房价是怎么上涨的？

周雪松

    房价究竟是怎么上涨的？恐怕很多业外人士不明白。
    2008年北京奥运会前夕，房价开始下跌，市场一度陷入低迷。市场猜测，奥运会后，房价是不是该回归理性了？甚至有人认为北京房价必定会出现暴跌。只有少数人认为，为了办奥运会政府投入了几千亿元，城市面貌、环境改善了，举办奥运会北京美誉度大大提升，房地产前景更好。
    在这之前，北京房价经历了最疯狂的一轮上涨，很多项目单价一月上涨几千元，最恐怖的是房价月月上涨、乃至天天上涨。
    这轮房价最疯狂的上涨已是五六年前的事情了，最近北京又出现了这样的苗头。以华远地产在通州开发的华远铭悦为例，去年6月开盘的一期精装房每平方米一万八九千元，目前一期尾房已经上涨到两万五千元，二期毛坯房也在两万两千元，短短九个月左右的时间，每平方米房价上涨了六七千元。
    最近半年，北京房价单价上涨幅度在三五千元的不少，以城南房山和大兴最为突出。房山良乡去年上半年很多项目价格才一万三四千元，现在已经普遍逼近两万元了。
    除了住宅，商业地产市场也很火爆。如上周末开盘的富力盛悦居商业VIVA项目，位于旧宫区域。开盘当天就吸引了金百万、权金城、星巴克以及优衣库等50名品牌商家前去捧场。
    近几年，随着地铁开通，城镇化的快速推进，旧宫跟主城区面貌已经没有多大区别。两年前，旧宫区域还有一万一二千元的二手房价，现在这一区域住宅已经快翻番了。
    房价上涨其实有一定的规律可循，很多都与概念有关。比如前面提及的北京最疯狂的一轮房价上涨，说到底就是奥运概念，奥运村的项目涨价了，周边也跟着上涨，房价也就跟着水涨船高。前文提到的通州、房山、大兴等区域房价上涨，也都与概念有关。前者概念是北京着力打造的副中心，后两者则与政府投资大力开发南城有关。
    华远铭悦的销售总监曾是缘希堂的销售冠军，据其透露，缘希堂2003年单价不到两万元，现在单价最高已经到了15万元。事实上缘希堂也有炒概念的情况，紧邻玉渊潭就是这个项目最核心的概念。地段稀缺往往是项目价格飙升的主要因素，有的开发商仅凭炒作概念就可以频频抬价。
    除了概念之外，项目预售和分期销售的模式也是导致房价升高的因素。对于开发商来说，项目销售前期是最艰难的，为了打开销售局面，快速回笼资金，往往首期价格不一定定得很高，随着项目销售进入良性轨道，项目打造成熟，资金回笼压力减轻，也为了给购房者营造项目不断升值的印象，有时甚至是为了捂盘惜售，开发商一般都要不断调高售价。
    房价上涨的因素非常复杂，有成本增加、供不应求、土地稀缺、通货膨胀等种种因素，但就具体的项目而言，有些因素可能只是开发商打出的幌子，随行就市、追求利益最大化才是房价上涨的根本原因。
    不过，房价上涨有一个前提，就是要不断地花钱，有人埋单。同一个区域，无论是政府投入巨资，还是开发商扎堆投入大量资金开发，都可以促使该区域市场不断升温，伴随着区域面貌的改变，生产生活环境的改善，土地的升值，一般来说房价就有可能上涨，但这并不是必然趋势。如果开发商扎堆，埋单的人不积极，出现供大于求，开发商为了生存就可能选择降价。
    目前中国处于城镇化快速发展时期，经济高速发展，人们对前景预期普遍看好，大家都敢于花钱，踊跃埋单。而如果经济发展一旦失速、停滞或下滑，人们对前景预期普遍悲观，就会捂紧钱袋，很多行业便会生存艰难，房价出现下降甚至暴跌都是可能发生的事情。