“国五条”细则落地 卖房所得税按20%征收

　　昨日，国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》）。房地产调控“国五条”细则落地，重拳出击高房价和投资投机炒房。该细则不但重申省级政府稳定房价不力将被约谈问责，加快推进扩大房产税试点等政策，还有诸多进一步调控政策。
　　具体包括，对房价上涨过快的城市进一步提高二套房贷首付比例和贷款利率；购房资格审查环节应移至签订购房合同（认购）前；房屋转让所得税严格按20%计征，各地区要提高商品房预售门槛；“十二五”期末地级以上城市实现住房信息系统联网等。

　　⊙记者 于祥明 ○编辑 龚维松

　　进一步表明调控决心
　　《通知》要求，省级政府对稳定房价工作负总责，须制定本地区年度新建商品住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。
　　值得关注的是，在“限购”、“限贷”、“税收”三大房地产调控政策方面，细则再次强化并要求严格执行。
　　其中，限购方面，已实施限购措施城市，要在严格执行基础上，进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。再者，其他城市出现房价过快上涨情况的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。
　　对此，住建部政策研究中心原副主任王珏林指出，决策层对高房价的危害性有充分的认识，中央调控细则的落地，进一步表明调控决心，且各地细则也会随之而来，预计部分城市房价上涨预期会得到遏制。
　　房产交易将陷低谷期
　　《通知》还要求，各地区住建、公安、民政、税务、人力资源社会保障等部门要建立分工明确、协调有序的审核工作机制。要严肃查处限购措施执行中的违法违规行为，对存在规避住房限购措施行为的项目，要责令房地产开发企业整改；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，要追究当事人的法律责任。
　　“限贷”方面，继续严格实施差别化住房信贷政策。与此前不同的是，《通知》要求，对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
　　“税收”方面，《通知》要求，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。并且，总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作，引导住房合理消费。税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。
　　“目前北京是按照差额的20%或全额的1%征收，但实际上多采取全额1%的征收方式。统一成差额20%的后，将会明显增大交易成本。若这项政策得到严格实施，二手房市场购买需求及业主出售意愿都将会受到明显的影响，或导致成交量的下滑。相对于收紧二套房信贷政策而言，此项措施对市场的影响会更大。”链家地产分析师张旭说，此次中央“加快房产税扩大试点”的语气也较以往更强。她预计，新一轮调控将促使购房者预期出现明显转向，成交将萎缩。对于北京这样前期房价上涨较快的一线城市，市场反转可能会表现得更为明显。
　　“随着各城市细则的陆续执行之后，各地新房、二手房市场交易量将陷入低谷期，价格可能经历短暂的滞涨期。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说。
　　要求加快建立长效机制
　　除了对楼市调控“立竿见影”的三大政策外，细则还显露出深层次改革意图。从预售制度改革来看，决策层已经开始有所动作。《通知》要求，加强市场监管和预期管理，从2013年起，各地区要提高商品房预售门槛，从工程投资和形象进度、交付时限等方面强化商品房预售许可管理，引导房地产开发企业理性定价，稳步推进商品房预售制度改革；并且，加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。
　　《通知》还要求，各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度；尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。对预售方案报价过高且不接受城市住建部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。各地区要大力推进城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现联网。
　　另外，加强房地产企业信用管理，对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，有关部门要建立联动机制，加大查处力度。国土资源部门要禁止其参加土地竞买，银行业金融机构不得发放新开发项目贷款，证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组，银行业监管部门要禁止其通过信托计划融资。同时，税务部门要强化土地增值税的征收管理工作，严格按照有关规定进行清算审核和稽查。