却是供应计划量的逐年减少。据悉，2011年全国住房用地计划供应为21.8万公顷，2012年为17.26万公顷，已经出现了连续几年的供地量减少。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，计划供应量不等于实际成交，近几年来的情况是，年年完不成供地计划。此外，今年一季度开发商拿地量仍同比下跌22%，这样下去，全年的供应计划铁定完不成。
　　兰德咨询总裁宋延庆则认为，这只能看做是“文字和数字的游戏”，实际意义并不大。另外，他建议，供地计划应在年初时发布，这样可以跟房企的拿地策略衔接。
　　“1.5倍”的背后含义
　　国土部表示，据各地上报汇总，2013年全国住房用地计划供应为15.08万公顷，是过去5年年均实际供应量(9.77万公顷)的1.5倍，其中“三类住房”用地计划占住房用地计划总量的79.4%，符合调控政策要求。
　　对于数据当中的1.5倍，香港泰景集团副总裁姚宁认为，“全国供地数量提高是好事，中央开始用增加供应的方法来缓解供需矛盾，进一步达到平抑房价的目的，开始改堵为疏了。”
　　中原集团研究中心总监刘渊则认为，“1.5倍的住房用地计划供应量很难起到调节市场预期的作用。因为并不是说增加土地供应，就代表增加商品房供应。如果没有一个土地出让后的管理，那就不会有多少影响。”
　　“如果从数据层面来看，那的确是有一定意义，但要说供地结构，从目前数据来看，若不能满足中小户型用地需求的话，那应该是偏虚的。”中国房地产业协会市场委员会副秘书长、中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天认为，目前在房地产调控方面并不在于有多少政策，而在于能否从上至下地全面落实，这才是关键。
　　中国土地勘测规划院地价所所长赵松表示，受“增加供应，稳定预期”政策的影响，今年年初各城市克服季节性影响，积极主动推地，供应量明显高于去年同期。2013年第一季度，全国105个主要监测城市土地供应面积达到近年同期的高值，虽然环比仍呈季节性回落，但同比增加8.98%。其中房地产开发用地同比增幅超过40%，达到2010年第三季度以来的新高，同时，房地产开发用地供应占比提高，对于继续保证未来住宅市场供应、稳定市场预期具有积极作用。
　　上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，今年的全国供地计划体现出“有保有压”的供地政策与思路。从“三类住房”用地计划来看，保障性住房、中小套型住房将明显受到利好政策的倾斜。而非以上类别的普通商品住房，土地来源与份额将相对弱化。这体现出楼市调控在土地供应上将以区别化的思路做好新的把关。
　　供应计划完成情况堪忧
　　可以说，2013年全国住房用地计划的确贯彻了“新国五条”要求，今年计划供地的15.08万公顷，是过去5年年均实际供应量(9.77万公顷)的1.5倍。不过，业内人士多表示，供应计划本身并不代表实际完成的情况，而且近年来完成情况并不理想。
　　据了解，近三年全国住房用地供应情况为：2010年计划供应18.47万公顷，实际完成12.54万公顷;2011年计划供应21.8万公顷，实际完成13.59万公顷;2012年计划供应17.26万公顷，实际完成16.03万公顷。陈国强认为，计划数与完成数从来都是两码事，1.5倍的说法具有一定的“误导性”。
　　据相关数据显示，2008年至2011年，广州和深圳已连续四年没有完成土地供应计划;上海有三年未完成土地供应计划;北京有一年未完成土地供应计划，即2011年。
　　“土地供应有些管理层的一厢情愿，实际上是完不成供应计划的，那为什么会完不成呢?”陈啸天表示，这代表市场不接受，房企不愿主动去拿地。
　　据业内人士表示，房地产开发商对于供地计划都很看重。只不过，到了国土部门推地阶段，他们发现想要拿到心仪的地块并非易事。“有些看好的地，不是价格太高，就是要求招标，一招标就对开发商综合分数有所涉及。比如去年石景山有块地，虽然一家河南企业报了最高价，但最终还是拿不到。”
　　此外，一些地块还附加了保障房或者基建等项目，这使得诸多房企望而却步，毕竟很多项目需要自掏腰包，降低了利润空间。也就是说，有相当一部分地块，都是从政府角度推的，并未考虑到房企的感受，这部分地块通常难以成交，直接造成了各地供应计划难以完成。
　　同时，据记者了解，新供应地块位于偏远郊区的数量增多，这也造成了开发商的望而却步，甚至部分城市在土地出让前，相关的基础配套都没有跟进，这均为房企拿地后的开发造成压力。某地房企直言不讳地表示，有时候看好一些地块，但相关的配套都没有，这样的地块就算拿了，也只能是放在那里闲着，这些项目不开发，真不是开发商自身问题，如果开发了，就会影响到销售。
　　宋延庆表示，每年的供地计划通常是4月中旬才出，很难让开发企业根据计划去安排自己的土地储备计划，应该把土地供应计划提前公布，在1、2月份发布，这样才能尽量避免上述问题的出现。
　　一线城市压力大
　　从今年全国住房用地供应计划来看，一线城市(北、上、广、深)计划同比增加2.8%。市场人士分析认为，由于一线城市可供用地有限，因此很难出现供地计划放量的现象。国土部相关人士表示，这也是为了落实房地产调控的要求，房价较高、上涨较快的地区，需适当增加并优先供应中小套型普通商品住房用地。
　　刘渊认为，地方政府更多的是在有意识控制住宅用地，如果出现过热的情况，会有一定的管控手段，现在出现的高价地块多以商用地为主。
　　4月18日，国土资源部举行2013年第一季度全国主要城市地价监测成果发布会，其中公布的数据显示，全国半数城市住宅地价环比变化处于平稳区间，上涨的城市略有减少，而同比上涨的城市持续增加。一季度住宅用地价格环比持平和下降的城市为13个，较上季度增加了3个。其中一线城市住宅地价全部环比上涨，二线城市中除哈尔滨外全部上涨。
　　根据北京市土地整理储备中心的数据，“新国五条”北京细则出台至今的半个月内，北京共成交6宗经营性用地，交易节奏可谓密集，总体呈现量价齐升的格局，并且其中有两宗土地的溢价率超过100%，地块分别位于石景山和通州台湖，尽管不是主城区核心地块，但依旧遭遇房企的争夺。
　　此外，据记者了解，在北上广深这些一线城市，郊区供地成为一大亮点，其中北京的供地计划中，五坏外地块成了主打，并且在供地计划中要求严格控制城市中心城区建设规模，加快顺义、大兴、昌平、房山等新城产业、商业和住宅用地供应，促进打造功能完备、宜居宜业的综合性新城;保障门头沟、怀柔、平谷、密云、延庆等区域性新城基础设施、特色产业发展用地需求，推动形成区域城市化格局。
　　陈国强表示，在供地计划方面除了应注意供应总量，更应关注供应的结构问题，比如不少三四线城市用地供应偏大，库存明显偏高，就应该相应地做减法;而北上广深等城市长期供应偏紧，市场需求压力及房价上涨压力过高，则需要在用地供应上做加法。
　　中国指数研究院上海公司研究总监陈延彬认为，毕竟在一线城市，优质地块都相对稀缺，因此很难在供应量上有所变化。杨红旭则表示了一定的担忧，在他看来，“一线城市供地量增幅如此的小，那市场是要吃不饱的”。