楼市过热威胁金融稳定 香港打调控组合拳

    陈德霖：金融环境极度不正常，风险不亚于1997年


　　近日，香港特区政府宣布多项楼市调控措施，将现有还款压力测试的假设条件，由调高利率2个百分点上调至3个百分点，九成按揭的楼价上限由600万港元降至400万港元。

　　香港金管局总裁陈德霖表示，目前楼市过热对香港金融稳定造成的风险不小于1997年，现时按揭利率仅2%左右，而当年按揭利率却高达10%以上，若楼价下挫和利率上升，可能会对香港置业人士构成双重打击。根据中原地产指数，1997年亚洲金融风暴以后，香港整体楼价下跌幅度接近七成，直到2003年后才重新回升。

　　香港金管局称，鉴于楼市过热风险，就物业按揭贷款业务向银行发出指引，这些措施包括，银行为按揭贷款申请人进行还款能力压力测试时，利率上升会由现时假设2个百分点增加至3个百分点；所有工商物业的按揭贷款，不论是否自用，贷款的最高按揭成数一律按目前适用的上限下调一成；车位按揭的最高按揭成数，一律定为四成，贷款年期上限统一为15年。以上措施实时生效。

　　香港金管局旗下的香港按揭证券有限公司近日也宣布，现时按揭保险计划可接受价格600万港元或以下的住宅物业申请最高九成按揭贷款，2月23日修订后，只有400万港元或以下的住宅物业才可以申请最高九成按揭贷款。住宅物业价格在400万港元以上至450万港元以下，将可通过按揭保险计划申请最高360万港元贷款，即八成至九成；住宅物业价格在450万港元或以上则只可申请最高八成按揭贷款。按揭保险计划的住宅物业价格上限仍维持在600万港元。香港按揭证券有限公司总裁李令翔称，考虑到当前的市场情况，修订的目的是要确保按揭证券公司谨慎管理高成数按揭贷款的风险。

　　此外，香港财政司司长曾俊华宣布，2月23日起全面提高买卖或转让香港物业的买卖印花税。按照新措施，200万港元以下物业印花税从100港元增加至交易额的1.5%，200万港元以上物业买卖印花税全面增加一倍，最高税率将从交易额的4.25%提高至8.5%。买家若为购买首套房或只打算拥有一套房的香港永久居民可获得豁免。

　　陈德霖表示，香港正处于一个极度不正常的宏观金融环境。全球先进国家正进行量化宽松货币政策，规模之大、时间之长，是史无前例的，现时利率被人为地压至极低的水平，同时大量资金流入包括香港的新兴市场。这个宏观环境是香港楼市上升周期持续了很长时间的主要成因之一，现时楼市过热对香港金融稳定造成的风险不小于1997年。

　　陈德霖还称，1997年按揭利率一般是10%或以上，但在楼市泡沫爆破后，美国利率下跌，香港的按揭利率持续下降，在2004年跌至2%左右。目前情况刚好相反，按揭利息只是2%左右，即使低息环境如美联储预测一样维持至2015年，往后美国利率一定会上升至较正常水平。以一个30年的按揭为例，即使头两年能享受低息，往后就要承受可能的高利息负担和楼价大幅波动的风险，希望置业者要审慎从事，不要低估利息上升时会给供款能力、资产价格及香港整体经济带来的风险和冲击。