细则不“细”地方版“国五条”落地无声

　 截至3月31日，全国共有19个城市公布了地方版调控细则或房价控制目标，但这些地方版“国五条”大多缺乏实质性内容，部分城市，如哈尔滨、厦门、南宁等仅公布房价控制目标，未公布其他方面细则。“细则不细”成为市场对于地方版“国五条”的最大感觉。 

　　一线城市力度大于二线城市比较各地方的调控细则，以北京为代表的一线城市作为前期主要住房价格热点，出台细则相对最为严格，而二线城市细则主要以纲领性呼应中央基调为主。如在房价方面，北京、上海将房价目标设定为保持基本稳定，其他地方则大多设定为不超过“同期城镇人均可支配收入实际增幅”。兴业证券认为，无论从2011年“新国八条”对年度新建住房价格控制目标的实施效果，还是各地人均可支配收入的增幅（已公布的9个城市2012年人均可支配收入平均增幅为9.9%）来看，“新建商品房价格同比涨幅低于人均可支配收入实际增幅”这一调控目标对于稳定房价效果不明显，可能被市场解读为过于温和的房地产调控手段。 

　　在限购政策方面，北京细则明确“从今日起京籍单身人士限购二套房。违反限购政策骗购的家庭，不仅要承担相应的经济和法律责任，不予办理房产证，且5年内不能在本地购房”；广州也规定“非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年内在本市连续缴交1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房”。上海在这方面也做出原则性表态，要求房产、税务、民政等部门加快研究建立购房人住房、婚姻、纳税、社保等信息共享机制，完善住房限购措施的操作流程。 

　　相对而言，上海的细则更强调差别化的信贷政策，其中提出严禁发放第三套及以上购房贷款；严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查；根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。 

　　“20%个税”细则多未提及针对市场普遍关注的个人出售房屋的所得税计征问题，大多数城市的细则表述为“严格按规定执行”或未涉及，总体来看，对于如何征收个税，地方细则均缺乏具体说明，执行仍存在相当的难度。 

　　业内人士表示，虽然国务院出台的“国五条”细则规定，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征，但一些城市建立信息化的房屋登记系统时间较短，较早时间成交的二手房的价格信息缺失，核实房屋原值有一定难度。 

　　此外，根据国家税务总局2006年7月发布的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。这意味着即使严格按转让所得20%计征，其纳税税基也并非成交价与原值的简单差价。据中原地产测算，去除税金、合理费用之后，一套原值100万元的二手住房升值100万元，按20%征收个人所得税额约占成交价的6.5%。 

　　业内人士还指出，目前为止，仅北京、上海、天津等地明确了“五年惟一住宅免征”，而根据成熟国家惯例，会以持有时间设置不同税率，如持有1年内转让按20%全征，持有3年按12%减征，5年不惟一按4%减征等，相关政策还需进一步完善。 

　　后续成交量或有下滑3月下旬，随着地方版“国五条”的呼之欲出，各地楼市逐渐降温，而随着细则落地，买卖双方或将进入新一轮博弈期。 

　　申银万国表示，从3月份市场整体表现看，二手房由于集中签约导致成交量激增，以申万跟踪的10个城市为例，二手房交易规模约为去年下半年的3倍，一线城市此规模略大于二线城市，即便考虑二手交易恢复到去年下半年水平，整体交易规模环比下滑的幅度都会达到6—7成，考虑市场的观望和其他因素，预计交易量环比下滑幅度会接近8成。 

　　就一手房市场而言，申银万国表示，从3月份市场的成交情况看，一线城市一手房和去年下半年均值相比增长30%，二线增长5%—10%，三线下降10%。市场的表现差异一方面与政策预期有关，但更重要是各地的供需结构差异。考虑今年一线新增供给下降20%—30%，二线下降10%左右，预计一二线整体供需格局仍有利于卖方，由此，地方细则落地导致交易量和价格出现大幅下挫的压力不大。