“地饥”或致“房渴”？

    深圳商报记者吴圳兰从现在到2020年，深圳仅剩下59平方公里的建设用地指标上限，这意味着未来7年，深圳年均新增用地规模不足9平方公里。近日，深圳新一轮土地利用总体规划正式启动，为应对土地资源紧张的挑战，深圳将启用减量增长和城市更新的新模式。那么，此模式将给楼市供需带来什么新变化？
　　年均新增用地缩水三分之二据记者了解，根据规划，到2020年，深圳建设用地比例将控制在市域面积的50%内，建设用地总规模控制在976平方公里以内，而目前深圳已用掉了917平方公里。因此，未来7年只有约59平方公里的新增用地规模，年均新建设用地增长规模不到9平方公里。而历史数据显示，深圳全市建设用地规模从1979年的3平方公里增加到2008年底的717.7平方公里，年均建设用地增量超过30平方公里。
　　“不足9平方公里的土地，可能将进一步加剧紧张的供求关系。”有业内人士指出，虽然城市更新的新模式能够给深圳释放不少的土地空间，但是由于城市更新项目的开展将耗费更多的时间与精力，而新建设用地锐减，必然会使供应速度放缓。
　　国信证券分析员冯先生介绍，城市更新项目涉及的环节众多，如更改土地性质、用途、拆迁，各个环节都需要审批。并且，这当中蕴含着许多困难，例如与居民进行细致的沟通交流，让他们去解读、认可和支持政府的城市更新政策，做到互相理解，需要做大量的工作。平均下来，耗时7-10年。
　　而深圳历来人多地少，目前供需矛盾就已非常突出。据中联地产二手房总经理肖小平提供数据，深圳现有约160万套住房，常住人口大概为1500万人，若按三口之家算，也只有480万人拥有住房。以此算来，目前一套房两人争。
　　但是，也有观点指出，在深圳土地利用的新模式下，衡量供求关系的标准也需要更新。佳兆业置业总经理耿延良认为，采用工业入市挂牌交易和城市更新双管齐下的模式，可以加速土地流转，盘活大量存量土地，不仅保障深圳产业升级战略的用地需求，也有效解决供地不足的问题。
　　进入综合体时代随着供求关系改变，产品结构也势必新一轮调整。
　　从地域上看，原关外片区作为新增建设用地与城市更新项目中的主体将成为趋势。据记者分析深圳中原地产提供的年报数据，近3年来，全市批售住宅主要均集中在龙岗、宝安、龙华三个区域，三区的总批售量逐年增加，2012年更是接近90%。相比之下，福田、罗湖、盐田住宅批售量则大幅度下滑。
　　城市更新项目方面，2010年市规划国土委首批开工的21个城市更新项目有15个在原关外，达总量72%；而去年公布的第二批更新单元中，总量12个原关外占10个，比例超80%。可以说，不仅从更新面积或是项目数量来看，原关外都将会唱主角。
　　另外一方面，从产品特征上看，商业住宅承接将成主旋律。对于开发商来说，获得旧城土地开发权，仅仅是迈了第一步。在众多挑战当中，产品定位就是一个避不开的难题。
　　记者采访数名开发商得知，由于城市土地有限，向旧改要空间，用商业做承接顺理成章成了旧改的最好定位。从深圳当前情况来看，产品都会具备以下几个要素：综合体、地标、国际化。
　　世联地产研究数据预计，未来5年，深圳商业中心开发面积存量将达到1081平方米，其中一万平方米以上的商业综合体将达到504万平方米。综合体供应量比目前翻了1倍，几乎相当于过去30年深圳商业面积存量。
　　城市更新是否推高房价在地少人多的深圳，城市更新已经成开发商拿地的主要方式。据统计，2012年深圳入市的楼盘中，大多属于之前的城市旧改项目，占整个土地开发来源总数的70%以上。
　　事实上，城市更新办法在3年前就已出台，当时业内寄望能加快土地的盘活速度，充实市场供应量，从而促使房价下行。但办法实施至今，不少观点质疑，由于高额补偿成本最终都会转嫁给楼市，或带高房价。记者查看了当前入市的城市更新项目，其价格也均高于该片区平均价格。那么，此次提出的新一轮土地利用模式，究竟会给楼市带来怎样的影响呢？
　　亚太城市房地产业协会会长谢逸枫提出担忧，在深圳土地供应下降的情况下，一方面，地方政府土地出让设置的起始价自然高，另外一方面深圳有大量国企以及上市房企，在楼市不断上涨的情况下，房企必高价抢夺土地。同样，知名地产评论人尹香武（半求）分析称，城市更新有部分拆迁之类的“沉没成本”，不确定因素较多，在一定程度上还是会对房价产生影响。
　　而耿延良则指出，项目价格与是不是城市更新没有必然联系，长远来看，城市更新起到了释放存量土地，优化土地资源配置，增加房屋供给的作用，不仅不会推高房价，在一定程度上还能平抑房价。
　　深圳综合开发研究院旅游与地产中心主任宋丁从另一个角度做出解读，因旧房拆迁、城市更新的成本很高，如果一直按“招拍挂”方式进行的话，将会创造出更高的土地价格。这个意义上说，此种模式能在一定程度上抑制房价快速上涨。
　　另外有折中的观点指出，是否会提高土地价格，需要看年均新增的不足9平方公里建筑用地中，住宅用地、工业用地等类型所占的比例，此外，深圳在城市更新时的力度，也将对拿地价格造成影响。不过，从目前的实际效应来看，城市更新无疑对于城市功能的提升作用巨大。
　　微说@深圳中原董事总经理玉家雄：土地的供应量少，可以通过提高容积率、提高土地利用效率的办法去实现；另一个方法就是加快土地出让的审批速度。
　　@北京大学房地产研究所所长陈国强：深圳的城市更新可以盘活土地存量，会释放可观的土地供应，改变城市面貌，提升区域功能。但是城市更新的成本会影响实际效果，所以，真正解决土地供应压力还是需要城市的扩张。