调控政策升级为史上最严

制图杨仕成

　　@人民日报：从国五条出笼到地方细则出台，近一个月，众多城里人为之纠结，有的家庭甚至选择“离婚规避”。如今政策落地，一些人会不会又忙着结婚、复婚？当房子让婚姻成为游戏，这无论如何都是一场悲剧。若干年后，孤独地守在大房子里的人们，也许会追悔曾经的物欲时代和迷失的灵魂。

　　@央视微评：“国五条”京、沪细则亮相。相较于粤版细则不细的诟病，禁单身购买二套房、强化借款人的贷款资格审查、明确税收执行政策等措施，在细节上更见决心。只有防堵漏洞、抵制冒险、降低投资投机预期，才能结束楼市击鼓传花的危险游戏。细则越细，调控就越有“戏”。

　　3月最后两天，北京、上海、重庆等直辖市和其他城市按规定出台楼市调控地方版细则，加上此前广东公布的调控细则，以及国务院规划出台不动产统一登记制度，从中央到地方，从限购、限贷到税收、信息联网，新一轮调控政策升级为“史上最严”。

　　在广东率先公布细则后，3月30日与31日，北京、上海、重庆、济南、大连、合肥等城市都按时发布了楼市调控地方版细则。一系列“央地联动”的政策组合拳“出拳”迅猛，将从限购、限贷、税收和住房信息联网等方面全面升级调控。

　　首先是各地明确调控目标。针对北京细则中提到的“全市新建商品住房价格与2012年相比，要总体上保持稳定”，中原地产市场研究部总监张大伟认为，全国对于房价的控制目标，提得更多的是稳中有降，调控肯定会有效果。

　　其次，限购、限贷进一步严格加强，再次显示出政府调控决心，其中上海、重庆等地更是全面暂停第三套房房贷。伟业我爱我家集团市场研究院经理程浩业表示，对单身人士限购的进一步从严，不仅可以挤压出一定的住房需求，还有助于进一步遏制为购房而假离婚的情况大量出现，以抑制部分人群的投机行为。

　　另外，相关税收政策和信息联网手段，将全方位从预期上“催降”房价。从政策上看，各地不仅明确规定将严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税，同时国务院明确要求在2014年6月底前出台并实施不动产统一登记制度。

　　房企与银行或间接“配合”调控

　　就在调控政策陆续出台、市场预期转向之际，不少房地产开发商却逆市上调销售目标。万科、招商地产、恒大地产、碧桂园、保利地产等国内重量级开发商最近半个月纷纷公布了2013年的销售和开发目标。大部分开发商逆市上调今年的开发面积、销售金额以及业绩增长指标。

　　根据逆市上调的目标，房企加大借债力度和开发增量。32家已公布年报的上市房企2012年末的总负债已超过7700亿元，总的资产负债率高达72%以上。与此同时，这些公司手中存货总计价值6092亿元，较2011年末上升20%以上。

　　业内专家表示，房地产开发商存货的大规模上升，并不是传统意义上单纯去囤积商品房，其意义还包含房企新获取项目及在建开发产品的增加。浙商证券研究所所长邓宏光认为，房企在全国范围内加大开工建设，将对新房市场的供需平衡起到积极作用。

　　四大行在3月下旬发布的年报中都纷纷表示，将“积极配合落实房地产调控政策”。而就在此前一段时间，不少股份制商业银行曾经加大对个人房贷的审核力度，并在一定程度上增加了贷款成本。

　　地产调控需要更加精细化

　　虽然各地的“国五条”实施细则呼之欲出，但从广东的情况来看，“20%个税政策”最后如何实施仍需细化。一些业内人士认为，为了房地产市场的长期健康发展，从“国五条”具体实施措施到房地产调控方向，再到企业经营都需不断精细化。

　　中国指数研究院高级分析师许琳认为，未来10年我国人均居住水平还有明显的上升空间，加之不断增加的城镇人口，初步测算（不考虑投资性需求），未来10年商品住房的需求量约120亿平方米。

　　国土资源部3月22日的数据显示，2013年1至2月，全国住宅用地供应1.54万公顷，同比增加45.1%。业内专家认为，去年大多房地产企业开始“去库存”，今年初加大拿地力度属正常现象。房地产市场也需不断增加普通商品房供应，从根本上抑制房价。

　　除了增加供应，一些业内人士认为，我国房地产市场已开始出现分化，各地需要因地制宜的政策，“一刀切”的政策效果并不好。数据显示，虽然大部分城市房价在上涨，但也有如鄂尔多斯、温州等地的房价在明显下跌。

　　知名财经评论人士叶檀认为，对于房地产泡沫较为明显、房价上涨过快的城市，以抑制为主；对于需要大力发展的中西部中小城市，对于负债率较高的城市，房地产调控应“温柔”些；对于某些房地产泡沫已被刺破、实体经济艰难行进的城市，已经无需高压政策，只能静听房地产坠底的声音。

　　本组稿件除署名外均据新华社解读

　　“北京版”国五条细则最严厉

　　□上海易居房地产研究院副院长杨红旭

　　北京和上海的国五条细则比较严格，尤其是单身限购以及20%个税的落实，前者可以抑制“假离婚多购房”，后者则使得2005年后买的商品房难逃20%的个税。总的来说，二季度市场会出现降温，主要是住宅成交。

　　不过，紧随京沪出台细则的重庆、天津、厦门、大连、合肥等地就越来越宽松了，缺乏真正的“杀器”

　　以合肥细则为例，没提20%所得税、限购及二套房贷。房价控制目标与重庆一样，不超人均收入增幅。去年全国收入增长9.6%，也就是说，多数如此规定的城市，房价还可以涨10%左右，这比2011年目标更宽松，那时多规定不超GDP，去年GDP增7.8%。大连细则仅仅一句话，国五条细则中确实只要求一季度公布房价控制目标。 华西都市报记者张飘逸

　　“假离婚多购房”行不通了

　　□同策咨询研究中心总监张宏伟

　　单身购房限制，即有北京市户籍成年单身人士，在北京没有房子的限购1套，1套及以上的不能买了，而且违反限购的5年内不得在北京购房。这个政策一定程度上能抑制“假离婚多购房”的炒房行为。

　　这也是缓解较为紧张的供求关系不得已而为的行政化措施，短期内势必会伤害一部分本地户籍的单身实际自住需求。从执行时间周期来看，总体上也是一个短期内过渡性的政策，并不具备长期执行的条件。

　　此外，这次各地方政府出台的地方版，绝不是隔靴搔痒，后面会真的执行的，包括20%增值税什么的都会执行的，力度会慢慢加强，过程会很慢，我们拭目以待。华西都市报记者张飘逸预测

　　房地产市场或将进入“冷静期”

　　由于临近3月底，各地“国五条”实施细则密集出台，此前为搭上政策“末班车”，各地的二手房交易火爆。但专家认为，地方版“国五条”出台实施后，地产市场将迎来“冷静期”，后期调控仍需不断精细化，对不同地区及不同购房群体实施更有针对性的措施以防止误伤。

　　3月28日，济南市房地产交易大厅内依然人头攒动，到处是等待办业务的市民。“有的前一天晚上11点多就来排队了，到第二天早上6点已经排到300多号。”说起给房子过户的紧张程度，一些排队者一脸无奈。

　　据济南房产部门数据，3月份前3周济南二手住宅成交量达到7000多套，比平时3个月的成交量还多，创下了济南二手住宅成交量的新纪录。而中国指数研究院数据显示，今年第12周监测的41个城市中，有38个城市本周及月周均成交量均同比上涨。

　　对房地产中介来说，这是一场“盛宴”。面对这场“盛宴”，房地产经纪公司吃起来却有些忐忑。“细则正式出台实施后，二手房交易量肯定要下降，这是一种提前透支。”高春慧说，之后中介公司要过苦日子，甚至迎来行业洗牌。

　　去年下半年以来，房地产市场有明显的“回暖”趋势，特别是2月份70个大中城市的新建商品住宅价格与上月相比下降的城市只有1个，上涨的城市达到66个。业内普遍预计，“国五条”细则实施后，市场将迎来一段“冷静期”。

　　知名财经评论人士叶檀认为，“国五条”推向市场后，各地二手房交易进入高峰期，这是规避税收成本导致的刚性需求大爆发，也是从去年下半年开始的房价上升的延续。一旦20%的征税真正落地，各地二手房交易将进入一段真空期。

　　山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，“国五条”细则出台后不仅将使二手房成交量迅速下降，新房成交也会出现短暂的下降，原因在于前期二手房供应量的集中增加，在一定程度上满足了一部分购房需求，房市必然将面临一段“冷静期”。连线成都发布房价控制目标涨幅低于居民人均收入增幅

　　按照国务院办公厅《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》要求，昨日成都市公布了2013年度新建商品住房价格控制目标。

　　公告称，成都市各级房产管理部门要认真贯彻落实国务院、省政府和市政府各项房地产调控措施，进一步加大住房保障力度，强化房地产市场监管，切实增加中小套型普通商品住房供应，努力满足居民合理住房需求，确保新建商品住房价格涨幅低于本年度城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。 华西都市报记者张飘逸贷款

　　楼市融资成本上升

　　日前出台的北京“国五条”细则提及要进一步提高二套房贷首付款比例，这符合此前市场的预期，而联系到房地产调控大方向及未来物价走势，无论是对开发商还是消费者来说，其房地产融资都将进入一个成本上升周期。

　　二套房贷首付比例的提升，是楼市调控中差别化房贷政策的体现。未来是否如市场预期普遍执行“七成首付、1.3倍贷款利率”的二套房贷政策组合仍有待观察，但消费者二套房贷的融资成本上升已是事实。

　　房地产开发贷款方面，随着银监会理财新规定的颁布，市场预期房地产开发贷的融资成本将明显增加。动态北京暂停购房网签8天

　　为更好地落实北京“国五条”调控细则的规定，北京市住建委发出通知：2013年3月31日零时至4月7日24时，北京市房地产交易系统进行升级调整，其间暂停购房资格申请、审核及网上签约。

　　据了解，北京市在“国五条”调控细则中规定，对北京市户籍成年单身人士限购的规定，自2013年3月31日起执行。由于北京市户籍成年单身人士购房，需要进行购房资格审核等相关程序，北京市住建委将对本市房地产交易系统进行系统升级调整。反应

　　银行：首套房贷不会马上收紧

　　一位国有大行信贷部负责人表示，目前二套房贷款量占房贷总量的比重不到两成，进一步提高二套房首付比例影响不会太大。他告诉记者，近几年银行的贷款结构逐渐发生了变化，以前是房贷量占个贷中的80%以上，经过近几年的调整，消费贷款和经营贷款的量逐渐增加，目前个人房贷、消费贷款和经营贷款的比重基本相当，各占三分之一。该负责人还分析，预计首套房贷政策不会马上收紧，目前还能享受一定的利率优惠。

　　中国银行发布二季度宏观经济金融展望报告，对于市场比较关注的房地产调控“国五条”报告指出，从短期看，二手房的销量会受到较大影响，但在目前供小于求的情况下，需求会转向新房市场，从而促使新房交易量上升，房地产市场将由一季度的量价齐涨转向二季度的量滞价稳，三季度，随着供需双方对政策的逐步消化，房地产市场将试探性下挫，成交量可能萎缩。中行对2013年房地产销售维持前高后低的观点。