认定“国五条”将刺激新盘销售 部分开发商“捂盘”涨价

　　每经记者 尚希 胡健 发自北京

　　3月24日，位于北京通州区的金地格林格林项目开盘当天，484套房源当日售罄。据报道，当天足有四千余人到场参与摇号。在“国五条”细则落地前，日光盘的奇迹仍在上演。
　　《每日经济新闻》记者走访多个在售项目后发现，涨价预期似乎愈来愈浓。
　　搜房网近日调查数据显示：北京在售的185个楼盘，涨价的有69个，占37%。据链家地产统计，2013年3月第三周，新建商品住宅（扣除保障房）成交均价为23570元/平方米，环比上涨25.6%，比1月同期上涨4.6%。
　　“国五条”对开发商来说似乎成为售房助推剂，多数开发商都判断，“国五条”对行业的影响会比较小，甚至对于新盘销售有促进作用。由于二手房交易环节税收增加，很可能会将一部分刚需购房者挤至新房市场。

　　开发商相继提价

　　“项目暂定3月25日价格上调500元～1000元。”日前，《每日经济新闻》记者收到了北京通州区一在售项目销售员发来的短信，而距该项目本期开盘不足一个月。
　　该项目开盘当天，记者曾以购房者身份来到该项目销售中心，正值“国五条”出台次日，项目销售似乎并未受到影响。相反，销售人员对于未来价格上涨信心十足。
　　“我们这次特意留了五栋楼没有出售，就是打算后期提价。”房山区的一在售项目销售人员同样告诉记者，目前项目均价是1.8万元/平方米，后期预计单价会提至2.2万元。
　　值得注意的是，3月份开盘的这9个项目，除金地格林格林和顺鑫·山语溪为纯新项目首次推盘以外，其他6个项目均为老项目后期加推。这些开盘的老项目中多个项目都不同程度地上调开盘定价，最高涨幅达10%。
　　《每日经济新闻》记者了解到，位于朝阳区广渠路的金茂府·悦公馆商住小户型18号楼以5万元/平方米价格入市，比去年10月份相同户型的19号楼开盘时的价格每平方米上涨了5000元。此外，房山金域缇香项目开盘价格达2.1万元/平方米，比去年12月15日开盘时价格上涨了4000元/平方米。
　　据搜房网数据监控中心调查显示，在69个价格上涨的楼盘中，京郊楼盘表现最为抢眼，平均上涨近2000元/平方米。值得注意的是，房山上涨楼盘所占比重最多，在上涨的69个楼盘中有近两成楼盘属于房山。

　　供需之间存在矛盾？

　　不光是在北京，《每日经济新闻》记者在走访中发现，包括北京周边的香河、燕郊等地的楼盘，成交都十分火爆。
　　“目前我们排号已经结束，您只能等下期开盘再通知了。”周末开盘的河北香河一楼盘的销售人员告诉记者。记者在当天开盘现场看到，售楼处挤得水泄不通，当天推出的两百多套房源也在开盘后半天，认购了一半以上。
　　根据中原地产研究中心统计数据显示，截至3月24日，全国54个主要城市，新建住宅签约套数达到了238968套。相比之前的2012年均有所上涨，这一成交量也创造了2011年来的同期新高，3月也有望创造调控后月度成交量新高。
　　“3月初也就是‘国五条’刚刚发布时候，房山看房团报名人数达382人，短短两周，搜房网房山看房专线报名人数已经涨至1000人。”搜房网相关工作人员对记者表示，随着政策的临近，不少购房者加快置业脚步。
　　成交火爆的背后凸显的是供需双方的矛盾。
　　“去年北京成交土地的规划建筑面积大概是560万平方米，其中30%是保障房，10%是商业办公，剩下60%是住宅，规划建筑面积也就是大概350万平方米。”万科北京公司副总经理肖劲告诉 《每日经济新闻》记者，如果按照每套100平方米计算，也就是说去年的土地供应如果转换到今年的商品房供应就是3.5万套。
　　肖劲补充到：“北京一年有多少人结婚呢？”据北京市民政局公布一年平均有20万对新人结婚，即便其中只有一部分是刚需购房者，也足足能占到12万～13万对，“我们目前客户数跟房子数量买房比例也是10：1”。
　　对此，北京房协秘书长陈志则对记者表示，实际供应量绝不止只有3.5万套，“至少去年年底说过保证12万套供应没有问题，即便是2009年、2010年成交最高的年份，住宅成交也是维持在十几万套”。
　　陈志告诉记者，目前北京市房协正在计划推出100个项目作为信息监测，重点观测其交易的数量、面积、套型和价格。这也将是北京落实“国五条”、加强市场监管的一个重要举措。

　　高报价成捂盘之计

　　开发商对未来房价的乐观预期，在销售策略上也有所体现。
　　有媒体就报道称，北京大兴某项目，开发商新一期开盘本想定在2万元/平方米，相比前一期开盘价涨幅超过15%，因为提价太多，结果没有申领到预售许可证，至今就不再提开盘的事了。
　　链家地产市场研究部数据显示，3月24日，北京商品住宅库存达到65863套，再创历史新低。在这个背景下，开发商捂盘等待涨价。
　　但北京某知名房企的销售小朱告诉《每日经济新闻》记者，现在开发商的确不想开盘，但是捂盘也不那么简单。“如果捂盘的话，很可能引来客户的投诉，本来预定好这两个月要开的盘，如果迟迟不开，被追查下来肯定没有好果子吃。”
　　“没有人想当出头鸟，在‘国五条’细则刚刚出来的敏感期入市，然后大肆涨价。”小朱说，所以他们采取的策略就是等等看，办法可以有很多，比如向住建委报价格的时候报高一些，那样就得不到预售证，肯定就不用开盘了。
　　他还说道，“故意将价格报高被建委打回来”是一个捂盘的办法，但这也只是一个缓兵之计，如果报价被三番五次打回，就算购房者不指责你没有诚意，建委也不可能坐视不管。
　　另一个开发商的销售总监也与小朱的说法一致。他说，建委审批价格很复杂，要考虑周围的房价以及开发商成本等，但现在调控风声这么紧，即便捂盘几个月，建委最终批下来的预售价格也不见得会提高太多，甚至不会有提高。“对开发商而言，房价调控的主要含义也就在于建委的审批价格。”该销售总监说。
　　既然如此，为何还会有个别捂盘的声音传出呢？小朱说，有个别房企利用一些手段来捂盘并非仅是“国五条”的原因，还有经营策略的考虑，比如某公司在同一地段有两个项目都要入市，目前房价上涨的背景下，就可以先按下一个，将客源挤到另外一个盘上。既能保证现金回笼，又能在捂下的盘开时，价格也会有所提高。

　　开发商普遍较乐观

　　多家不同房企不约而同地向记者表示，“国五条”恐怕很难像原来几次调控那样，对房地产市场造成很大的影响，而且效果作用周期会十分短。
　　“预计这次调控过了3～4个月的见效期后，北京房地产市场就可能出现新房价格、二手房价格和租房价格上涨的情况。”北京某知名房企的销售小朱如是说道，他所在的房企今年在北京要开两次盘。
　　记者从多位房企人士处了解到，对于新的“国五条”调控，多数开发商并不惧怕，认为基本不会对他们造成很大的负面影响。
　　上述人士告诉记者，可能对主打投资投机型需求的大户型有所影响，但是刚需小户型并不会受损，反而有可能得利，“二手房交易环节税收从严征收后，无疑需求会被挤到新盘中来。”
　　小朱所在的公司即将有一期项目要开盘，不到500套房子目前蓄客已经至3000多号，身为销售的小朱每天上班时的主要工作就是筛选已经拿到号的顾客的购房资质和资金实力。“能筛出去的也只是一小部分，对于个别资金可能短期存在问题，一时交不出首付的顾客，我们也只能说对不起了。”他说。
　　当记者问及新盘开售后，会不会“日光”时，小朱大笑着说，可不能这样说，现在正调控呢，容易被盯住啊。
　　链家地产研究部的数据显示，万科、保利、招商、金地、恒大、中海、华润置地、碧桂园、龙湖、富力等10家典型房企在2012年销售总额为6691.61亿元，平均同比增幅25.6%。这其中，目前已有8家制定了2013年销售目标，除中海以外，其余7家都有一定幅度上调，且平均上调幅度为12.8%。