“央地联动”调控楼市再升级 专家建议推广房产税

　　每经记者 杨羚强 胡健 王翔 实习记者 张威 尚希 王杰 发自上海 北京

　　3月最后两天，北京、上海、广州等一线城市按规定出台楼市调控地方版细则，加上国务院规划出台不动产统一登记制度，从中央到地方，从限购、限贷到税收、信息联网，新一轮调控政策再次被解读为“史上最严”。地方细则对楼市影响几何？银行为配合此次调控有何新动向？二季度楼市能否停下上涨的脚步？调控政策还可以从哪些方面进行完善？
　　/市场影响/a
　　上海：“90、70”政策重现 可缓解大户型滞销压力
　　每经记者 杨羚强 发自上海
　　上海的“国五条”细则落地后，多数人关注细则中提到的20%个调税的征收，却很少有人注意到，细则中关于中小套型的条款，极有可能成为新版的“90、70”政策。只不过，这次比上一次少了更多的硬性规定，多了些可以调整的空间。
　　上海市3月30日出台的《关于本市贯彻 〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉的实施意见》提出，“对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70％以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构在符合信贷条件的前提下，优先支持其开发贷款需求。”
　　上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍说，由于对出让的土地约定了户数和套型，某种意义上，可以把上述政策条款看做7年前“90、70”政策的重现。
　　2006年国务院出台文件明确了新建住房结构比例。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。（此即“90、70”政策）此后，“90、70”政策开始在全国推行，上海也不例外，在当年度上海底开闸出让的商品房开发用地中，该政策被普遍实施。但是，这一政策并未能真正限制开发商开发大户型产品的欲望。
　　在坚持了两年多以后，上海的“90、70”政策也渐渐销声匿迹，然而，此次在上海“国五条”地方实施细则中，曾经消失的“中小套型”再次出现，依稀让人看到当年“90、70”政策的影子。
　　“看似重现的‘90、70’政策应该不会有2006年那么大的冲击。”中房信研究总监薛建雄说，“出让合同对于户型和套数的约定，应该是一个范围，不会是一个具体的数字。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟也表示，中小套型的用地开发规定，应该是从总量上进行控制，而不会像当年那样，对每一个开发项目都约定必须开发多少面积的小户型。但是，将户型和套数纳入土地出让合同的做法，依然会对上海的商品住宅市场的供应结构产生巨大的影响。
　　薛建雄告诉 《每日经济新闻》记者，上海目前房地产市场的供应格局是中小户型产品供不应求，而200平米以上的大户型产品则是供应严重大于需求。
　　“上海对于新出让土地的套数和户型的约定，也许可以根本上调整这种结构性的供求失衡，缓解大户型产品供应过量的问题。”睿信致成管理咨询董事总经理薛迥文说，对大户型产品来说，上述政策也许是偏利好的消息。
　　北京：新房供需矛盾短期加剧 推中高端楼盘入市
　　每经记者 尚希 王杰 发自北京
　　京版“国五条”于3月30日露出“真容”，除“20%差额个税”毫无悬念地落地外，限购政策再次升级。“‘国五条’政策目前来看力度是在叠加了2011年的 ‘国八条’基础上再升级。”中原地产市场研究部总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，此次京版细则从政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面全面性的出台系列有力政策，“再叠加最近执行的公积金等信贷政策收紧，量变到质变的调控效应肯定会明显出现。”
　　“国五条”出台后，北京不少开发商推迟入市，其原因无外乎是究竟如何定价。亚豪机构市场总监郭毅告诉记者，“4月份入市的项目原本预计有35个，但现在来看，很多项目都会延迟入市。还有一部分已经报批的项目可能面临需要重新调价。”
　　京版“国五条”的细则明确提到“继续完善土地出让方式，通过‘限房价、竞地价’等方式增加自住型、改善型住房的土地供应。”政策对楼市有何影响？郭毅认为，这对于刚需盘来说，并不会在短期出现价格下调。“供求矛盾依然严峻，因此开发商在实际的销售中反而会上调价格。”
　　思源经纪北京公司总经理周巍对《每日经济新闻》记者说，北京市目前存量房仅在6万套左右，基本上三个月就能消化完，“而北京今年新增的需求大概16万套左右，供需严重失衡。”周巍认为，特别是高端市场供需矛盾更加严峻，“四环内的高端产品大概只有3000多套，但是需求远远不止这些。”
　　在多位业内人士看来，供求矛盾的难以缓解很难对房价下降起到促进作用。“之前大家在建委报批的时候会有一个封顶价，而在销售中可能会以低于封顶价的定价开盘，实际销售中会再层层提价，但现在可能会直接报出封顶的价格。”北京一家开发企业的营销总监告诉本报记者，很多已经取得预售许可证的项目可能会出现提价的现象。
　　京版细则还提到，“中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上普通商品住房建设项目，银行业金融机构在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。”上述开发商人士直言，“这很难影响到企业去改变自身的产品结构，产品性质在拿地的时候就已经确定，很难说因为政策提倡做小户型就立马转而做小户型产品。”不过限购从严对于开发商的压力无疑会加重，北京鸿坤新业房地产开发有限公司营销总监常海直言：“还是有一些压力，并已调整产品结构。”
　　值得注意的是，计划在4月份入市的项目中高端项目出现 “扎堆入市”的现象。周巍说：“从市场的数据来看，‘国五条’对高端产品推盘起到了帮助的作用。”
　　/银行动向/
　　“国五条”细则落地二套房贷上调或趋近
　　每经实习记者 张威 发自北京
　　为抑制投机投资性购房，之前颁布的“国五条”曾要求“继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。”3月底，地方版“国五条”细则纷纷出台，有关“国五条”涉及的银行二套房贷款政策渐渐浮出水面。
　　据 《每日经济新闻》记者了解，北京、上海、重庆等城市的地方“国五条”细则中并未明确二套房贷首付提高的具体比例，但是都体现了严格执行二套房贷政策的决心。其中北京、上海都强调了继续严格实施差别化住房信贷政策，适时提高二套房贷款的首付比例和贷款利率；而重庆细则要求对二套房贷政策严格执行 “认房又认贷”的标准，并且暂停第三套及以上住房贷款。
　　一位银行业专家向 《每日经济新闻》记者表示，“地方细则既然对二套房贷款的首付比例和贷款利率提出要求，在不久的将来各大银行就会有所落实，但是各行会如何执行还需要一段时间确定。”记者了解到，北京市工行、建行、渤海、民生等银行截至上周五二套房贷政策都没有任何改变，都表示具体还要等待总行的政策。
　　在各地相关细则公布之后，中原地产市场研究总监张大伟对 《每日经济新闻》记者说，“严格执行差别化信贷政策，进一步提高二套房的贷款首付款比例”。这一信贷政策严厉程度创历史新高，未来的二套房贷首付款比例有可能上浮到7成，利率上涨到基准的1.3倍。而此前“国五条”出台后，就有业内人士做出了与张大伟相同的猜测。
　　二套房相比首套房，购房者的支付能力一般更强，同样增加一成首付，对于首套房购房者来说，可能会抑制30%的需求，而对于二套房来说，增加一成首付的影响要小很多。“从贷款利率增加角度看，贷款20年，100万的总利息差距在13万左右，这个对很多改善性需求来说影响将非常大。”张大伟说。
　　上海银行业暂未上调二套房贷首付
　　每经记者 王翔 发自上海
　　3月30日，上海版“国五条”正式出台，由上海市政府办公厅印发该市贯彻 《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》）实施意见，要求本地银行业金融机构 “严禁发放第三套及以上购房贷款”、“根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率”。
　　有银行人士向《每日经济新闻》记者透露，在现有考核制度下，严格房贷政策或提高银行房贷议价能力。同时，经记者走访，发现本地大部分银行暂未对细则作出反应。
　　《通知》对沪上银行业金融机构房贷审核提出要求。“要进一步落实好首套房贷款的首付比例和贷款利率政策；严格执行第二套住房信贷政策，重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查。”
　　对此，有银行行长对记者表示，落实首套房贷款政策、严格二套房审核或将提高银行的议价能力。“10名符合首套房贷款要求的贷款人，客户经理只会给予其中7~8人8.5折利率优惠后，剩余2~3人只能享受9折甚至基准利率，该指标的初衷是避免客户经理将8.5折优惠随意授信。”该行长说道，在这样的考核制度下，面对同等条件的贷款人，外籍、异地人士处于一定劣势。“《通知》还要求二套房信贷，需重点强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资格审查，个人认为银行在首套房贷款上议价能力或有提高。”
　　《通知》对二套房贷款也作出了相关规定，金融管理部门要根据市场变化，适时调整第二套住房贷款的首付比例和贷款利率。同时还要求严禁发放第三套及以上购房贷款。
　　不过，截至3月31日15时，记者走访沪上部分银行网点发现，五大银行首套房贷利率依旧多为8.5折，股份制银行也依然维持近2个月来的房贷政策，未对《通知》作出反应。
　　建行某支行行长接受 《每日经济新闻》记者采访时说，“我们目前没有收到总行调整二套房贷款利率的通知，至于近期会不会调整，我们对此并不清楚。”
　　各方论战
　　抑制房价杀手锏：开征房产税
　　每经记者 胡健 发自北京
　　新一轮房地产调控的各地实施细则已经揭开面纱，但房产税鲜被提及。
　　不过，3月28日国务院办公厅发布的关于实施《国务院机构改革和职能转变方案》却引发猜想，方案明确提到2014年6月底前出台不动产登记条例，并实施不动产统一登记制度，由国土资源部、住建部会同法制办、税务总局等有关部门共同负责。
　　对此，中原地产研究总监张大伟表示，不动产登记是房产税出台的必须前提。
　　今后不动产将强制登记
　　针对不动产登记条例出台的消息，SOHO中国董事长潘石屹旋即发布评论称：“好政策，能快就更好。我目测、大胆预测，如果今年实施这样好的政策，房价马上会跌。”
　　在目前房地产市场调控逐步深入的背景下，不动产登记条例的出台与房产税之间关联也倍受关注。目前房产税除上海和重庆正在进行的试点外，如何扩大房产税试点的最大技术性难题就在于房产信息联网。
　　今年“两会”期间，住建部副部长齐骥接受《每日经济新闻》记者采访时表示，去年40个城市住房信息联网已完成，今年还会有更多城市纳入进来。
　　一旦不动产登记条例出台，住房信息联网的难题或将迎刃而解。张大伟说，不动产登记制度将构建一张比大中城市住房信息网更广泛的网络，而且不动产联网更多是全国范围的。
　　不动产登记条例的政策本身并不影响房价，但它类似于人口普查，将是其他所有长效调控政策的基础，“一旦不动产登记实现，那么其他政策的出台将非常快，对市场投资者的心理影响非常大。”张大伟表示。
　　房产税仍是抑制房价“杀手锏”
　　细数各地“国五条”执行细则，不乏加码与从严政策，例如北京细则就强调单身京籍人士限购一套房产，并进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。
　　不过调控效果依然存有悬念。链家地产副总裁林倩告诉《每日经济新闻》记者，新政对市场的影响在一段时间内比较显着，但长期看仍需从供需上根本解决房价上涨，“现在一是保障房制度要尽快完善，分流市场需求；二是盘活存量房市场，增加供给，尽快建立起调控的长效机制。”
　　而长效机制中，房产税是最重要的一环。财政部财科所所长贾康近日表示，房地产调控问题要体现出调控新政的治本水准，制度建设不容回避，而使保有环节的税收成型并与土地开发、房产交易环节的税费合理协调，是制度建设的关键。
　　国土资源部副部长胡存智就建议，现在应将已经成功的限价、限购政策及时总结，转化为用经济手段来进行。同时对第二套以上，比如说从第三套房产开始征收不动产的调节税。
　　多位业内人士还指出，如果房产税在全国范围内开征，目前限购等政策措施就可以逐步退出。
　　“交易环节重税”难遏投机投资
　　易宪容（中国社科院金融所研究员）
　　新“国五条”各地细则渐次落地，宗旨与目标是遏制住房投机投资，要让以投资投机为主导的市场转型为以消费为主导的市场，并把居民住房消费需求释放出来。但是从“国五条”及其细则出台的方式与程序、原则与内容等方面来看，整个房地产宏观调控政策没有根本性转变。
　　2010年“国十条”之后，政府已经看到房地产宏观调控的核心所在。当时“国十条”遏制房地产投资投机的工具很多，相关地方职能部门仅选择性使用，甚至于最有效的经济杠杆工具不使用，让中央政府不得不推出限购、限价这样的行政措施。这些政策对遏制投机投资作用有限，这就是为何越是调控房价越上涨的根源所在。
　　我们可以看到，“国五条”不仅在内容上与早几年的宏观调控政策相比没有多少新内容，而且政策的出台方式也如出一辙。无论是信贷政策差别化的强调，还是20%住房交易所得税征收，其实都是老政策。对于征收20%住房交易所得税市场会反应如此强烈，就在于早几年各地政府没有严格征收，现在要严厉执行了，反响就来了。
　　从内容来看，对遏制住房投资投机，发达市场经济体中有成熟而行之有效的经济杠杆 （比如信贷政策及税收政策），但“国五条”不让限购、限价这些行政手段退出，反之进一步强化，这是造成最近国内住房市场恐慌性需求涌出的重要原因。我们应该知道，只要购买住房就有利可图，只要住房交易的赚钱功能存在，投资投机者就能够通过不同的方式来破解这样的限制。
　　“国五条”宏观调控表面上的宗旨是坚决抑制房地产投机投资需求，鼓励住房消费需求。不过，要国内住房市场性质真正转向以消费为主导，就得去除住房市场的赚钱功能，有效的方法是通过经济杠杆来遏制。只有通过严格的事中及事后的税收限制，才能够把住房的投资投机与消费区分开。但“国五条”这方面的内容着墨甚少，能够起到限制住房投机投资的作用十分有限。有些地方出台的细则，对早几年前就该实行的20%住房交易所得税政策都是含糊其辞，这样要去除住房赚钱功能，让住房投机投资退出市场是不可能的。
　　正因为当前调控没有认识到去除住房赚钱功能、住房性质转型对遏制住房投资投机重要性，所以对于当前的高房价仍然希望通过供求关系来稳定房价，以为增加住房供给就可以让过高房价稳定或回归理性。这样的政策是假定当前住房市场是以消费为主导，但当前的住房市场仍然是投机投资为主导。由于两个市场的性质、定价基础、价格运行机制及供求关系完全不一样，“国五条”希望用解决住房消费市场的方式来化解当前国内住房矛盾，效果恐怕很有限。如果说国内住房市场不从性质转变，仍然是投机盛行，住房供给再多也解决不了高房价问题。
　　总之，对于当前国内住房市场，要让它健康持续地发展，最为核心的问题就是要去除住房的赚钱功能，挤出住房的投资投机需求，并让住房市场真正成为以消费为主导。这样才能把绝大多数居民的住房消费需求释放，让绝大多数人的住房条件得以改善。
　　要达到这一点，就不能够再走前十年老路，而是要对当前房地产宏观调控政策进行全面反思。在此基础上，通过公共决策的方式，制定保护绝大多数人利益的 《住宅法》，并通过事前政策（信贷），事中及事后（税收政策）对住房投资投机进行全面限制，真正地让住房赚钱功能退出市场。否则，现有宏观调控既不利于真正的住房消费者，也不可能让居民住房消费需求释放出来。