国五条对房地产业或仅有短暂影响

本报记者 宋晓亮

    “您认为 ‘国五条’是否会使房价下降？ ” “我不认为楼市有泡沫。 ”这是任志强日前在博鳌论坛上斩钉截铁的回答。他还认为，房价必涨，应放弃房价下降的幻想。
    与任志强的观点相仿，相关专家和房地产业内部人士均对本报记者表示 “国五条”影响不会太大，且难以持久。未来房地产市场或将继续保持稳步走强的态势。

    专业人士看淡“国五条”
    华远董事长任志强日前在博鳌论坛上放言：“经济转型就是转到住房上。 ”他认为中国现在与发达国家住房消费比例指标相比还很低，“可能还要差个七八个点，还有一个增长的过程。所以经济转型就是从食品消费转型到住房消费。 ”
    与任志强的言论相呼应，面对 “国五条”的调控，除部分地区房价出现短期震荡外，更多的地区出现了房价逆势上扬。
    “这个调控措施恐怕难以撼动房价，房价主要受制于需求拉动和成本推动，需求拉动因流动性过剩、货币泛滥、资金没有出路，被动性的购房。成本受土地价格、信贷成本上涨、税收增加影响。工资、社保、物价上升也能推动，现在不是单纯的投资推动房价上涨。 ”上海财经大学公共经济管理学院教授胡怡健告诉中国经济时报记者。
    西南财经大学财政税务学院教授付志宇却向本报记者表示，“国五条”推出后民间反应较大，如采取假离婚等手段进行虚假转让等。三月份不但二手房销售大增，一手房价格也高企。短期内貌似跟调控目的背道而驰。
    今年以来多地楼市的商品房库存总量不断下降。日前，上海易居房地产研究院发布报告称，截至3月底，20个监测城市新建商品住宅库存总量为7224万平方米，同比去年一季度减少6．4％，且库存出现了连续三个月同比和环比下滑的现象。目前库存量创17个月新低，水平大致与2011年10月份相当。
    “房价上涨的势头没有受到抑制，银行和房地产商会有抵触。中央抑制房价主要是倾听民意。度过震荡磨合期，房地产交易会逐渐走高。 ”中央财经大学财政税收研究所所长曾康华向本报记者表示。
    一位不愿透露个人及企业信息的房地产开发集团总裁助理告诉本报记者，“国五条”限制炒房投机，对刚需并无影响。二手房增加了交易成本，一手房市场或有助力。但一手房并非只有利好面，打击投机也影响一手房倒卖。市场前景比较平稳，它受制于诸多综合因素，不会单以某个国家政策为转移。人们的购房欲望大多处于非理性状态，目前只有部分人坚持泡沫会破，而即便认为泡沫会破的人也大多心存侥幸，买房仍被认为是对抗货币贬值、财产保值的有效手段。
    深圳房地产交易网某知情人士向本报记者透露了深圳地区的情况，在深圳须有一年以上的社保证明才能购买住房。现在二手房、一手房市场相对稳定，未受政策影响。深圳当地同一区域或价值相当地段的一、二手房价格差距不大。二手房市场不一定会因20％的差额个税而深受打击，市场走向才是根本。中国房地产业和购房心理充满畸形，会集全家之力购房，而后等待升值卖出去。但一年之后的市场怎么变化无法预测。

    “国五条”因何影响有限
    “房地产开发者主要受交易量影响，只要交易量保持一定规模，他们受影响不大。由于没有新楼盘出现，中心城区的二手房成为稀缺资源，税负由下游买方承担，20％个税的调节作用有限。真正的高收入者早就有充足的房源，不得不买的购房者多属于刚需。 ”胡怡建分析。
    国家统计局数据显示，3月份我国居民消费价格指数（CPI）同比上涨2．1％，但统计不包含住房价格变动。房租的升幅要高于CPI整体的升幅，居住价格同比上涨2．9％。其中，住房租金价格上涨3．7％，水、电、燃料价格上涨2．2％，建房及装修材料价格上涨0．9％。
    厦门大学中国资本市场研究中心主任屈文洲告诉本报记者，房地产成为投资的巨大市场。高收入者不怕增加一点税负，只要认为收益依然高于银行存款，还是会选择投资房地产。因此“国五条”对购房主力抑制作用不大。
    某房地产集团总裁助理给本报记者算了一笔账，目前的房产税、20％的交易税还不能抵消房产升值的利润，购房三年后再卖，虽然有20％的差价个税，但房价可能升值了40％到50％，那还是稳赚的。虽然“国五条”影响到部分人收益，但炒房依然有利可图，市场总体不会受很大冲击。再者地方财政比较吃紧，20％个税的落实也会大打折扣。从经验看，这个调控政策可能上半年紧，下半年松一些。调控方式一两年一变，变来变去市场也就对政策不敏感了。
    汉宇地产市场研究部经理付伟日前表示，虽然3月CPI回落，但是经济环境未能明显改善，通胀预期不会因此改变。通胀会导致楼市需求难以降温。如果调控政策反反复复只是一再的抑制需求，调控房价的难度会越来越大。
    “政策需通盘考虑，不能朝令夕改。通过个人所得税调控房价，恐非有效手段。个人所得税是商品销售结束之后的征税行为，属于下游环节，间接发生作用。通过直接对商品课税可能会影响更明显。 ”付志宇说。