高谈投资海景房 悠着点！

　　[ “一般人购买海景公寓大多是自己住。所以并不愿意长期租赁，只愿意在自己不用的时候短期租赁。房主对回报的要求不高。但是由于海景房养房子的成本很高，所以租金只要能够覆盖养房成本即可。” ]

　　有一所房子，面朝大海，是很多人置业的梦想。一些业内人士的确认为沿海城市的海岸线作为城市发展的重点区域，有着更大的升值空间。不过也并非有一所面朝大海的房子就一定“春暖花开”。你还得评估到手的是不是真的海景房;而购买海景房常常是异地购房，当您不在的时候是否有人帮你好好地照料房屋;如果你主要是投资需求，那么房子到底是否容易出租都是您要考察的。

　　真正的当地人都不住海边?

　　在海南流传着一个说法：只有东北人才愿意买海景房，真正的海南人都不住海边。

　　“太靠近大海，很潮湿，而且海风盐分大，家具、墙面烂得快，3年就烂成什么样了，何况还没人住，海边渔民一条船就几十万，还要住石头房子吗?另外，离海太近噪声很大，有点神经衰弱的人晚上都睡不着。”一位海口当地居民告诉第一财经日报《财商》。

　　还有一个现实的问题，假设投资者花费300万元购入一套海景房，他每年去海边度假五天，那么一天的成本是多少钱?一天6万元。那么他为什么不去住酒店呢?还有服务人员为他打点好一切。而一年中他居住的这短短五天时间，他的海景房会变成什么样子呢?房屋很久没有人住，气味很难闻，电器很久没有人用，有的由于潮湿已经坏了。如果我有点投资头脑，想要把它租出去呢?住在异地的房主不可能自己联络租客，那么有没有专业的第三方机构代租呢?

　　一个私营企业主告诉记者，声称他一定不会购买海景房，就算每年去住两个星期，每天都住五星级酒店，也比置业成本要低。“而且还有人每天帮我换被子。下次不愿意去同一个地方，我还可以改去其他地方。”这位私营企业主告诉记者。

　　不过，一些有养老需求的人则愿意选择一个气候宜人、风景优美的海边置业，很多东北人在海南买房的原因就在于能够在温暖的海南躲过东北漫长的严寒冬季。

　　“以现在的建筑技术，房屋腐蚀没有想象中厉害。而且海岸线房屋由于资源稀缺确实有一定的投资价值。海岸线本来就有限，适合造房的海岸线就那么点，总体上要比没有这个资源的有开发价值。”上海乘星行行销服务机构总经理李骁告诉记者。

　　如同沿黄浦江的房屋一般会更加贵，海景房也被认为更有价值。由于沿海城市，海景和海岸线及海滩是城市发展方向和名片之一，一般而言，很容易成为城市高端房产的聚居地。

　　海景房租金回报：仅可覆盖养房成本

　　海景房买回后每年只住几天，空置成本太高，如果把海景房租出去呢?其实海景房的租金收入并不高。

　　“一般人购买海景公寓大多是自己住。所以并不愿意长期租赁，只愿意在自己不用的时候短期租赁。房主对回报的要求不高。但是由于海景房养房子的成本很高，所以租金只要能够覆盖养房成本即可。”途家网CEO罗军告诉记者。

　　据罗军统计，三亚地区一栋一室一厅的海景房的年租金收入扣除维护费用、税和第三方抽成大约在3万元。按照房屋总价180万元来计算，每年租金收入与总价的比大约为1.6%，这个现金收入比起一年期定存都逊色不少。

　　国内的海景公寓主要在海南、厦门、青岛、烟台、大连。

　　“目前三亚最规模化，以三亚举例，三亚淡季有6个月，旺季有5个月，黄金季有1个月。一般而言，一栋一房一厅的海景房，淡季出租价格大概200元一天，旺季在280元～300元一天，黄金季1800元一天。淡季入住率30%，旺季60%～70%，黄金季节在90%～100%，一年下来的经营收入在10万。这其中至少有一半要给房屋出租服务商，房主每年到手的价钱在3万～4万元。”罗军告诉记者，“当然，海口的回报是比较高的，其他的地方可能租金收入略少一些。一般房东是不可能自己经营的，差一点的2万～3万元，好一点的4万～5万元。”

　　这个里面还包括了房主养房的成本，一般而言，海边的房子更容易受到腐蚀，一房一厅的房子装修一次要花个5万～6万，电器花费8000元～1万元，之后8年摊销，相当于每年不到1万元。装修费用每个地方还不一样，例如海口是比较潮湿的，每年都要修修补补，三亚、文昌、博鳌等要好一些。

　　所以出租海景房大概有三种模式，一种是直接给一些常住的邻居打理;还有一些公司直接租下辖区内20~30套公寓在出租，价格不错，一般是租用毛坯房再改造房屋，把房子隔成几间独立的房屋。第三种就是用度假租赁的模式，找一些度假租赁的网络平台，例如途家，房主在不用房屋的时候，把房屋租赁出来，途家负责打扫、管理，房主和途家五五分成，每个月把租金打给房东，第三方还会每天提供给房主房屋的情况，是否被租用、是否需要维修。

　　罗军认为未来度假租赁产业的发展将会给海景房租赁带来更多的商机。

　　“目前在国外，度假租赁已经占据整个住宿业37%的市场份额，在中国，目前比例还非常小，市场空间巨大。度假租赁比起酒店来价格上很有优势。例如现在是海南淡旺交替的时候，亚龙湾的海景别墅价格是1680元一天，五星级酒店要2000元左右，但是一幢独栋别墅可以住一家人，酒店却只能住一两个人;酒店由于游泳池、餐厅配套、中央通风系统、装修维护等淡季成本也很高，所以成本上没有优势。”罗军告诉记者。

　　房价升值：地域选择尤为重要

　　不过，海景房是否值得投资根据不同的地域差别极大。

　　例如近几年名声大噪的亚龙湾在过去几年房价飞涨，而威海一带的海景房则增长乏力。

　　“中短期房价还是看供求关系，例如威海一地，也是海景房，但是房价就是涨不上去，原因就在于威海的海景房供应量太大。”李骁告诉记者。

　　威海新城，由于这些年建立了国家级开发区，引来诸多开发商前来开发，但是城市流入人口的数量跟不上，所以在短期内供大于求。

　　李骁认为从某种程度上说，威海的海景房有点类似上世纪90年代的海南房产泡沫，威海的楼盘有的是卖给外地人纯粹投资的，是泡沫，没有实际需求支撑;另外一些人是养老的，新疆、内蒙古、东三省，算是引进了人口，是有效需求。而泡沫何时破裂还要看威海整个经济形势的发展。

　　再看亚龙湾，亚龙湾海景房的价格暴涨，原因在于其不可复制的地理环境和国家大手笔规划。

　　亚龙湾位于海南最南端，早年就被誉为“天下第一湾”。亚龙湾全长约7.5公里，沙滩绵延7公里且平缓宽阔，浅海区宽达50～60米。沙粒洁白细软，海水澄澈晶莹，而且蔚蓝，能见度7～9米，年平均气温25.5℃，海水温度22～25.1℃，终年可游泳。

　　1992年10月4日经国务院批准，在此建立亚龙湾国家旅游度假区。此后，亚龙湾的交通业立马跟上，随着国际旅游岛建设，亚龙湾的交通日渐发达。特别是三亚市内、三亚机场、三亚火车站前往亚龙湾非常方便。

　　“海景房，最宝贵的就是景观，稀缺的景观加上完善的配套设施造就了海景房的投资价值。具体的区域选择也是最考验投资者眼光的。”李骁告诉记者。

　　选择一所绝佳的海景房，大致可以分为三个关键点：

　　首先，景观是海景房投资的重中之重，一定要面朝大海。“还要避免买的时候是一线海景房，但是过两年，面前突然修了一栋楼，那它就不是海景房了，价值大减。”李骁告诉记者。

　　其次，要选择有成熟物业服务的地区。海景房多数情况下，房主不是长期居住，这时便需要有值得信赖的物业服务。

　　第三，选择有成熟海景房出租运营商。很多海景房房主在自己不用的时候，选择把房子出租，所以在购买的时候要考察当地有没有成熟的海景房出租的运营商，可以方便地将房子出租，获取收益。