国五条细则出台10天 京沪穗房价小范围上涨

　　每经记者 尚希 徐学成 杨羚强 发自北京 广州 上海

　　“今天去北京3月要开盘的新项目。两周前去看的时候销售说1.6万元左右。今接到通知去验资，价钱可能变成2万元上下。开发商坐地起价，我究竟是买还是不买？”北京一位购房者在上海易居房地产研究院副院长杨红旭的微博上留下了这样一段咨询贴。
　　“国五条”出台前后，京、沪、穗楼市又出现涨声。个别的二手房房东、开发商更是乘机坐地起价，一次性跳价幅度甚至超过10%。然而，当个别的现象被广为传播，购房者很容易地误认为整个市场都已经出现了大幅涨价现象。关于房价上涨的事实真相究竟是怎样的？3月9日、10日，《每日经济新闻》记者对北京、上海、广州三地的一二手房市场进行了调查。
　　北京
　　新盘赶趟入市 部分项目均价上调
　　每经记者 尚希 发自北京
　　在北京二手房市场一片火热的同时，一手房市场在新政的“窗口期”也开始跃跃欲试。
　　“我们这次开盘还没有提价，但如果周边的项目开盘提价卖得好的话，我们也会考虑。”3月10日，北京房山区的某在售项目的销售人员告诉《每日经济新闻》记者，目前该项目均价是在1.8万~1.9万元，而区域内个别项目已经提价到了2.2万元。
　　涨价的冲动并非体现在这一个项目上。在记者走访的多个楼盘中，计划在近期开盘的项目，均价相比此前都有所上浮，刚需盘尤甚。
　　“新政对于普通住宅、刚需项目来说都是一个利好。”东亚新华地产营销总监贾玉鹏指出，正因如此，在细则落地之前的窗口期，个别的项目会因市场需求升温而加大涨价预期。
　　新盘加紧入市
　　“国五条”落地一周后的首个周末，《每日经济新闻》记者走访多个在售楼盘发现，一些热点区域项目的售楼处人满为患，大部分购房者都是带上了个人资料进行排号登记的。
　　在房山区的金地朗悦项目售楼处，记者看到，由于下周日就要开盘，前来登记的购房者非常多，售楼处挤得水泄不通。销售人员告诉记者，这两天登记的意向客户已近600人，本次即将开盘的10栋楼，总套数只有一百多套。
　　与金地朗悦一路之隔的京投万科新里程项目，销售人员同样告诉记者，项目过两天便会开盘。“目前我们登记的购房客户已经有600多人，而此次开出的房源只有100套，开盘当天会采取摇号的方式。”
　　除房山区域外，通州区域的多个在售楼盘也出现同样的情景。
　　“目前已经有1000多个客户做了登记。”定于下周开盘的金地格林格林项目的销售人员告诉记者，此次开盘的套数也仅有200余套。
　　“在地方细则出台之前这段窗口期，开发商都在加紧推盘走量。”贾玉鹏告诉《每日经济新闻》记者，3月份以来，开发商推盘的速度明显加快，不管是刚需项目还是改善型产品都有加紧入市之势。“3月份我们已经开了两次盘了，接下来还会加推新的产品。”
　　上涨预期明显
　　“我们这次原本打算把剩下的房源都开出来，但是公司决定还是先开十栋，留五栋。”北京房山区域某项目开发商告诉《每日经济新闻》记者，由于此前项目预售证审批的价格相对较低，而如今周边项目涨价趋势又很明显，所以有意调整剩余楼盘的价格。
　　“长阳的一些项目都涨到2.2万元了，如果成交状况好的话，我们也打算提价3000元。”该人士表示。据记者了解，该开发商项目目前销售均价在1.8万元左右。
　　同样位于房山的京投万科新里程的销售人员告诉记者，即将开盘的这一期具体价格还未定，应该在2万元/平方米左右。记者从北京市住建委网站上看到，该项目去年7月份开盘的一期签约均价为14988元/平方米，12月份开盘的一期，均价为17164元/平方米。相比之下，新入市的一期房源涨价预期明显。
　　“需求量对项目的定价起了很大的作用，目前来看，北京市场确定上半年入市的项目并不多，主要是去年同期土地供应量偏少造成的。”在贾玉鹏看来，开年以来楼市成交的持续走高也推高了目前项目的入市价格。
　　东汇置地董事长刘东提供的数据显示，北京市今年前2月共成交了18818套新建商品房，而去年同期仅成交了5548套，销售套数、销售面积、销售总额同比分别大涨了2.39倍、2.69倍、3.47倍。
　　东汇置地房地产整合运营机构统计监测中心发布的数据显示，今年1~2月，北京新建商品房成交均价为22207元/平方米，比去年同期上涨21.07%，相比去年全年20673元/平方米的均价，涨幅也达到7.42%。
　　不过贾玉鹏表示，“北京市‘国五条’细则出台之后，这一轮小高潮也许将会平息。”在他看来，一旦出台了具体的控制目标，将会严格控制后期入市项目的价格上涨空间。
　　上海
　　新开楼盘小幅加价 未来或现分化走势
　　每经记者 杨羚强 发自上海
　　和北京、广州等城市相比，上海的商品房库存压力也许是最大的。截至3月10日，上海可供销售的新房总量达到880万平方米。但即便面对如此高的库存和“国五条”调控，上海的近日新开盘楼盘报价仍较前期有所上涨。
　　刚需盘价格小幅上涨
　　新浪乐居的调查显示，3月9日和3月10日两天上海共计有12个楼盘开盘，其中不少刚需楼盘的报价都较之前有小幅上涨。以青浦华新镇的恒文星尚湾为例，售楼处3月1日的销售预计报价为14000元/平方米，但3月9日开盘的报价上涨至14500元/平方米。同样，鹏润伊顿公寓加推房源的报价也较前期有600元/平方米的上涨。
　　根据统计，3月9日和3月10日开盘的12个楼盘中，至少有一半楼盘的售楼处报价较前期有小幅上调。
　　相比起一手房，二手房的价格上调幅度更为明显。
　　酷房网的信息显示，很多楼盘在春节后挂牌的房源报价比之前上调了不少。如三林的浦发博园，春节前挂牌的14楼精装修两房公寓的报价是235万元。而3月4日同一小区同一房型5楼的毛坯公寓价格达到250万元。闸北的新梅共和城的两房2月中下旬报价为300万元左右，而现在的报价普遍上升至340万元。
　　不过，上述新房和二手房价格上调是否具有普遍性，还有待进一步观察。
　　中原地产研究总监宋会雍说，“国五条”出台后，二手房挂牌价格上涨和下跌的现象同时出现，不过所占的比例都较小。和二手房相比，新房价格普涨概率更低。前期，他曾经组织过部分开发商进行座谈，其中包括上海地产行业的龙头企业。这些公司当场都表态，不会整体上调售价。他认为，按照座谈会的结果看，多数楼盘不会大幅上调售价。
　　成交面积环比上涨20.7%
　　宋会雍说，无论是新房还是二手房，涨价能否成功，取决于成交量。新浪乐居在3月9日和3月10日对部分楼盘的现场调查显示，尽管部分楼盘价格小幅上涨，但购房者似乎尚能接受。
　　以恒文星尚湾为例，该楼盘共推出85平方米、86平方米、136平方米户型100多套。开盘当天，80多平方米户型就全部售出。鹏润伊顿公馆售楼处也反映，周末开盘主推的80平方米户型，已所剩不多。
　　和黄上海楼盘御沁园公寓虽然每平方米售价18000元，比周边一些楼盘高出1000~1500元/平方米，且售卖的主要是140平方米以上的大户型，但依然卖得不错。该楼盘开盘当天总共推出的200多套房子，当日就只剩余二三十套。
　　佑威地产市场研究部统计数据显示：今年3月4日~3月10日上海市商品房成交面积为38.34万平方米，环比前周上涨6.9%，其中商品住宅成交面积为31.20万平方米，环比前周上涨20.7%。
　　开发商小幅上调售价却仍然热销，让人担心市场后期的价格走势。
　　中房信研究总监薛建雄提供给《每日经济新闻》记者的一组刚性需求楼盘的价格调研数据显示，上海开发商目前的价格策略仍然是“小步快跑”，每次加价幅度都不大。
　　不过，根据薛建雄提供的2012年一季度和截至2013年3月6日的楼盘成交价格对比，至少有一半以上的楼盘成交价涨幅超过10%，其中个别楼盘的价格涨幅甚至超过30%。
　　大幅涨价可能性小
　　虽然上海楼盘仍存价格上涨预期，但是部分楼盘价格上调的阻力也已显现。
　　根据中房信的调研数据，在去年成交价格上涨幅度超过10%的公寓楼盘中，至少有七成以上出现了成交套数和成交面积的大幅下滑，其中部分楼盘的成交量甚至较去年同期下滑了七成以上。
　　薛建雄说，这一现象有两种原因，一是今年推出的房源数量不如去年多，二是市场接受程度因价格上调而下滑。
　　相比之下，高端楼盘的成交则很少受到价格的影响，绝大部分价格较去年上浮的楼盘成交仍然保持活跃。
　　以保利茉莉公馆为例，目前的平均成交价格较2012年第一季度上涨了14.3%，但成交量和成交套数比2012年增加了近一倍。另一成交价格较去年同期大幅上涨的大华·河畔华城，虽然价格较去年同期上涨了11.9%，但成交套数和成交面积却由去年同期的7套1641平方米，增加至今年的19套4293平方米。
　　宋会雍说，刚需楼盘和别墅楼盘涨价后两种截然不同的市场表现，预示着未来房价的趋势，即刚需楼盘的上涨价格空间将非常小，而别墅等改善需求的楼盘虽然价格上涨的空间会大一些，但不可能再出现大幅涨价的现象。
　　广州
　　一手房优惠力度收紧尚未出现集中涨价
　　每经记者 徐学成 发自广州
　　“国五条”细则出台之后的首周，广州楼市释放出的最明显的信号是二手房签约量集中爆发，但根据《每日经济新闻》记者数日调查的经历，以及多位业内人士透露的信息，广州目前尚未出现大面积涨价的情况。不过，也有一些主流开发商的内部人士透露，计划在一手房集中开盘期间提价。
　　二手房涨价属个案
　　3月1日“国五条”细则出台之后，已有数位中介向记者表示，如果买二手房，要在广州本地实施细则出台之前尽快出手。
　　日前，记者在广州房产登记交易中心看到，截至当日的12时许，中心排队机叫号信息区显示的派号数量已经达到1057。一位刚刚办理完过户手续的买家告诉记者，他早上不到8点钟就来到交易登记中心门外排队，当时已有数十人早已在这里等候。
　　据满堂红对阳光家缘二手房网签数据的统计，3月1日至3月7日，广州二手住宅的网签数据已经达到1776条，超过2月全月的网签数（1357套）。
　　由于调控新政的造成买家急于出手，一些卖家在价格上拥有了更多的话语权。
　　记者在广州某知名的大型小区看过一套面积约66平方米的两房单位，业主起初叫价75万元，但仅一天时间就调高至76万元。
　　满堂红研究部高级主任肖文晓向《每日经济新闻》记者透露，在“抢末班车”的行情之下，一些刚过5年的 “免税房源”最受欢迎，导致部分业主调高了售价。
　　不过，肖文晓认为，“国五条”出台后虽然出现了涨价现象，但并不代表整体的市场情况。
　　经纬行研究中心总监朱欣苑也表达了类似的观点，“在地方细则没有真正落地之前，目前二手房市场主要的变化是集中签约导致成交量放大，但价格没有太大变化。一些未满5年的二手房由于面临潜在的征税风险，还降低了售价。”
　　一手房市场相对平淡
　　相对于二手房的火爆行情，近期广州一手房市场则显得相对平淡。
　　网易房产监测到的数据显示，3月2日至3月9日期间，广州共成交了2681套单位，比“国五条”细则出台前一个周期的3422套成交量出现下跌，但成交均价仍保持在19300元/平方米的高位。
　　《每日经济新闻》记者走访了多个楼盘，尚未发现大面积的一手房涨价现象。除一些在售楼盘表示小户型基本售罄之外，一些待售楼盘回避了对开盘价格的预测。
　　“新的政策本身对一手房市场的影响有限，由于春节过后开发商需要一段时间蓄客，为开盘做准备，所以目前一手房市场相对平淡。”朱欣苑指出，一手房的集中开盘时间应该要到4月中旬或“五一”前后。
　　但值得关注的是，近期有多位主流开发商内部人士表示，计划在新项目开盘时提高售价。同时，记者了解到，在3月入市的楼盘，给出的优惠力度也在缩减。搜房网统计显示，3月广州楼市预计有52盘推新房源，但其中只有15个优惠盘，占比为28.85%，比2月优惠盘占比下跌约10个百分点。
　　肖文晓认为，对二手房征收差额20%的个税导致部分二手房市场需求转向一手房市场，在需求充裕的情况下，开发商才有了提价和收紧优惠的底气。但他同时指出，提价其实夸大了新政对一手房的利好。他表示，新政出台之后，最明显的变化是进一步抑制投资需求，这对满足刚需的一手房或许是利好消息，但对于仍然以投资需求为主的高端楼盘来说，仍然是不利消息。