6年仅卖出26套？鲁能地产通州“造镇梦”难醒

　　每经记者 尚希 李怡 发自北京

　　距离2006年10月 “开始造镇”，鲁能地产旗下子公司北京海港房地产开发有限公司位于北京通州的格拉斯小镇项目正迎来第七个年头。然而，整个项目的开发进展还未过半。“我们规划是七期，目前开发到第三期。”该项目售楼处的销售人员告诉 《每日经济新闻》记者。
　　漫长的开发周期助推了格拉斯小镇的“升值”？据悉，该项目前一次开盘成交价33378元/平方米，而在2012年12月新入市的112栋房源中，拟售均价最高已经超过了6万元/平方米。
　　据公开报道，格拉斯小镇所在的东海花园二期B地块出现在国土资源部发布的黑名单中。
　　项目地块曾进闲置黑名单/
　　格拉斯小镇 （备案名：榆滨芳苑）在2012年12月14日的一次推盘，成为2012年最后一个推盘的别墅项目。然而，记者注意到，与其同一天推盘的另一别墅项目至今早已有360套的成交量，而格拉斯小镇在住建委网站上公布的信息却显示，暂无一套成交。
　　记者发现，格拉斯小镇一期是在2006年10月开盘的，获得销售许可证的日期为2006年10月15日，出售东海花园21号住宅楼等84项，但在住建委的网站上记者并没有查到这部分项目的成交状况。
　　随后，直到2009年5月17日、20日，格拉斯小镇再次获得预售许可，待售位置分别为东海花园A地块和东海花园一期。准许销售面积分别为46942.46平方米、54753.44平方米。
　　漫长的开发周期使格拉斯小镇项目备受诟病。
　　据此前媒体报道，早在2010年8月，格拉斯小镇的“东海花园二期B地块”就出现在了国土资源部公布的1457宗闲置土地“黑名单”中，其时闲置的理由被解释为“政府原因”。而《每日经济新闻》记者从北京市规划委员会通州分局网站上查询到，北京海港房地产开发有限公司（鲁能地产子公司）早在2002年就拿到了该项目地块的规划书，2003年拿到了东海花园住宅及配套的规划书，2004年10月拿到了庭院式住宅及配套的规划书，12月拿到了B地块及配套的规划书。
　　地价增值幅度令人咋舌/
　　《每日经济新闻》记者对北京住建委网站上的数据进行统计发现，上述项目2009年获得预售证的37套别墅中，在北京市住建委官网备案的已销售套数为26套，签约面积为18941.43平方米，成交均价为33378元/平方米。而在2012年12月取得预售许可证的项目 （东海花园一期S1、S2、S3、S4、M1、M2、L1户型）中，共包括112套别墅，单套面积为438~783平方米，拟售价格为38169元/平方米~67614元/平方米不等，总价在1600万元~5300万元之间，平均拟售价格为49349元/平方米。这一价格，相比2009年该项目签约成交33378元/平方米的均价，涨幅达47.8%。如果与当时的拿地成本相比，其增值幅度令人咋舌。
　　在采访中，项目销售人员告诉记者，去年底入市的三期，产品面积在400平方米~800平方米不等，总价是1860万起。仅以起价计算，三期推出的112栋产品，价值约20亿元。　　 然而整个项目的拿地成本又是多少呢？
　　由于该地块成交较早，在北京市土地整理储备中心网站上，记者并未发现该项目的成交记录，然而，去年8月初，国土资源部曝出的1457宗闲置土地“黑名单”中，根据公开报道，格拉斯小镇所在的东海花园二期B地块出现在 《有关房地产开发企业土地闲置情况表二》中。而文中显示该地块供地面积为31.88299公顷，约32万平方米，合同价款3188.299万元，合同签订时间为2005年8月23日，约定开工时间和约定竣工时间分别是2006年2月19日和2007年7月1日。
　　以此供地面积与成交金额估算，上述地块的楼面地价不足100元。由于该项目是以独栋别墅为主，容积率若平均按照0.5来算，其楼面地价也仅有200元左右。
　　有业内人士向记者算了一笔账，以上述楼面地价加上建安成本、财务成本等，该项目每平方米成本可以控制在3000元，这与目前高达4万多的拟售均价相比，差距甚远。
　　“但这一地价并不离谱，当时北京市的土地价格基本都只有几百元。”上述业内人士告诉记者，“需要注意的是其开发周期是否有意延长。”但该人士也表示，作为别墅项目来说，去化率一般都低于其他产品，平均开发周期也自然长于一般产品。
　　成交套数成谜/
　　昨日（3月13日），《每日经济新闻》记者来到位于通州区宋庄的格拉斯小镇项目，一位保安对记者表示，这样一个豪宅项目，更多的是为拍摄婚纱照的新人提供一个好地方，如此庞大的别墅群，真正在此生活的人却少之又少，“没什么人住，买了之后不住也不装修，就这么空着。”
　　据格拉斯小镇项目的销售人员介绍，项目一期共有87栋楼、二期73栋、三期112栋。“三期是准现房，今年11月就能入住，而我们二期已经有业主入住了。”“目前我们一期入住率是45%，二期是50%。”该销售人员告诉记者。若以此估算，该项目成交的套数至少应在75套以上。而记者在住建委网站上所能查询到的该项目的成交情况，仅有26套。
　　较大的数字出入究竟为何？
　　“不排除几方面的因素，一般高端项目签约审核时间较长，住建委网站上的信息有所滞后，一般要在三、四个月甚至半年之后，才会显示。”北京一位别墅项目的营销总监告诉《每日经济新闻》记者，北京部分豪宅项目的购房者因为受到购房资格限制，无法通过网签，所以只是与开发商私下签署了购房协议。
　　“这样就没办法办理产权，但对于购房者而言，宁愿经受无法办理产权的风险，也不愿承担房价上涨的风险。”该营销总监说，这一原因也影响了很多豪宅项目所表现出的成交状况远远低于实际情况。
　　昨日，《每日经济新闻》记者试图与项目开发商鲁能地产取得联系，然而截至记者发稿，对方一直表示在开会中，不便接受采访。