律师写给购房人的七个忠告

　　“天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往”，在中国房地产市场经历了十年九调之后，我们发现市场每年都在被调控，房价每年都在往上涨。哪些购房者属于“刚需”，哪些又是在投机炒房，恐怕没人敢说，自己能够真正地分清楚。
　　本人仅仅是一名普通的房产律师，既没有深入研究过土地供应量为什么会影响房价，也不懂得货币供应量与房地产市场之间的经济学关系。但因为常年处理与房产有关的纠纷案件，几乎每天都在面对开发商、购房人、二手房主、房产中介。因此，或多或少总结出了一些与房产纠纷有关的经验，今天把它们汇总起来介绍给广大购房者，希望能够提高大家在购房时的法律风险意识，减少无谓的购房损失，未雨绸缪，防患于未然。
　　受篇幅所限，我们不能更加完整、全面地向购房人介绍与买房有关的法律知识，根据我们多年的办案经验，在买房时应该引起大家注意的又何止本文中所提到的这七点，其实还有很多很多。我们为什么不厌其烦地向大家介绍这些法律知识，是因为在房屋买卖纠纷中，最受伤害、最无助的，往往是那些有真实购房需求的“刚需”购房者。希望在阅读完本文后，能给大家带来一点帮助，起到窥一斑而知全豹的效果。
　　（作者供职于北京铭滔律师事务所）
　　忠告一：
　　在支付定金之前，要敢于离开谈判桌
　　我们大多数的购房人都没有经过像律师一样的专业谈判训练，在一个卖方占据主导优势的市场环境下，一旦进入购房谈判环节，恐怕就只能被动挨打了。所以我们的第一个忠告就是，要敢于离开谈判桌。
　　合同就像一把“法锁”，双方一旦签字就必须受它的约束，谁敢违反就必须要承担法律责任。定金罚则，就是“法锁”的具体表现，交付定金的一方如果违约，就丧失了收回定金的权利，收取定金的一方如果违约，就必须双倍返还定金。
　　但我们要告诉大家的是，在交付定金之前，购房人必须有敢于离开谈判桌的勇气，如果一味迁就卖方，害怕买不到房子，将会在整个合同履行中陷入被动。
　　这种被动，可能会让买方钱房两空。
　　为了更好地让大家明白，敢于离开谈判桌的必要性，我们给大家介绍一下卖方与中介经常使用的三种谈判策略，相信当大家了解对方的这些策略后，就能够“敢于离开谈判桌了”。
　　第一种黑白脸策略，这种策略是一种最常见的双人配合策略，不仅在房屋买卖中常用，其实只要有谈判的场合，就会有人使用。这种策略顾名思义，就是一个人唱黑脸，死活不降价，让你感到房源非常紧俏，买房机会稍纵即逝；另一个唱白脸，帮你向卖方说好话，并劝你赶紧下决心先交定金，这样兴许卖方还会降低一点价格。
　　第二种不情愿的卖家策略，在经过一番黑白脸策略折腾后，很多购房人因为担心丧失买房机会，会赶紧向卖方交付定金，这时有经验的卖方，会表现出很不情愿地接受买方的定金，并认可买方的购房报价。
　　第三种折中策略，在买家表示愿意交付定金并认可卖家报价后，会提出一些相应付款时间、过户时间的要求，这时中介为了使双方能够快速签约，会出面折中买方的要求，其实这种折中，是不利于买方在合同履行中主张自己权利的。
　　在经过以上的三个策略后，基本上买家就会按照对方的思路，与其签订购房合同，而忽略了合同履行中的各种法律风险。所以我们给购房人的第一个忠告就是，要敢于离开谈判桌。
　　那么，应该如何做到呢，我们给大家介绍两个常用的方法，一是要让对方感到，你也在挑选其他房源，自己看中的并不是只有这一套，而且对方的这一套房子还不是最让你满意的。这样做是想达到一个效果，让对方感到你随时都有可能离开谈判桌，你随时都会被其他卖方吸引走。
　　二是每做出一个购房条件的让步时，就要在其他方面要求卖方给你补偿或优惠。比如，对方不同意降价，那么你就必须要求降低首付款的数额；再比如，对方要求提高首付款的数额，那你就必须要求提前入住房屋。
　　大家不要担心这样做会丧失购房机会，因为在谈判中，首先考验的是双方的心理底线。如果购房人连这点谈判心理素质都没有，那么，即使签订了购房合同，也是被卖方牵着鼻子走，很可能在对方违约时保护不了自己的合法权益。
　　因此，我们建议大家，如果没有离开谈判桌的勇气，就不要坐下来跟对方谈判。
　　忠告二：
　　买二手房时，尽量提高定金支付数额，增加卖方违约成本
　　我曾经参加过很多次购房谈判，在谈判桌前卖方为了占据主动地位，增加买方支付首付款的数额，总会给买方讲一个类似于这样的故事，“其实已经有人看上这套房了，并且愿意全款购买，但听中介说，你们很有诚意，所以我才愿意跟你们见面，谈谈买房的事情。”
　　很多年轻的购房人，都是通过银行商业贷款或公积金贷款买房，当房主知道购房人是贷款买房时，都会讲一遍上面的那个故事。我们暂时不考虑那个故事的真假，先说一下全款购房人的付款特点，全款购房时，买方为了最大限度地降低自己的风险，通常会支付非常少的首付款给对方，因为买方知道自己全款购房的优势，卖方很难抵挡一次性收到一大笔卖房款的诱惑。
　　但是，如果这时的卖方是要卖掉自己的住房，重新购买面积更大或地理位置更好的房屋时，他也需要一大笔钱，用来支付首付。而全款购房人是不会支付太多首付款的，因为这样对买方来说风险太大。
　　在这种情况下，贷款买房人的优势就显现出来了，因为是贷款所以在付款风险的掌控上比全款有优势，所以就可以适当地多付首付款。
　　因此，我们要告诉大家的是，千万不要在谈判的开始，被卖方讲的所谓全款买房人的故事吓到，因为他们多半是想让你提高首付款的比例，以解自己的燃眉之急。
　　在了解了上面所讲的内容后，恰巧你又觉得这套房子非常符合你的要求。那么，在你决定购买的同时，你需要提高定金的数额，防止卖方违约，将房屋又卖给他人。
　　因为根据我们以往的经验，卖方违约的概率与房价上涨的数额成正比，房价涨得越快，卖方违约的几率就会越大。
　　根据《合同法》定金罚则的规定，收取定金的一方如果违约，必须将定金双倍返还给支付方。如果我们支付的定金数额过低，卖方认为即便双倍返还，也是非常划算的，那么，他就会公然违约，将房子卖给出价更高的购房人，再支付给你相对低廉的违约金。
　　所以，我们给大家的忠告是，一旦决定购买某一套房屋，应该尽可能提高定金数额，防止对方低成本违约。对于买方来说，在签订合同时可以约定，定金将来作为首付款的一部分，这样既能满足卖方提高首付款数额的要求，又能降低卖方的违约风险。getty图
　　忠告三：
　　关注购房合同中的三个关键点，即付款、过户、延期履行
　　大多数购房人都没有经过专业的法律培训，在签订购房合同时，两眼一抹黑，只会按照中介的要求填写，甚至整个合同内容的填写全部由中介代劳，自己只是最后签名了事。等对方发生了违约行为，才发现自己所签的合同漏洞百出，没有一条能维护自己的合法权益。
　　在整个购房合同中，有三个关键问题是非常重要的，只要大家把握住了这三点，基本不会出现严重的合同履行问题。
　　关键点一，购房款需要分几次支付，时间节点如何确定。以贷款买房为例，购房款的支付分为四次，依次顺序是定金、首付款、按揭款、尾款。相对应的时间节点是，签订定金合同时、签订购房合同时、办理完申请贷款及抵押手续后、入住并办理完毕物业交割。
　　最容易导致纠纷发生的是，卖方不配合办理银行按揭手续，卖方房屋不能及时办理抵押，卖方房屋不具备上市交易资格，买方公积金贷款数额不足以支付购房款，买方在入住后发现房屋存在严重的质量问题，卖方拖欠物业费无法与买方办理物业交割。
　　关键点二，过户时间的确定，这是卖方最关心的问题。因为一旦过户，自己的房产就成为别人的财产，每一个卖房人都担心钱房两空。
　　在实际的合同履行中，大多数人都会约定，只要买方支付了首付款就可以先期入住，而不是拿到房屋权属证书后再入住。
　　其实这样做容易激化矛盾，一旦买方后续房款不能按时支付或卖方房子无法顺利过户，双方的心态就会发生变化，买方认为自己已经进驻，不担心卖方将其赶走，卖方认为，虽然你住着但房子没过户，仍旧是我的，我随时可以将你赶走。
　　双方一旦具备这样的心态，就会出现两个极端行为，要么用过激的行为刺激对方加快履行合同，要么就是一直拖延合同不管对方如何催告，就是不着急履行合同。在这种情况下，矛盾极易形成。
　　关键点三，关于延期履行合同，对于买卖双方都可能会发生这种情形。但很多人所签的合同，都是由中介代填，中介为了快速成单拿到中介费，往往会避重就轻地填写合同违约责任，避免买卖双方长时间就违约责任“讨价还价”。
　　中介常用的方法是，要么不填全部划掉，要么填写的违约责任非常轻，不让双方过度关注。
　　为了避免在一方出现延期履行时，守约方无法维权，我们建议，在合同签订时，就付款时间、过户时间，做出明确约定并写明如超过履行期限，按日计算的延期履行违约金数额或计算方式。
　　如在合理期限内，延期履行方仍未能履行完毕约定的义务，守约方有权解除合同，并追究对方违约责任。
　　再次提醒大家，忠告三中所提到的这三个关键点，是合同的关键组成部分，买卖双方必须清楚地约定与其有关的内容，否则后患无穷。'
　　忠告四：
　　在支付中介费前，一定要明确中介提供的全部服务内容
　　有过购买二手房经验的人可能都知道，只要按照中介的要求签订了《存量房买卖合同》（经纪人成交版），中介就会找到购买人催要中介费。
　　但这时候大多数人还并不清楚，中介公司到底会提供哪些居间服务，大多数中介也只会说，我们就是为买卖双方提供交易信息，撮合签订买卖合同，别的事情不归我们管。关于房屋权籍调查、过户等事情，好像与他们没有任何关系，如果他们帮忙做了是卖个人情，不做就是本分。
　　但实际上购房人完全可以按照《合同法》的规定，及双方约定的方式，清楚地确定中介公司的服务内容，保证购房人的中介费不会“打水漂”。
　　一般来说，房产中介的基本服务项目必须包括以下四个方面：
　　一、房屋权属调查。包括调查标的有无抵押、有无权利限制、核实权利人和处分人的身份及权利等。
　　二、房屋使用状况调查。包括调查房屋使用年限，有否隐瞒缺陷，有无租赁、违章搭建、相邻关系侵权以及维修基金的缴纳和使用情况等。
　　三、房屋市场行情调查。包括同类房屋市场行情比较，陪同买方实地查验房屋，确定卖方成交意向并订立买卖合同。
　　四、买卖双方的身份核实。确认买卖双方当事人的身份，买方是否具备购房资格。
　　在取得购房人公证授权书后，可以办理以下业务：
　　一、代办贷款。包括提供阶段性贷款担保，办理房地产抵押贷款及登记手续。
　　二、单独办理产权过户。一般是由买卖双方自行成交，仅需要房产中介代为办理产权过户手续。
　　三、办理房屋入住有关手续。包括水、电、煤、天然气、电话、互联网等的过户和结算手续。
　　在介绍完中介的服务内容后，大家可能会问，我们一般跟中介签订的《居间合同》都是中介公司提前打印好的格式合同，根本没有修改的机会，即便购房人提出修改要求，中介也不会答应。
　　其实，大家的这个问题很好解决，因为一般我们在签订《购房合同》都是三方合同，包括卖方、买方、中介方，为了便于合同履行都会签订一个补充协议。这时候，我们就可以把前面提到的中介服务内容加到补充协议里面。
　　签订补充协议的过程，是中介力量最薄弱的时候。因为这个阶段，对于他们来说，买卖双方已经签订了《购房合同》，他们距离拿到中介费只差一步之遥，在这个节骨眼上，购房人提的任何要求只要不是明显违反法律规定，中介或多或少都能答应。只要把握好这个环节，我们就能用一把“法锁”，把中介的服务内容给牢牢锁住。
　　关于忠告四，大家一定要记住，确定中介服务内容的最佳阶段，其实是在购房人支付中介费前，一旦购房人付费完毕，那么，你面前的中介将会是一个无比牛气的中介，这时再提服务内容，为时已晚。
　　忠告五：
　　了解不同的房屋权属类型，防止付款后拿不到产权证书
　　在我们国家，房屋的权属类型可谓是各具特色，种类繁多。首先可以分公房和私房。公房又大概可以分为，房管局直管公房和单位直管。其次，私房又分为普通商品房、单位房改房（成本价购买）等，除此之外，还有经济适用房、廉租房。在农村还有小产权房、宅基地房等其他权属类型的房屋。
　　那么，对于购房者来说，在签订购房协议前，必须非常清楚地了解，自己所购买的这套房屋能否正常上市交易，自己在支付了购房款后，是否能顺利地取得房屋所有权证书。因为在我们实际遇到的很多案件中，购房人都是仅凭中介或卖房人的一个承诺，就付款买房，结果最后是房、钱两空，迫不得已诉讼维权。
　　因文章篇幅所限，我们仅以北京为例，给大家介绍购买其中两种房屋的权属注意事项，希望能起到窥一斑而知全豹的作用。
　　第一种是，在京中央单位的房屋，因为产权单位的特殊性再加上一些历史原因，这类房屋一般都处在地理位置比较核心的地段，因此，也就受到很多购房人的追捧。
　　但是要提醒大家的是，在购买此类房屋时，必须要让房主出示《中央在京单位已购公房上市出售登记表》。很多中介在提供房源时，审查不严格，仅仅关注房主是否有产权证书，而不关心能否取得前述登记表。
　　此类案件都是在购房人支付了定金或首付款后，卖房人才去办理《登记表》，结果不是因为在约定的过户时间内办不出来，就是单位本身政策限制不能上市交易，最终买卖双方不欢而散，对簿公堂。
　　第二种是经济适用房，在北京购买经济适用房必须关注一个时间点，就是2008年4月11日，在这个时间前购买的经济适用房，签订购房合同的已购经适房家庭，满5年后必须通过上市交易的方式转成商品房。
　　而2008年4月11日之后签订购房合同的已购经适房，满5年后产权人可以补交土地收益后改为商品房，即可同名“转商”。
　　前后两者为何在转成商品房时有区别，按照相关规定，2008年4月11日之后的“新”经济适用住房可以同名转商的主要原因是，“新”经济适用住房上市需要交纳的土地收益款为原购房价格与当前同地段类似商品房差价的70％，比“老经适房”的上市价10％要高出许多。
　　关于第五个忠告，在购房时一定要严格审查所购房屋的权属情况，千万不要仅凭中介或房主的简单承诺就放松警惕，因为有时候，他们也搞不清楚某些房屋上市交易的条件。
　　忠告六：
　　学会区分《竣工验收报告》与《竣工验收备案表》
　　在房地产开发商延期交付时，为了最大限度地降低自己支付的违约金数额，开发商通常会跟购房人玩一个文字游戏，就是拿着《竣工验收报告》忽悠购房人签收《入住通知书》，进而规避自己逾期交房的违约责任。
　　《竣工验收报告》与《竣工验收备案表》是有着本质区别的。《竣工验收报告》是指，施工单位向开发商提交的竣工报告，申请竣工验收，由开发商组织施工、勘察、监理、设计等单位等5家责任主体对工程进行竣工验收。
　　《竣工验收备案表》是指，根据《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”
　　开发商只有按照前述规定，完成备案后才能取得《竣工验收备案表》。根据《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。并且，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款也规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。
　　开发商向购房者交付的商品房的强制性条件必须是“经验收合格”的商品房。也就是说，必须是取得《竣工验收备案表》的商品房。
　　大家在购买期房时，必须注意，开发商给我们提交的是哪一个文件，因为《竣工验收报告》是包括开发商在内的五方验收，《竣工验收备案表》的取得，是包括所有政府相关机构检验完毕后，才能出具的文件。
　　在这里给大家的第二个忠告就是，一定要学会区分前述所说的那两个文件，因为确定开发商是否延期交房，最关键的就是看这两个证据了。
　　忠告七：
　　不要轻易将纠纷诉诸法院。
　　到法院诉讼维权，是保护合同守约方利益的重要手段，同时也是最后一个手段。我们建议，购房人在穷尽了所有的维权手段后，再选择去法院诉讼，千万不要在对方刚有违约意图或略有违约行为时，就立刻诉诸法院。这样不但会浪费宝贵的合同履行时间，也会使自己陷入败诉的风险中。
　　主要原因有三点，一是合同履行中，催告权的行使是确定对方违约行为的关键，但很多购房人不懂如何有效行使催告权。二是打官司打的是证据，很多购房人只是认为自己占理，并没有过多关注自己掌握多少有利证据。三是诉讼期限非常漫长，一审的普通审限是六个月，二审的审限是三个月，根据一般经验，从一审法院将上诉案件转送到二审法院的时间大概是一个月，这样前后算起来，就是十个月左右的时间。
　　因此，我们建议，除非对方是在经过催告后，有根本违约的情形，导致合同目的不能实现，比如明确表明不再出售房屋或将房屋卖给第三方等情况，购房人应该立即提起诉讼，除此之外，建议不要随意起诉，避免不必要的诉累或败诉的风险。getty图
　　（本版撰文 北京铭滔律师事务所孙涛）