海景房变成“路景房”逾期两年未交付

　　在购入一套号称地标的威海乳山海景房时，曹先生从来没想过自己会亏钱，但是现在这处海景房已经逾期两年未能交房，违约罚金分文未付。 　　海景房其实是“路景房” 　　在2009年底曹先生决定购买威海一处海景房的时候，他从未考虑过自己这笔投资会亏损。 　　“房屋总价不高，一共40万，当时一般首付都是30%，但这处房产首付只要20%。”曹先生告诉第一财经日报《财商》，“并且，开发商承诺包租10年，前两年每年返现房款总额的5%，后8年每年返现3%。而前两年的共10%可以抵扣房款。” 　　也就是说，按照开发商的承诺，曹先生只用拿出4万元首付，并且日后可以享受每年至少3%的租金收入以及可能的房屋升值收益。 　　不过，一年之后，曹先生开始发现自己可能犯了严重的错误。 　　“当初看房，我对房屋非常满意，这处房屋位于乳山，开发商声称这会成为当地的第一高楼，地标性建筑，我当时看的房间面朝大海，景观十分漂亮。”曹先生告诉记者，“一年之后我到现场，发现自己犯了个严重错误，当时看的是南边的房子，签合同时我竟然没有核准房屋具体位置，合同中我购买的是一处北边的房屋。北边的房屋由于面朝马路，啥景观也没有。” 　　“海景房价值就在于景观，如果没有海景，房屋价格应该大减。”途家网CEO罗军告诉记者。 　　一些业内人士告诉记者，如果事后用于出租，一些没有海景的“海景房”甚至根本租不出去。这也是购买海景房时常见的风险。例如一些房屋在购买时面朝大海，距离海岸线千米左右，既舒适又漂亮。没想到购买后，房屋面前又建了一幢楼，使得原来的海景房，不再是海景房，价值大减。而曹先生遇到的问题，则是由于没有仔细核对合同中所购房屋的位置，导致一年之后才发现所购房屋并不面向大海。 　　海景房逾期两年未交房 　　交房日，曹先生发现自己面临第二个重大风险，如今交房日已经过去约两年半，而曹先生至今未取得物业。 　　曹先生于2009年12月1日与乳山一开发商签订了《商品房买卖合同》，购买了位于山东乳山银滩旅游度假区的一处商品房。 　　双方合同约定，出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但时至今日，开发商也未能将商品房交付曹先生使用。 　　并且，按照合同约定，房屋交付逾期不超过90日的，从约定期限至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；若逾期超过90日买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内归还全部已付款。并按照已付款的0.5%向买受人支付违约金。 　　“我当时致电开发商要求退房，但是此后没有得到任何回复。”曹先生告诉记者。目前为止，曹先生既没有收到房屋也没有收到违约金。 　　据曹先生反映，该项目已经被原开发商卖给另一家新的开发商。记者试图联络开发商相关负责人，但至记者发稿前，其手机一直处于无人接听的状态。 　　因为开发商迟迟未能将房屋交付使用，双方约定的争议解决方式是商事仲裁。曹先生无奈之下，向合同约定地的仲裁委员会，提出了要求解除合同的仲裁请求。目前该案正在审理中。 　　《商品房买卖司法解释》规定的解除权的时间是一年，该权利的行驶时间在2011年12月31日之前。目前曹先生已经错过了最佳解除合同的时间。 　　北京铭滔律师事务所孙涛告诉记者，开发商想要规避自己因为延期交房导致合同解除的法律风险，都会使用拖延战术，不断地向购房者保证或承诺交房时间，等一年后购房者再起诉要求解除合同，已经过了解除权期限了。面对这种情况，大多数购房者都会觉得不知所措、无所适从。 　　“但实际上判断买方是否有权解除合同首先要看购房合同中是否约定了逾期交房时买方有权解除合同，如果有明确约定的，应严格按照合同执行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，一年解除权期间的丧失，是在法律没有规定或当事人没有约定的情况下，守约方没有催告对方才会导致解除权丧失。购房人在遇到开发商延期交房时应该根据合同约定和法律规定，据理力争地来扞卫自己的权利。”孙涛告诉记者。 　　大多数内地人到沿海购买房产，像威海这样的地方，海景房价格比起北京、上海等一线城市的房屋价格来说并不高，但是维权成本非常高。例如曹先生买的这处房产价值50万元左右，曹先生自己住在北京，每次从北京到威海去的路费就非常惊人。 　　“一套小的海景房投资，大概40万～50万，一旦出现问题，需要打多个官司，普通一审是6个月，二审是3个月，光是时间成本投资者就耗不起。如果双方约定仲裁解决，通过仲裁的成本也非常高。”孙涛告诉记者。 　　包租合同因交房延期无法履行 　　“买这处房产，对我而言纯属投资，没打算自己住。因为有包租约定，我认为这套房有成熟的第三方出租运营商，此后能够取得稳定的租金回报。”曹先生告诉记者。 　　在跟开发商签完《商品房买卖合同》后，曹先生又根据开发商要求与北京一家酒店管理有限公司签订了《酒店（公寓）房间全权委托经营协议书》。 　　合同约定，“甲方同意将合法产权酒店房间交由乙方承租，委托乙方全权统一经营、统一管理、统一品牌形象、统一宣传、统一配套”。 　　孙涛认为，开发商的这种行为，是一种典型的售后包租的行为。 　　不过，《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 　　同时，《商品房销售管理办法》在第四十二条中明确一旦开发商采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的，将由房地产管理部门对开发商处以警告，责令限期改正并可处以1万元以上3万元以下的罚款等行政处罚措施。 　　那么这份包租合同是否会被认为无效呢？ 　　“这种期房包租行为虽然违反了《商品房销售管理办法》的强制性规定，但该《办法》仅是部门规章，并非法律或行政法规，因此不能作为认定合同无效的法律依据，而且现行的法律和行政法规对开发商的这种行为也无禁止性规定。因此，房地产行政主管部门可以根据该《办法》的规定对房地产开发企业进行行政处罚，并可责令房地产开发企业停止返租销售的这种行为，以维护房地产市场的正常秩序，但已经签订的协议仍然有效，对双方具有法律拘束力。”孙涛告诉记者。 　　并且，由于曹先生这次购房，牵涉到开发商和出租服务第三方，使得其法律关系更加复杂。“如果是贷款买房还会涉及到银行、担保公司，在牵涉多方的情况下，起诉成本会非常高，由于和经营酒店这一方签订了协议，如果与开放商解约还要跟酒店解约。最终还要和银行解除贷款关系，与担保公司解除担保关系，所以诉讼成本很高。”孙涛告诉记者。