开创房地产精细化管理新时代

　　□中国房地产业协会副会长
　　朱中一 
　　前十几年，由于城镇化的快速发展、房改政策的红利和居民原住房比较短缺等原因，我国房地产市场是以卖方为主的市场。这在2007年之前尤为明显。那时只要拿到地，盖上楼，房子就不愁卖，企业就能赚钱。甚至有很多小房地产公司只要拿上地，连楼都不需要盖，持有土地一年半载就有非常可观的土地升值收益。在这种卖方市场主导的模式下，大多数中小房地产企业根本就不重视管理，或者管理仅仅停留在口头上。如今，随着楼市调控常态化和市场行为的不断规范，企业的盈利模式必将随之发生转变。优化管理、快速周转是目前乃至未来房地产企业获取成功的不二法则。
　　纵观中国房地产企业，同样是做房地产，同样受益于中国房地产蓬勃发展的历史机遇，两极分化却非常严重：万科、恒大地产、中海地产、保利地产、碧桂园、富力地产、世茂房地产、雅居乐地产、金地集团和龙湖地产能进入营业收入前十强，而很多企业十多年来没有大的发展，甚至在市场竞争的洪流中销声匿迹。差距就在于它们是否做到了三条——精细化管理、品牌化经营及规范化服务。
　　随着房地产市场的日益规范和不少地方的房地产市场由卖方市场逐步过渡到买方市场，精细化管理的重要性日益凸显，向管理要效益将比向市场要效益更重要。或者简单说，周转率将比利润率更重要。事实上，即使在2007年之前所谓的“暴利时代”，万科等一流地产商的利润率也不是很高，但它们的周转率遥遥领先。正是由于始终把握“向管理要效益，而不是纯粹依赖市场机遇”这一重要的经营管理理念，万科等标杆性企业通过精细化管理、品牌化经营、规范化服务，才获得长足发展，并将在未来创造更大的发展空间。
　　那么，企业如何才能做到精细化管理呢？最简单、最直接的办法就是向标杆学习。万科在2010年以千亿级的销售额，成为全球地产业的标杆。而在这之前的多年中，万科以新鸿基、帕尔迪等世界一流地产商作为标杆，通过学习、融合、改进，最后超越了这些标杆，成为世界性的标杆。万科之路给中国地产企业一个深刻的启示：标杆是可以学习，可以复制，甚至可以超越的。
　　事实上，向标杆学习，向来不缺意识，缺的是方法和行动。国内不少地产企业早就有了以万科等优秀地产商作为标杆进行学习的意识，也组织了一些参观、考察、交流活动，但为什么收效甚微呢？原因就在于它们还仅仅停留在“万科优秀”的感觉上，还没有深刻体会到万科优秀在哪里。
　　因此，学习标杆的前提是挖掘标杆的先进做法。近年来，一些业内人士提炼了万科的一些优秀做法，通过文章、书籍、讲座等形式呈现出来。过去对万科的介绍侧重于住宅产业化方面。本书作者何宇轩先生历经三年多的艰辛，推出了《数字解读万科：房地产管理之道》这本力作，从财务角度，以数据入手，全面剖析了万科的先进管理之道，填补了房地产管理的这项空白，为房地产企业乃至行业健康发展做了一件十分有意义的事情。
　　该书具有如下三个特点。
　　一是用数据说话，剖析到位。数据是了解企业最好的方式，量化管理是最有效的管理方式。我们的企业家应该学会用数学而不是语文来管理企业。作者通过对房地产行业A股140多家上市公司历年海量数据的分析，尤其是通过对万科的经营、管理的多维度数据分析，提炼出了万科的种种先进管理之道，令人耳目一新。
　　二是内容有高度和深度，论述深入浅出，可读性强。全书从公司财务入手，但内容并不限于公司财务，涉及企业的投资管理、融资管理、运营管理、资金管理、成本管理、风险管理、业绩管理、成长管理和价值管理九大领域，几乎囊括了企业经营管理的所有重要领域。作者在分析时既坚持用数据说话，又注重经营管理的细节挖掘，将其上升到企业战略的高度进行了论述。
　　三是拿来即用，实用性强。这是一本写万科的书，更是一本提升房地产企业管理的书。作者将公司金融、管理的先进理论运用于房地产企业的具体管理中。除了写万科的标杆实践之外，每章以“管理原理”开篇，以“对标管理”和“诊断案例”作结，更便于房地产企业全面、深刻地领悟管理的真谛，并通过对标诊断，提升自我管理水平。