新“国五条”细则影响几何

　　从表面上看，新“国五条”细则矛头直指二手房市场。其实不然，新政的意图更多是着眼于稳定市场预期、抑制投机性需求、控制房价过快上涨，目的在于长期抑制不合理购房需求，因此对新房市场也会产生实质性的影响。
　　新“国五条”细则影响几何
　　文/本刊记者 甄爱军
　　新“国五条”细则落地
　　既出人意料，又在意料之中，新“国五条”细则赶在两会之前正式对外公布。
　　仔细梳理此次新“国五条”细则不难发现，除了体现全面、细化等特点之外，调控力度再次加大。
　　二手房个税的按照所得金额的20%征收，这被业界视为调控“加码”的发力点。在此之前，二手房交易个人所得税以两种方式计征：一是按扣除购入成本后的所得额20%征税;二是不能核实原值，按总额的1%～2%征税。由于后者较轻，因此各地在二手房交易过程一般都按照1%～2%的简易税率方式征税。
　　此外，“限购令”的升级，也被认为是调控力度加大的又一举措。针对此前多数城市限购区域只涵盖市区或中心城区，新“国五条”细则要求完善限购措施，首次提及限购区域应覆盖城市全部行政区域。同时要求，省级政府对房价上涨过快的未限购城市要实施限购，这意味着部分三、四线城市可能会纳入限购范围，因而限购城市数量将会大大增加。
　　还有就是差别化信贷政策也有可能会加码，尤其是二套房贷。细则提到：房价上涨过快的城市，当地人民银行分支机构可提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。虽然并未明确提出哪些城市要提高，但预计房价较高的一、二线城市收紧二套房贷的可能性较大。至于提高的幅度到底会有多大，目前尚未得到确切的说法，不过业界有传闻称，二套房贷首付比例最高有可能提高至七成，而利率上浮幅度也有可能会达到前所未有的130%。
　　此外，细则还在个人住宅信息联网和引导开发商合理定价两方面做出了相应的规定。个人住房信息系统对于房地产市场长效调控机制的建立和完善将起到积极作用。另外，细则要求对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，可暂不核发预售许可证书，这意味相关部门将会加强对开发商定价环节的行政干预。
　　“抢末班车”现象激增
　　新“国五条”细则的出台，对市场产生了哪些影响呢?
　　最为突出的就是“抢末班车”现象涌现，一时间房产交易中心人满为患。就在细则出台之后的首个工作日，记者联系沪上某知名中介经纪人俞女士，她告诉记者自己正在交易中心陪客户排队办理过户手续。据俞女士介绍，此前买卖双方都不急于过户，但细则出台之后担忧未来有可能全额征收二手房个税，所以决定赶在地方版细则出台之前办完过户手续，以免税费成本大涨而额外负担更高的成本。
　　这种现象并非上海独有。据了解，在北京、南京、武汉等地，都出现了星夜排队等候过户的情形。北京有市民为了能够排到靠前的位置，晚上12点就来到交易大厅门口等候。
　　除了担心税费成本提高而加快办理过户手续外，还有部分人已经支付意向金，并约定卖家“净到手”的，也害怕凭空多出几十万元的税费成本，所以抓紧时间赶在沪版细则出台之前，完成过户手续，以免出现变故。
　　新“国五条”细则的出台，对买卖双方的预期也形成了一定的影响。购房者小张原来准备考虑买一套小面积的二手房，但细则出台之后，他改变了主意，转而考察新房。“新房不用交个税，买房成本小一些。”他如是说。也有卖家主动让步以求尽快成交，有房产中介告诉记者，他手上有个之前咬定价格不松口的卖家，前两天居然同意略微让价，以便尽快出手以求落袋为安。
　　可以肯定的是，新“国五条”细则对市场的影响还不仅仅只是这些。业内人士表示，不久之后二手房与新房价格倒挂现象将会更为明显。汉宇地产市场研究部分析师张颀认为：“短时间内，个税新政难以被市场消化，大部分房东还是会将税费成本转嫁于购房者之上，从而导致二手房与新房价格倒挂。”
　　紧随其后的将会是二手房市场交易量的急剧萎缩。中原地产市场研究部总监张大伟认为，按转让所得的20%计征个人所得税，这对一线城市的二手房市场将会形成巨大的打击。在他看来，二手房市场在经过近期短暂的交易高峰之后，交易状况会骤然降温，并回到2012年年中平均水平。而我爱我家华东区域市场总监于静的判断则更为悲观，她认为有可能会导致二手房市场的突然“冰封”，以致房产中介公司重现新一轮“关门潮”。
　　虽然新政显性矛头指向为二手房领域，但这也并非意味着新房市场将能“坐收渔利”。专家指出，新政的意图更多是着眼于稳定市场预期、抑制投机性需求、控制房价过快上涨，最终目的在于长期抑制不合理购房需求，因此对新房市场也会产生实质性的影响。
　　避税歪招使不得
　　在新政下，购房者又该如何应对呢?
　　税费开支的增加，势必会让人自然而然想到各种避税办法，但首先必须明确的是，避税歪招不可用。目前，网络上开始流传各种避税办法，但记者发现，这些避税办法近似于馊主意，适用性极弱。诸如有人提出以阴阳合同来进行避税，这类方式此前就存在，但操作风险不小，比如买家未来出售房产时，可能要承受更高税费的成本。此外还有网友提出以伪造欠债的方式来避税，但这能否通过司法机关的调查，尚不得而知。更荒唐的是一种结婚、离婚方式，即买卖双方都必须先离婚，然后各自与对方结婚，然后再离婚并各自复婚，通过这一眼花缭乱的过程，房屋产权归属随之发生改变，最终实现产权的乾坤大挪移，看似可行，但是这种近乎儿戏的方式，又有谁敢去尝试?
　　对于“以小换大”类型的改善型需求来说，目前要做的就是静待地方版细则之后再做定夺。新“国五条”并未特别明确征税对象，但有专家呼吁，对于出售唯一一套自住用房者，应该沿袭惯例纳入减税名单之中，以达到保护正常需求的目的。而如果地方版细则要求“一刀切”，此类需求则要做好换房成本增加的心理准备。
　　而对于卖家来说，是否还坚持抱着“净到手”的想法来出售手中物业，则需三思而行了。如果还坚持以这种方式挂牌出售，则意味着要在现有基础上大幅提高挂牌价，如一套总价200万元、个税开支增加20万元的公寓，必须得加价10%才能“抹平”税费，而在市场预期已经改变的大背景下，这样的做法十有八九不会得到购房者的积极回应。因此对于急于出售物业的卖家来说，适当调整心理预期，可能是最为现实的做法。
　　至于选择在近期集中过户的买卖双方，也应该提前约定好新政导致交易成本增加之后该如何处理的方式，以避免产生纠纷的风险。