新一轮调控升级 改善型刚需加速冲刺

　　“我是真的刚需换房族，正在卖掉唯一的住房，可有过贷款记录的都算二套房，二套房贷首付和利率提高，我怕再买不起了，真是急坏了。”上周“国五条”公布，3月1日晚间国务院再发布细则，二套房贷的首付和利率即将提高，让上海市民胡薇如坐针毡，心急如焚。

　　在“国五条”细则亮相之前，本周关于限购收紧，二套房贷收紧、二手房交易税费上调等猜测已流传甚广，改变着众多置换型刚需的心态，突击卖房又突击买房，都想趁着细则公布之前完成换房。

　　换房客“边买边卖”

　　胡薇正在出售的是位于上海市浦东新区内中环间一套59平方米的小两居，这套房子是她2007年买进的，也是她家唯一的住宅，刚好满五年，不用交营业税。挂牌后仅两天，即有客户与胡薇达成意向，签了买卖合同，客户付上10万元定金。可上周“国五条”突然出台，本周网络、报纸上充满了对各种可能出台的细则的猜测。

　　“二套房首付和利率上调概率较大”，胡薇看到网络上这些猜测，感到十分慌张，担心自己唯一的住房卖出后，二套房贷首付提高，凑不齐首付，换房计划泡汤，连唯一的住房也没有了，甚至萌生了撤除合同的想法。因为不想双倍赔偿定金，胡薇后来放弃了这一打算。

　　“中介说如果二套房贷收紧，也会新老划断，以提交贷款申请材料日期为界，建议我赶紧去看大房子，火速定下来，边买边卖。”胡薇告诉中国证券报记者。她采纳了中介的建议，一方面催促买家付上首付款，另一方面抓紧看三居室的大房子，计划在五天之内定下来，想赶在细则出台之前提交贷款申请材料。可胡薇的大房子还没定下来，周五晚间“国五条”细则就新鲜登场了。

　　像胡薇这样匆忙的置换型人群还有很多，王坤也遇到类似的情形。王坤本来已经看中一套90平方米的房子，之前他还犹豫要不要卖掉现住的51平方米的房子，早点换房。上周“国五条”出台之后，市场普遍预期两会前即会有相关细则出台，这让王坤十分焦虑。

　　“一方面担心新政策出台后力度太猛，市场突然冷下来，原来的房子不好出手，另一方面又担心二套房贷收紧，没法换房了。”“国五条”细则还没出台前，本周看到了媒体上的猜测，为了争分夺秒，王坤在上班时间请假跑回去找中介挂牌，希望能早点完成换房。

　　中国证券报记者从上海多家中介了解到，由于市场之前已预期二套房贷政策将要收紧，近两周连环交易的比例大幅上升，即置换型客户卖掉旧房、买进新房过程紧密衔接，甚至同时进行的案例不断增加，原因是担心二套房贷首付比例提高。

　　汉宇地产贷款部负责人表示，对目前有意的购房者，中介公司通常会事先审查贷款人的资质，如果是二套房申请者，会特别告知政策的变化，抓紧贷款买房。最重要的是提醒购房者，首付款不要太紧绷，要预留多一点以应对变化。

　　上海一个高档楼盘的销售经理认为，上周以来销售骤然升温，整个上海中高价位楼盘成交占比快速提升，改善型需求呈现倒逼之势，由于预期调控政策会加码，改善型客户似乎有抓紧最后窗口期的冲动。

　　火速签约冲刺审税

　　不仅二套房贷门槛提高，二手房交易税费也即将上调，这让一些准备购买二手房的购房者忐忑不安。

　　金小姐是一位改善型换房者，刚刚看好一套二手房，卖家购入时间不足五年，卖家报的是净得价，所有税费由金小姐承担。3月1日细则出台之前，本周业内即猜测二手房交易税费可能调高，尤其是个人所得税很可能从重征收。金小姐坐立不安，担心突然会多出一大笔税，本周一签下合同，周二就赶到房产交易中心提交审税材料。

　　“交易中心审税人员告诉我，如果未来二手房交易税费提高，但在细则公布之前签好正式合同、递交审税材料的，一般仍按老政策征收。”金小姐告诉中国证券报记者，递交完审税材料她悬着的心终于放下了。

　　目前，商品房转让个人所得税征收方式有两种，一种为缴纳交易全额的1%至2%，一种为缴纳交易差额的20%，新公布的“国五条”细则规定将全部按照交易差额的20%缴税。21世纪不动产一家分店经理介绍，房价一直在涨，实际操作中卖家一般会选择缴纳交易全额的1%作为税费，改成按照差额的20%征税，那么二手房将受到严重打击。

　　对于刚刚公布的“国五条”细则，上海易居房地产研究院副院长杨红旭点评，此次细则以国务院办公厅名义下发，规格较高，细则具有新意的三条：第一是限购进一步升级;第二是二手房的个人所得税，由交易总额的1-2%，从严按差额的20%征收;第三是少数高房价城市，将提高二套住房贷款的首付比例和贷款利率。

　　杨红旭预计，住宅成交量降温，二季度就将表现出来，二季度房价涨幅将有所回落，下半年个别月份可能出现环比下跌，此外二手房降温幅度将超过新房。

　　卖房人急搭“高价末班车”

　　在“国五条”公布后，细则尚未出台之前，北京、上海的二手房市场就已经出现了新变化，卖房人着急售房却又咬紧高价，中介公司新增房源登记量明显上涨。

　　北京市住建委数据显示，过去一周，北京住宅(新建商品住宅和二手住宅)网签总量为4622套，虽比去年同期有明显上涨，但比今年1月同期下跌了36.5%。

　　伟业我爱我家数据显示，与“国五条”出台前5天(2月16日至20日)相比，2月21日至25日的新增房源登记量激增了68%，新增需求登记量仅上涨了3%。可见，着急售房的卖房人增多。

　　分析人士认为，去年四季度房价持续上涨，一些握有较多房产的投资客担心“国五条”细则出台后会压低价格，因此产生了“搭高价末班车”的心理，出现着急卖房的现象。

　　而受“国五条”出台影响，买房人的心理出现分化。一部分购房人开始观望，期望新政给高烧的房价降降温;另一些人则担心限购加码、二套房首付比例和利率上浮提高、二手房交易环节税费增加等政策，会提高购房成本，因此选择提前购房，加速冲刺。