楼市需求强劲但没方向

    作为楼市调控政策“国五条”细则出台后的首个“风向标”，18日闭幕的“2013上海之春房展会”却传递出楼市的不确定信息。
    从现场气氛来看，一方面，在严厉的限购和限贷调控政策下，刚性需求依旧强劲，但投资性需求已经得到明显抑制；另一方面，买卖双方仍在进行观望和试探，寄望于地方“国五条”细则落地来促进房地产市场的稳定。
    业内认为，虽然“国五条”地方细则落地后，二手房市场的交易成本可能增加，并将部分需求转移至一手房市场，但短期内楼市难以再现“小阳春”行情。

    买卖双方谨慎出手

    3月15日—18日举行的“2013上海之春房展会”历来是国内楼市走势的“风向标”，虽然此次展会有逾260家中外开发商和500个国内楼盘参展，但招商、万科、保利、金地等龙头企业悉数缺席。与往年开发商竞相吆喝打折卖房不同，这次展会上优惠楼盘寥寥无几。
    据记者统计，此次房展会仅5个楼盘为全新推盘，其余大多数为近期加推房源。值得注意的是，参展开发商多是维持前期报价，相对往年促销面和优惠力度明显减少，除了一个楼盘推出总价减10万元的优惠外，其他项目优惠幅度多在1万—6万元。
    房展观众段先生告诉记者，自己属于刚性需求，本想在外环外买套一手房，但是房展会上合适的房源并不多。也曾考虑过买二手房，只是担心上家会将差额20％的所得税转嫁过来。“还是先观望一段时间，等上海细则落实后房价的走势再决定是否出手”。
    不少展商也表示，目前确实没有定价，因为“国五条”细则还没有落地，在政策“真空期”里很难预判市场下一步是好是坏，或是变到什么程度。尤其是业界判断“国五条”细则实施后，二手房市场交易成本增加，可能会转移部分需求购买一手房，因此开发商目前降价动力不足。
    “末班车”过后楼市或遇冷
    据机构调查，“国五条”调控政策出台后，部分开发商表示将观察后期政策变化以决定定价策略，但普遍表示短期已不再有提价计划。个别开发商甚至改变销售策略，从追求利润率为主变为追求销量为主。有开发商表示，政策收紧不会导致房价立即下跌，在此前提下，保证楼盘的销路比提价追求利润率更为重要。尽管开发商提价意愿显著减弱，但北京、上海、武汉和杭州等地新房还是出现了价格上涨。
    中信建投房地产分析师苏雪晶认为，目前全国新建商品住宅库存下降趋势已经持续近两个月，供给依然不足，上海、北京等城市库存量已下降到近8个月以来的最低水平。在库存得不到补充的情况下，房价存在上涨动力。
    上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，二季度房价可能会出现涨幅的回落，但依然会涨，三季度基本上会持平，2013年全年价格比2012年可能还会正增长。
    21世纪不动产上海区域分析师黄河滔称，因应“国五条”细则将出台，近期楼市成交出现了明显的“末班车”行情，且在地方细则落实前的“真空”时期都将是楼市成交的放量阶段。只是这一波成交高峰将会透支后期需求，未来楼市一二手房很有可能都比较冷清。
    不少开发商也担心，由于房价上涨压力持续存在，全国两会之后中央和地方政府可能会加强调控政策的力度。同策咨询研究中心总监张宏伟认为，“国五条”细则的发布，会给楼市走向带来不确定性。一般政策层面对于价格的影响预期在3—6个月，因此商品住宅价格在全国范围内，近期不会出现反弹，总体将维持稳定。
    应避免误伤合理需求
    一项调查显示，在“国五条”调控细则出台后，28.81％的一线城市购房者选择加速购房，但二、三线城市的购房者中仅占10.25％。其中，刚性需求购房者受政策影响更加显著，以北京为例，决定最快在本年度内置业的购房者中，刚需客群占群体样本量的59.74％。
    据21世纪不动产上海区域市场研究部对旗下门店进行抽样调查显示，自3月1日“国五条”调控细则发布后，上海二手房市场掀起了一波成交高峰，其中不乏1—2天便签约的闪签客户。从成交的结构来看，首次改善型需求和二次改善性需求的占比出现比较明显的上升。
    专家认为，调控政策主要是打击投机需求，有效抑制投资行为，同时应该很好地保护鼓励群众自住、改善的合理需求。但是事实上，近年来调控力度最大的“限购令”归根结底是让一部分人失去购房资格，或是提高购房成本，从而减少需求。限制需求只是将市场再次推入观望，影响后市走势的根本还是供求和预期。
    杨红旭称，居民在不同阶段有不同的居住需求，调控政策应当鼓励“梯度”购房，允许置换，能够合理考量不同人群的购房需求变化，也才能平衡多种需求。对于改善性需求来说，地方政府在落实细则时应避免误伤，比如，个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活住房的所得税，应继续免征个人所得税。
    （据新华社上海3月19日电） 

    相关报道
    央行调查报告显示：
    逾三成居民认为二季度房价将上涨
    新华社北京3月19日电 中国人民银行19日于此间发布的2013年第1季度储户问卷调查报告显示，预期二季度房价“上升”的居民占比超过三成，较上季提高5.4个百分点。
    调查报告称，预期二季度房价上升的居民占比为34.4％，较上季提高5.4个百分点，高于去年同期16.7个百分点。未来3个月内准备出手购房的居民占比为14.8％，较上季下降0.6个百分点。近七成居民认为目前房价“高，难以接受”，较上季提高1.3个百分点。
    调查报告还显示，一季度居民物价满意指数为20％，较上季下降2个百分点，高于去年同期0.3个百分点。其中，超过六成的居民认为物价“高，难以接受”。
    报告指出，44.5％居民倾向于“更多储蓄”，较上季下降2.6个百分点；倾向于“更多消费”的居民占比为17.9％，较上季下降1.5个百分点；倾向于“更多投资”的居民占比为37.6％，较上季提高4.1个百分点。居民偏爱的前三位投资方式依次为“基金及理财产品”“房地产投资”和“购买债券”，选择这三种投资方式的居民占比分别为25.9％、19.9％和14.6％。